地产 2021年中期策略报告
◆ 核心观点
集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增。
在管理红利时代，运营管理能力为突围关键。
物业管理行业迎来“黄金时代”，多因素共振加速发展。
基础物管为物业公司的基本盘，增值业务打开业绩增长空间。
◆ 投资建议
政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，先于行业迎来利润率拐点；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；优质物业公司：招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

核心观点
集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增
从首批土地集中供应的效果来看，整体土地溢价率有所抬升，12家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77pct；各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争依旧激烈。各地竞拍规则中，多数要求“竞自持、竞配建”，这将更加考验房企的成本管控和运营管理能力。
在管理红利时代，运营管理能力为突围关键
我们认为高地价、限房价等因素仍会压制企业利润率，短期内行业整体的盈利能力将继续走低。在行业目前的环境下，投融资能力高、空间资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，或先于行业迎来利润率拐点，实现逆境突围。
物业管理行业迎来“黄金时代”，多因素共振加速发展
头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长，大多数公司在2020年年报中都提出高业绩指引，行业加速发展的大幕已经拉开。行业政策迎来多重利好，物业费动态定价、社区消费、科技赋能等得到国家大力支持，进一步打开行业空间。市场空间足够广阔，预计2030年基础物业的市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿。
基础物管为物业公司的基本盘，增值业务打开业绩增长空间
基础物管业务仍是公司收入的主要来源，我们认为关联地产公司的高销售及丰厚土储将增加业绩确定性，并且外拓能力成为公司的核心竞争力。目前增值业务发展如火如荼，有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势。
重点公司盈利预测及估值表
资料来源：wind，中国银河证券研究院整理
投资建议
住宅开发行业：政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化。高地价、限房价等因素仍会压制企业利润率，短期内行业整体的盈利能力将继续走低。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，或先于行业迎来利润率拐点，实现逆境突围。建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股。
物业管理行业：物业管理行业全面迎来黄金时代，市场空间足够广阔，预计2030年市场规模可达2.5万亿，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。但需要注意的是，我们并不认为所有的物管公司都应该享有高估值，行业正处于成长期，随着竞争加剧、经营效率提升，在经过大浪淘沙之后，具备强品牌力、强业务拓展能力及经营效率高的优质物管公司将迎来市场的认可。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，建议关注招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。
风险提示
行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
如需获取报告全文，请联系您客户经理，谢谢！
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本文摘自报告：《管理红利下重视α，物管迎来黄金发展期》
报告发布日期：2021年6月15日
报告发布机构：中国银河证券

报告分析师：
潘   玮 执业证书编号：S0130511070002
王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006
潘玮
房地产行业分析师，清华大学管理学硕士、金融学学士。2008年进入银河证券研究部，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名；2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。
王秋蘅
房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。
谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。
中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。
回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。
法律申明：
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