来源:券商中国
疫情冲击之下,以美国为首的多国政府纷纷出台更为宽松的货币政策以及降低无风险利率等措施,意欲提振经济,应对困境。而面对货币超发和通货膨胀,不少国家在印钞机轰鸣开动之下,房价也一路狂飙。
全球房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)日前发布的最新一期全球房价指数报告显示,截至今年3月的12个月,全球房价平均上涨7.3%,为2006年第四季度以来的最大涨幅。
其中,土耳其房价涨幅位居榜首,上涨32个百分点;紧接着为新西兰,房价上涨22.1个百分点;此外,美国房价涨幅位居第五,上涨13.2个百分点,创下自2005年12月以来的最大涨幅。
美国房价一路狂飙
近段时间,美国房价总体呈现大幅攀升,而一些地区房价也正在屡创新高。
美国全国房地产经纪人协会最新统计数据显示,4月份美国成屋销售中间价同比大涨19.1%。今年一季度,在该协会监测的美国183个大都市中,有99%的地区房价出现上涨,更有89%的地区房价出现了两位数攀升。
同时,据全球房地产咨询公司莱坊国际日前发布的最新一期全球房价指数报告显示,美国房价涨幅位居第五,上涨13.2个百分点,创下自2005年12月以来的最大涨幅。
去年以来,美国政府陆续出台一系列措施以提振经济,失业救济金、家庭纾困金等提高了居民的个人收入,在本国政府的补贴政策下,提升了美国民众的购房等支出意愿。
在疫情笼罩下,今年美国许多上班族仍保持在家办公的状态。与之伴随的是,由疫情产生的换房需求会继续刺激房产市场,比如受疫情影响而延后购房的群体,需要为在家办公和远程上课提供更大空间的家庭,以及想要减少接触病毒可能性的住户等。
美国加利福尼亚州Norada房地产投资公司早前报告显示,市场上待售房屋数量已减少了30%,而房屋需求量是过去的两倍,整个房产市场呈现出严重的供不应求的景象,“新房屋的建造受疫情影响显著降低,导致房产市场中待售房屋数量大幅降低。”其指出。
叠加供需不平衡的因素,美国房价一路飙升,而购房者的负担不断加重。“我们每年需要162万套住宅才能满足需求,但我们建造的房子却比这个数字低得多,每年的短缺大约在37万套。”Norada房地产投资公司首席执行官桑塔雷利(Marco Santarelli)指出,过去十多年,美国一直处于住房供应短缺的状态。
全球房价整体上涨
不仅是美国,受疫情之下的货币政策、财政刺激等多方面因素叠加影响,全球多国房价处于上涨状态中。有报告显示,今年一季度全球楼市火热,欧洲、美国、加拿大和亚太部分国家和地区房价飙升,而低利率和货币宽松是主要原因。
本月初,亚洲最大房地产科技集团居外IQI(Juwai IQI)发布《2021年一季度全球房价报告》显示,今年一季度,近九成公布数据的国家和地区的房价上涨。从目前已经公布住房统计数据的57个国家和地区来看,有50个国家名义房价上涨,仅有7个国家房价下降。
全球房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)也在最新一期全球房价指数报告中指出,截至今年3月份的12个月,全球平均房价上涨7.3%,为2006年第四季度以来最大涨幅。
其中,土耳其房价涨幅位居榜首,上涨32个百分点;紧接着为新西兰,房价上涨22.1个百分点;此外,美国房价涨幅位居第五,上涨13.2个百分点,创下自2005年12月以来的最大涨幅。
在亚洲地区中,新加坡房价上涨最快,涨幅为6.1%;其次是韩国,涨幅达5.8%;日本紧随其后,涨幅为5.7%。而作为全球最贵的房地产市场,香港的房价上涨了2.1个百分点。
