地产 行业深度报告
◆ 核心观点
物管行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现
多重政策利好助力估值抬升。
千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃。
行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶。
基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障。
增值业务打开业绩增长空间。
◆ 投资建议
物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，A股建议关注招商积余、新大正，H股建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。
◆ 风险提示
增值业务拓展不及预期，收并购进展不及预期，人力成本上升压缩盈利空间。
核心观点
物管行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现
2020年资本市场迎来史上最大规模上市潮，全年共计18家公司赴港上市。目前头部物业公司已基本完成资本市场布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市进程或受阻。随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，物管公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。行业处于快速扩张阶段，头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长；企业进行全国化布局趋势，聚焦城市群；高业绩指引提供确定性，科技赋能加速行业发展。
多重政策利好助力估值抬升
10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间；“十四五”规划首提物业行业，智慧物业引领未来；规范型政策向鼓励型政策转变，物业费动态定价逐渐推行；老旧小区改造为市场带来增量空间。
千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃
存量市场方面，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板，仅基础物业服务就有近万亿级市场待开拓；增量市场方面，预计2030年市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿，天空海阔助力行业飞跃。
行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶
相较于房企地产开发，物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，这决定了行业较高的估值下限水平。物管公司优质的服务水平带来的品牌效应为业绩增长提供有效背书，品牌力是公司具有较强定价能力以及实现长久发展的关键。
基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障
基础物管业务仍是物业公司的基本盘，增值服务业务占比有增长趋势。短期而言，关联地产公司近三年的高销售将增厚物管公司的业绩，长期来看，关联公司丰厚的土储面积将增强公司运营的确定性。外拓能力是物管公司的核心竞争力。
增值业务打开业绩增长空间
增值服务已经成为优质物业公司业务发展的重要组成部分，增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势。目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务将迎来发展爆发期。
投资建议
物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，A股建议关注招商积余、新大正，H股建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。
风险提示
增值业务拓展不及预期，收并购进展不及预期，人力成本上升压缩盈利空间。
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本文摘自报告：《天高海阔，物业管理行业迎来“黄金时代”》
报告发布日期：2021年6月1日
报告发布机构：中国银河证券

报告分析师：
潘   玮 执业证书编号：S0130511070002
王秋蘅 执业证书编号：S0130520020006
潘玮

房地产行业分析师，清华大学管理学硕士、金融学学士。2008年进入银河证券研究部，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名；2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。 
王秋蘅
房地产行业分析师，清华大学管理学硕士、金融学学士。2008年进入银河证券研究部，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名；2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。 
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。
谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。
中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。
回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。
法律申明：
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