摘要
◆重新房贷的目的
◆我是否适合重新房贷
◆如何重新房贷
为抵押贷款需要重新房贷时，选择合适的贷方非常重要。您选择的贷方将确定可用的产品，您的利率等等。但是哪个贷方适合您？当您知道要问哪些问题时，便可以轻松选择最适合您需求的贷款人。以下提供几个常见的重新房贷问题，帮助您在重新房贷先做足功课。

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1. 重新房贷的目的
  • 降低利率
  • 减少每月还款额
  • 利用房屋净值
  • 加快还清贷款
  • 摆脱FHA抵押保险
  • 可调整利率贷款转换为固定利率贷款
重新房贷是为您的房屋获得新贷款的过程，重新房贷指的是修改和替换现有信贷协议的条款的过程，通常涉及贷款或抵押。当企业或个人决定对信贷义务进行再融资时，他们有效地寻求对其利率，付款时间表和/或合同中概述的其他条款做出有利的更改。如果获得批准，借款人将获得一份代替原始协议的新合同。
重新房贷时，新的抵押贷款可以偿还旧的贷款，因此您只剩下一笔贷款和每月还款。人们通常会进行重新房贷以降低利率，减少每月还款额或利用房屋净值。有些人透过重新房贷来加快还清贷款，摆脱FHA抵押保险或从可调整利率贷款转换为固定利率贷款。
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2. 我是否适合重新房贷
进行重新房贷可以使借款人获得更好的利率和利率。当您的第一笔贷款还清了，就可以创建第二笔贷款，而不是简单地进行新的抵押并扔掉原始抵押。对于具有良好信用记录的借款人，重新房贷可以是将可调整利率贷款转换为固定利率贷款并获得较低利率的好方法。但当借款人的信用状况不佳、甚至不良或者债务过多，可能会有风险！因此在开始重新房贷前，请先考虑为什么要为重新房贷！以下我们提供几个问题来评估您是否适合重新房贷。
◆2-1 我是否有足够的资产？
您拥有的房屋净值是房屋价值与抵押贷款余额之间的差额。因此，当您想要重新房贷时，房主需要拥有至少20％的房屋股份才能获得新贷款，且无需支付私人抵押贷款保险(PMI)，因为 在新贷款的成本中增加PMI可能会重新房贷的好处。
◆2-2 我是否有足够好的信用？
您对自己的信用分数有一个大概的了解吗？在申请重新房贷之前，请先了解您的确切信用分数是个很重要的。在确定您将支付的利息金额以及您有资格获得哪种贷款类型时，您的信用评分非常重要，您可以通过查看信用报告来找到信用评分。
查看信用报告时，总共有三个主要的机构会发布信用报告和评分：Experian®，TransUnion®和EquifaxTM。您拥有贷款或信用卡的公司可能不会向所有三个局报告，这都可能会影响您的分数。在申请重新房贷之前，请检查您的每份信用报告，并确保没有错误。错误会降低您的分数并损害您获得重新房贷的机会，因此请先确保您的信用分数是否无误，若有错误请立即向每个征信机构报告任何错误。
您需要专注于提高信用评分，然后再进重新房贷，尤其是在信用等级较低的情况下，准时付清所有账单、控制开支，并努力减少债务，这些都可以让您的信用评分随着时间的推移而增加。
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◆2-3 我的财务目标是什么？
  • 降低每月的还款
  • 增加现金流量
  • 获得短期贷款
确切地确定您为什么要进行重新房贷是该过程的关键部分！许多房主通过重新房贷来降低每月的还款额并增加现金流量。如果这是您的动力，您可以透过重新房贷计算器(mortgage refinance calculator )估算出融资后新的每月还款额。有些房主则寻求重新房贷以获得短期贷款（通常每月还款额更高），以便他们可以降低整体利息成本并更快地完全拥有自己的房屋。例如，将30年的抵押贷款换成15年的贷款就是实现这一目标的一种方式。
◆2-4 我打算在这间屋子住多久？