据美国商务部此前公布的数据显示,全美4月在售新屋的价格中位数为37.24万美元,同比大增20.1%,为1988年以来的最大同比涨幅。CoreLogic的数据显示,2021年的第一季度悉尼的房价上涨了6.7%,墨尔本的房价上涨了4.9%。
“从拜登总统的税收提议,到整个拉丁美洲新的财富税,再到新西兰投资者新的资本利得税,全球房地产市场都面临着挑战,因为决策者希望通过提高税收来填补因新冠疫情而加剧的赤字。”莱坊国际(Knight Frank)分析指出,税收和监管环境将在2021年发生根本性变化,“因此,意大利、瑞士和摩纳哥等提供统一税率或一次性征税制度的市场将更具吸引力”。
其预计,今年夏天,英国和美国等主要市场将会放松旅行限制,这将成为渴望在许多地区市场相对疲软的情况下获得最佳住房的第二套购房者的出发点。
“2020年,沿海、农村和阿尔卑斯山度假区受到国内买家的青睐,但我们预计,2021年,欧美城市的活动将有所增加,因为疫苗接种和病毒的消退使买家重新评估了城市机会。”莱坊国际(Knight Frank)进一步称,随着打工人逐步返回城市,城市中心附近将会出现新增住房需求。
泡沫还是机会?
一路高歌猛进的房价能否持续当前热度?不同国家和地区的房地产市场及行情表现可能大相径庭。 
有美国经济学家认为,目前房地产行业的繁荣较稳定,系统性风险也较小,而疫情是当下房价走高的主要原因所在,“出于隔离需求或者成本原因,郊区及成本较低的城市住房需求增加。”不过,加拿大皇家银行的经济学家表示,当前楼市已经过热,出现买家扎堆和炒房等现象,而表明楼市趋势即将向下的信号亦有出现。
对于房价后续涨势,部分市场分析意见亦有相左。莱坊国际认为,泡沫并不会持续,随着莱坊的主要和主流价格指数分别以2017年和2006年以来的最快速度上涨,一些评论人士高调谈论房地产泡沫的风险不足为奇。
“但随着休假计划的逐步减少,以及比2008年更严格的贷款规定的出台,价格增长不受约束的风险比全球金融危机前要低。”其还指出,另一方面,负债较低的房主,加上主要经济体的抵押贷款利率开始上升的预期是2023年,这意味着突然的冲击导致大规模抛售和价格下行压力不太可能出现。
诺贝尔奖得主、经济学家罗伯特·席勒则对美国当前楼市表示不安。他坦言,当前美国投资者在房地产、股票和加密货币,特别是房地产领域存在“狂野西部”心态,“回顾过去百年,实际房价从来没有这么高过。我不认为央行政策可以解释这一切,市场正在发生着一些事情”。
尽管多国房价暴涨,然而有些地区近日却推出1元房价,“白菜价”购房吸引全球不少买家眼球。
据央视财经报道,因受城市化影响,克罗地亚的一些小村镇人口持续减少,当地部分地区推出售价仅1库纳(约合人民币1元)的房屋,以招徕新居民。这些房屋多为空置多年的旧房或一直未完工的“烂尾房,有些房子甚至没有门窗。
当地政府要求,购房者年龄需低于40岁,并有稳定的收入,此外,买家要承诺未来在小镇居住至少15年。当地政府官员表示:“我们收到很多来自全球各地的咨询信息,但我们主要关注那些在我们周边的潜在买主,这一措施取得了明显成效。”据了解,符合条件的买家还可以获得小镇政府可以为翻修每幢房屋提供2.5万库纳(约合25000元人民币)的补贴。截至目前,镇政府推出的首批19套房产中,已售出17套。
据接受央视新闻采访的专家分析,近年来,城市化进程导致欧洲一些边远或贫穷地区人口稳步减少、经济萎缩。为避免彻底沦为空城,不少小镇以“低价房”为卖点,吸引外来人口加入。除了克罗地亚以外,在法国和意大利等国,一欧元卖房的情况也并不罕见。
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