随着英国疫情好转，中国一线城市房价不断攀升，中国买家们开始把目光转向伦敦市场。

那么如何选择一个合适的项目？
本文将对英国伦敦房地产情况进行分析，并以万科伦敦项目The Stage为例，从三方面分析该项目：项目基本信息、区域潜力、房屋价值。
01
 项目概况 
（万科伦敦The Stage宣传视频）
（1）区位分析
房产购买的三大要素：区位、区位、区位。区位对于房产价值及房产收益的影响有着决定性的意义。
Shoreditch & Hoxton作为金融城周边的一块备受瞩目的区域，已成为了伦敦金融城与东伦敦科技城的来往的纽带。随之而来的，是这里已变成一个非常繁忙的住宅开发市场。“它是City & City Fringe地区变化最快，最受期待的区域”—《JLL 伦敦金融城研究报告》。
The Stage位于Shoreditch核心地段，邮编EC2，意为East Centre（东部中心），600米范围内3个地铁站、1个火车站及1个伊丽莎白线城轨站，项目旁即是亚马逊欧洲总部。（下图中标号6处为万科The Stage）
（London Housing Plan，来源于Gov.uk）
(The Stage位置示意图）
（2）产权类型、户型及总价    
The Stage的产权为249年，且根据英国政府近日所宣布的房产改革预案，英国数百万公寓业主（Leaseholder）或将有权要求把自己公寓的使用权延长至990年，并且地租成本为零；而户型则决定了日后面向的租户/购买者人群，The Stage主楼共37层，提供从Studio（开间）到3居室的户型选择，覆盖了购房者或租客的多种需求，总价约为69.9万英镑起（户号：202）。
（3）开发商的品质与口碑    
对于购房者来说，一个好的开发商不仅能够为客户提供全周期的服务，更能够保障项目的顺利建成（避免了部分项目烂尾的情况）及在未来的市场中保持足够的竞争力，所以开发商的选择是海外置业时需要谨慎选择的一大对象。
万科地产自2013年启动海外业务以来，联袂海外当地一流的开发商及设计团队，聚焦全球核心城市，布局潜力区域。已成功布局伦敦、旧金山、西雅图、纽约等城市。并在国内部分一线城市组建专业的海外销售团队，为客户及万科业主提供全生命周期的海外产品及配套服务。
而今天所介绍的The Stage，正是万科海外在英国的第一份作品，联袂英国著名的开发商Galliard homes共同开发。
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02
区域潜力
（1）市场供需    
基本经济学理论中提出，当市场上的需求大于供给时，势必会带来价格的上涨，反之则会价格下降。在这一篇中，我们将依靠新增人口和新建住房差额来对The Stage周边住宅供需情况进行判断：
The Stage所在的Hackney行政区域，根据《Hoxton East & Shoreditch Ward Health Profile》在2016年所发布的数据显示，预计到2028年，Hackney行政区人口数量将达到300,500，人口增长率（2016-2028）预计为13%，高于伦敦平均水平。
而项目所在的Shoreditch地区，更是以17%的增长率位居Hackney前五，这主要受益于金融城（共45万雇员）及科技城雇员，他们更希望选择离公司近的区域居住及生活，而Shoreditch地区正是这一波高素质人口最大的接收地之一。
为了应对人口的增长，在2019-2029的十年政府规划中，Hackney区域预计需要增加共计13,300套住宅（每年平均1330套），以满足该区域人口的基本住宅需求。
（Shoreditch区域实景图）
而过去四年间（2016-2020），进入市场的房产项目相对较少：
  • 一方面，随着脱欧最终结果的出炉及形式的好转，库存不足将导致房屋的需求将逐渐增高。
  • 另一方面，根据Jll, UK Research (2019)数据显示，在项目所在的金融城区域，许多规划中的住宅项目将在未来12个月内完成，这意味着在未来的1-3年中，买家对于新房的选择将会少很多。
  • 面对脱欧带来的影响，2019年，伦敦市政府最新发布的《London Housing Plan》所述，有明显的证据表明伦敦的人口增长可能大大超过过去的预期。
结论：人口增长速度大于预期，住宅供应量小于预期。2021年后，该区域或将在一段时间内保持着“供不应求”的需求状态。
（2）过去房价涨幅  