一般而言，重新房贷的成本约为贷款金额的2％至3％。因此，在花这笔钱之前，请先考虑您打算待在家里多久，然后确定在搬家之前是否会达到收支平衡点。当您实现的节省超过所产生的成本时，您的收支平衡就是这一点。您可以计算收回您的交易费用需要多少个月，假设您再融资后的交易费用为$3,000，每月节省的费用为$125。您将需要24个月才能达到收支平衡，并开始享受新抵押贷款较低利率带来的成本节省。
此外，如果您即将还清抵押贷款，则将钱花在重新房贷上可能没有任何意义。这笔钱最好用于偿还当前抵押贷款的本金。
◆2-5 我目前的抵押贷款有哪些条款？
拥有浮动利率抵押贷款或纯利率贷款的借款人可能希望考虑将固定利率贷款转换为重新房贷的潜在好处。有了固定利率贷款，您就可以放心，因为您知道每月的本金和利息在抵押期内不会改变。但是，一些房主可能希望推迟对浮动利率抵押贷款的重新房贷。在利率上升的环境下，以固定利率抵押贷款进行融资可能无法提供您所希望的节省。
也要注意可能的处罚，尽管今天的新贷款很少会有预付款罚金，但一些房主仍然拥有该限制的贷款，这可能会降低重新房贷的财务收益。
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3. 如何重新房贷
重新房贷可以是明智的财务举动，从降低抵押贷款付款到达到最低股权要求后取消私人抵押贷款保险。每个借款人的目标和财务状况都是不一样的，这意味着没有一种适合所有人的重新房贷方式。
重新房贷通常有两种类型：
1. 利率和期限重新房贷 (Rate-and-term refinance)
2. 现金再融资 (Cash-out refinance )
(点击阅读更多：完整攻略-如何把不动产变动产？带您走过周转危机)
利率和期限重新房贷(Rate-and-term refinance)是指用具有不同利率，不同贷款期限（抵押期限）或两者兼有的新抵押贷款替换现有抵押贷款。现金再融资(Cash-out refinance )使借款人可以在自己的房屋中利用股票，同时还可以降低抵押贷款利率。借款人对抵押贷款进行再融资（与利率和定期再融资的方式相同），并在结账时获得支票。新余额更高，因为它反映了借入的金额，加上您计入贷款的所有结账成本。
◆3-1  重新房贷以降低利率
对于信用评分较高（至少为700，但评分越高越好）且贷款价值比（LTV）低的借款人来说，这是一个低利率的绝佳时机。越来越多的贷方将广告费率定在3甚至2的较低水平，但他们也在提高最低要求。在申请重新房贷之前，请检查您的信用评分，重新房贷的理想方案是FICO得分高于700分。
在申请再融资之前，请检查您的信用评分和LTV（使用Bankrate的LTV计算器）。传统融资的理想方案是FICO得分高于700，LTV低于60％。借款人有资格使用80％或以下的LTV进行再融资。超过80％的利率和私人抵押贷款保险开始生效。
*贷款价值比（LTV）：贷款价值（LTV）比率是贷款人用来表示贷款与资产价值比率的财务条款。LTV比率是贷款人在抵押贷款合法借款人时评估的主要风险因素之一。
◆3-2 再融资到不同的贷款期限
您也可以更改抵押期限，如果您想更快地还清抵押贷款（并减少所支付的利息总额），则可以为更短的贷款再融资。当然，这不会改变您的欠款，这意味着您的每月付款会更高。假设您现有的30年抵押贷款只剩下10年了。您可以将其再融资为利率较低的30年期固定利率抵押贷款。这将减少您的每月付款，但由于您要重置贷款，因此您将支付更多的总利息。为了使您的储蓄总额最大化，您应该降低利率并缩短抵押期限。
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4. 总结
如果您渴望着手进行重新房贷以便可以利用低利率，那么您需要花些时间进行一些研究，然后再进行下一步。您需要了解自己的财务状况、目标是什么、当前贷款的条款和条件等等。为了通过重新房贷获得所需的收益，您必须愿意花一点精力来回答上述问题并寻求最佳的重新房贷选择，否则您可能会发现自己受到不利的贷款困扰。如果您没有时间或精力进行这项研究，您也可以选择寻找房贷经理人来帮助您。(点击更多阅读：购房需要找房贷经纪人吗？)
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