地产 2021.5 行业动态报告
◆ 核心观点
5月市场销售热度较上月降温。
去化周期连续3个月下行，处于四年来低水平。
理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响。
首批土地集中出让密集进行，长效进一步完善。
LPR连续13期持平，估值处于历史低位，修复空间大。
◆ 投资建议
我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；物业龙头招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。

核心观点
5月市场销售热度较上月降温
2021年5月，30城新房销面积同比增速15.09%，环比增速为-1.83%。分一二三线城市来看，同比方面，5月单月一、二、三线成交面积增量分别为2.5%/31.00%/0.52%，增幅较4月显著下降；环比方面，一、二、三线增速分别为-19.03%/-0.14%/8.27%，一、二线城市成交面积收缩态势持续，环比下跌，相比之下，三线城市活跃度提升。
去化周期连续3个月下行，处于四年来低水平
截至2021年5月，十大城市的存销比为8.24，较上月-1.33，在持续的高销售下，去化周期环比-13.90%，同比-32.46%，稳定在2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为7.75、8.54，分别较上月-0.51、-1.91，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级购房政策等背景下，市场后续可能出现降温趋势，存销比反弹。
理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响
2021年6月4日，4部门联合发文，要求将国有土地使用权出让收入等4项非税收收入划转税务部门征收。我们认为该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转，不改变资金的分配格局，不宜过度解读。该政策有利于中央政府对土地出让金更为及时准确和直接的了解，后期分配机制值得关注。
首批土地集中出让密集进行，长效进一步完善
全国共22城执行集中供地制度，截至5月31日已有15城土拍落幕。至5月31日，2021年15城首批供地平均溢价率为17.50%，较2020年全年年均水平+4.06pct。目前集中出让结果呈现出热度分化，供需两端共促高溢价的局面。
LPR连续13期持平，估值处于历史低位，修复空间大
5月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续13期持平。5月我国首套房贷利率为5.33%，较上月上涨2BP。截至2021年5月30日，房地产行业PE(TTM)为7.9X，低于1年移动均值8.4X，低于3年移动均值9.1X，房地产行业PB（整体法）为1.0X，板块估值仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。
投资建议
我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；物业龙头招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。
风险提示
行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
如需获取报告全文，请联系您客户经理，谢谢！
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本文摘自报告：《5月销售热度环比微降，首批土拍城市热度分化》
报告发布日期：2021年6月7日
报告发布机构：中国银河证券

报告分析师：
潘   玮 执业证书编号：S0130511070002
王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006
潘玮

房地产行业分析师，清华大学管理学硕士。2008年进入银河证券研究部，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名；2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。 
王秋蘅
房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。
谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。
中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。
回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。
法律申明：
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