在过去20年中（Zoopla, 2019)，”City of London”（伦敦金融城）的房价增长非常强劲，在此期间，房屋价格上涨了353%，平均每年上涨7.8%（UK Land Registry, 2019），而由于伦敦金融城严重的供应量不足，Shoreditch地区迎来了房地产市场的蓬勃发展。
（伦敦区域房价/成交量同年比数据）
如上图所显示数据显示（数据来源于UK. Gov 2019年发布的《UK House Price Index》），Shoreditch地区在过去一年中房价与成交量不减反增，体现了该区域良好的发展潜力。
（Shoreditch周边实拍图）
（3）房屋租赁情况  
租金是投资者最直接的收益体现，也是对于判断房产价值的重要组成部分。
CBRE发布2019伦敦房产报告称，伦敦金融城荣获：租金涨幅最高的区域以及平均租金最贵的区域。两居室的平均月租金达到5600英镑，且过去五年租金上涨33%，是伦敦平均水平的三倍。
以Shoreditch地区平均租金为例，根据Zoopla网站所显示（2020.3），该地区一室户型租金约为650-750镑每周，那么我们以最简单的租售比进行计算，该地区一室户型的年租金收益约为700*52=36400镑，以The Stage一室起售价82万英镑为例，除去已拥有的伦敦房产外，22.5年后或可纯靠租金收入收回这套伦敦249年产权房产的全部成本，（仅供参考，不排除市场因素变化）。
这还是在租金不上涨、房价不增值及不考虑通货膨胀的情况下进行计算的，而伦敦中心区的平均水平是34年，北京则是60年（数据来源于Compass研究）。
03
房屋可持续发展
和国内项目相似，房屋的价值主要建立在其可持续发展，而这三点保证了其发展：（1）交通配套（2）教育配套及（3）未来规划
（1）交通配套    
PTAL Value是一个可以直接及客观的显示交通配套便利程度的标准，如下图所示，根据UK. Gov的Webcat地图，项目所在区域的PTAL Value为6B（深红色），这也是交通便利程度最高的标准。
（PTAL Value地图，来源于UK.Gov， 2020）
正如下图所示，项目周边共有3个地铁站，其中最近的肖尔迪奇高街站距离项目仅100米。而距离项目约600米的利物浦大街站被称为“伦敦最繁忙的地铁站之一”，
因为：
  • （1）共有4条地铁线路在此交汇
  • （2）这里无缝连接着“伦敦最繁忙的火车站”利物浦大街火车站
  • （3）以及2021年即将投入使用的伊丽莎白线城轨站
其周边的公共交通便利程度具有很大的竞争力。
（项目区位图，仅供参考）
（2）教育资源    
良好且完整的教育配套对于房屋价值来说必不可少，这其中包括了学区价值以及对于学生这一巨大群体的吸引力。
项目周边教育资源丰富，3英里范围内，“outstanding”级别的小学7所、中学11所，还有14所知名大学，包括卡斯商学院、伦敦大学学院（UCL）、伦敦艺术大学圣马丁学院等等。
（The Stage周边大学资源示意图）
（3）项目配套   
良好的项目配套不仅是房屋价值的体现，对于买家与租客来说，更是提供了更多的吸引力及生活中的便利性。
The Stage项目由三栋建筑构成，包括一栋37层的住宅楼和两栋写字楼，他们都是围绕着面积达1.28英亩的公共广场而建造。项目内配套完善，精装标准交付，集住宅、写字楼、咖啡馆、餐厅与商店于一体，并配备健身俱乐部、多媒体放映室及32层的天幕俱乐部。整体而言，这里具有较为完善的社区生态，满足了买家或租客的生活需求及对品质的追求。
（The Stage“天空”俱乐部效果图）
（The Stage 业主空间效果图）
（The Stage样板间效果图）
（The Stage样板间效果图）
（4）未来规划    
伊丽莎白线城铁的建成
“伊丽莎白线”一直是英国人的梦想，概念最早在1941年被提出，1991年开始在议会讨论，最终在2009年5月正式动工，预计2021年年中投入使用。它横贯东西伦敦，全长118公里，西起希思罗机场东至阿比伍德，连接了伦敦诸多地标，例如牛津街、金融城利物浦街、金丝雀码头等，是英国这十年来最受瞩目的市政项目。
交通规划对房屋价值有着很大的影响，那些通勤能力好、连接多条地铁线的站点，将吸引着更多的人流涌入，并最终促进了区域价值的提升。根据CBRE 2016年的伦敦房产研究报告指出，在2008-2016年期间，伊丽莎白线沿线车站附近房价平均上涨31%，超过大伦敦地区的平均水平6.5%。
而The Stage所在区域正是伊丽莎白线最重要的车站之一利物浦街站，随着2021年底线路的正式开通，该区域或将迎来又一轮利好。
“帷幕剧院”的建成
The Stage项目的公共广场中央，正在建设着一个万众瞩目的公共露天广场——“帷幕剧院”，这也是项目名称“The Stage”（城市舞台）的由来。200年前，英国著名的莎士比亚曾在这里首演《罗密欧与朱丽叶》及《亨利五世》。
2017年，The Stage曾凭借着帷幕剧院的重建获得了年度The Inter national Property Awards（“房地产界奥斯卡”）。而随着项目的建成与交付，帷幕剧院将对外开放，届时将可同时容纳约200位观众。
一方面，由于其历史重建建筑的特殊性，周边将不会存在廉租房和保障房；而另一方面，如此一个备受瞩目的公共建筑的建成，将促进该区域及项目的文化属性增值。
（重建后的“帷幕剧院”效果示意图）
东伦敦科技城
自2011年起，技术、媒体及电信业已超过了传统的金融保险业，成为伦敦最大的办公空间的需求来源。同年，伦敦政府将东伦敦科技城（Tech City）定在了Shoreditch，不但投入4亿英镑支持科技城的发展，还制定优惠政策确保把新建筑中的一部分空间用作科技孵化区。9年时间，东伦敦科技城已成为全球租金最高的科技中心，根据Knight Frank 2017年的数据显示，Shoreditch的办公租金约为190人民币/平米/天。包括思科、英特尔、苹果、亚马逊、谷歌等科技巨头都已纷纷将英国或欧洲总部设立在Shoreditch。
The Stage旁边约50米即为亚马逊欧洲总部，超过5000名亚马逊雇员已在此工作。随着金融、科技及创业企业的不断入驻，越来越多的雇员和高管开始在这里定居和工作，金融、科技和创意产业人才的集聚效应正逐步开始显现。
（The Stage周边示意图，其中灰色为公司/办公楼）
04
 其他因素 
·  贷款方面，英国独特的只还息不还本的还贷方式，每月只需偿还利息，本金在贷款到期时还清即可（具体政策信息以银行为准），这意味着每月可以降低还贷所造成的持有成本，轻松实现以租养贷。
05
 结语 
本文通过项目介绍，区域潜力，房屋可持续发展等因素分析了万科伦敦东一区The Stage项目，给出了购房者在购买英国房产时的考虑因素及The Stage 的相关表现。文中数据来源于UK Gov、JLL、CBRE等的研究报告，仅供参考。
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开发商：【Galliard Homes】,销售方：【万科海外营销中心】。本宣传资料为要约邀请，针对【The Stage】项目概况进行介绍，产权年限、户型面积、物业类型、图文内容、缴付期限、缴付比例和金额、交房期限等仅供参考不作为销售承诺。项目各项要素（包括本页面所发布的各项信息内容）不排除因政府相关规划、规定，当地法律法规的变化和调整以及开发商未能控制的其他原因而发生变化，最终以双方签署的正式交易合同及其他相关协议文本约定为准。本示意图仅为项目位置示意图，实际距离、比例等，或与实际存在差异，仅供方位示意参考，不作为销售承诺。项目宣传资料对项目周边学校等教育配套资源的介绍旨在提供相关信息，仅供参考，并不意味着本公司对就学安排做出了承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。为了您孩子的顺利就学，建议您咨询当地教育主管部门。图中对项目环境、交通、商业、教育 及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此作出了承诺。图中对项目周围环境、交通、商业、教育及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此作出了承诺。文中£69.9万的价格信息来源于Galliard Homes2020年3月销控表309室，具体可售信息及价格请以购买合同为准。
备注：
[1] 据外交部官网介绍：伦敦是世界著名金融中心，拥有现代化金融服务体系，从事跨国银行借贷、国际债券发行、基金投资等业务，同时也是世界最大外汇交易市场、最大保险市场、最大黄金现货交易市场、最大衍生品交易市场、全球第三大保险市场、重要船贷市场和非贵重金属交易中心，并拥有数量最多的外国银行分支机构或办事处。伦敦金融城从业者近40万人，共有550多家跨国银行、170多家国际证券公司在伦敦设立了分支机构或办事处。
[2]卫生间LED小电视为部分户型交付标准，具体请以合同及其附图为准。
[3]指租赁公司与业主签订协议，交付后连续三年代为租赁管理房屋，并每年给予购房者签约价格的4%价款作为租金，同时三年期间的物业费和地租由租赁公司支付。所得税由购房者根据法律法规缴纳。
有效期：2021年06月
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