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继碧桂园后,又一知名房企开启内部反腐浪潮。

6月11日,据风财讯披露,近日新城控股对苏州聿盛公司营销口进行了大规模肃清。
据新城控股内部公告显示,原苏州聿盛公司营销副总监曹建峰、原聿盛公司营销经理刘志强、原聿盛公司策划副总监徐舟、原聿盛公司助理总经理费晟,因涉嫌职务犯罪,给予无偿解除劳动合同处理,永不录用,列入失信人员名单,责令退回所有违规所得
上述人员已被公安机关立案侦查,并采取强制措施
据了解,新城控股苏州聿盛公司负责开发了MOC芯城汇,该项目曾因未取得建筑工程施工许可证即擅自施工被苏州住建局处罚约182.4万元。

原新城控股苏州聿盛公司助理总经理还涉及一项公诉。
2017年下半年至2018年5月间,其利用负责芯城汇楼盘销售管理工作的职务便利,接受个体房产中介人员的请托,将有意向购房但无购房资格的购房者介绍给该中介,由中介购房者收取费用并帮助购房者违规通过购房资格审核。
上述助理总经理受贿赂合计人民币325000元,后举报并告入法庭,并被判处有期徒刑九个月,缓刑一年,受贿所得予以没收,上缴国库。
去年已爆集体贪腐事件
这并不是新城首次发生集体贪腐案件。
去年8月,新城控股集团发布了新城控股(2020)054号文件。内容是关于一起集体违纪贪腐事件的处理决定。

经审计查实,住开南京区域公司采购合约经理袁海峰、招采管理高级专业经理赵虎等人,利用职务之便,收受多家供应商巨额好处费
内外串通舞弊,破坏采招规则,隐瞒利益冲突事项,违反公司制度,严重损害公司利益,造成重大经济损失,共构成9次红灯、2次黄灯舞弊行为、2次I级违规违纪行为。
袁海峰和赵虎二人,因涉嫌职务犯罪,已被公安机关采取强制措施,新城控股对二人给予无偿解除劳动合同处理,永不录用,列入失信人员名单,责令退回所有违规所得。
南京区域公司采招管理主管徐某,给予无偿解除劳动合同处理,永不录用,责令退回所有违规所得。

南京区域公司采招管理高级专业经理李某,被降职降薪1级,责令退回所有违规所得。

原南京区域公司工程助理总经理和原南京区域公司总经理,因负有直接管理责任,被通报批评,并分别经济处罚10万元、20万元。
新城内部对此事的定性,是一起严重的集体违纪贪腐事件。据相关人士消息,金额达一千多万。
业绩遭遇滑铁卢
早在2019年新城业绩说明会上,王晓松主动下调2020年销售额目标至2500亿元,较2019年实际销售额下调了200亿元。一方面是因为疫情,更主要的原因在于2019年减少拿地以及出售项目公司所致,此时,新城控股在手货值已减至4000亿元。
在2019年业绩说明会上,王晓松曾表示,公司不会往收缩方向发展。房地产行业作为一个类金融行业,公司将把净负债率控制在一个合理区间内,同时希望行业排名维持在10名左右,这是一个中长期目标。
然而“4000亿货值、60%去化率水平”已经决定了新城控股规模收缩在所难免。
据新城控股2020年报显示,其合同销售金额为2509亿,同比下降7.3%,在第三方机构克而瑞(CRIC)2020年中国房地产企业销售业绩排名榜上从第8名降至第12名,这是2015年以来排名首次下滑。
克而瑞统计,2020年TOP4房企销售金额同比增速为7.9%,TOP5-10同比增速9.1 %,TOP11-30增速则达到16.7%。显而易见,新城控股规模增长已经掉队,考虑到2021 年计划实现合同销售金额为2600亿元,低于2780亿元TOP10入门门槛,意味着2021年新城不仅无缘TOP10,江湖座次很可能再次下滑
值得注意的是,新城控股毛利率也出现了一定程度下降。王晓松曾在2019年业绩说明会上提出,新城控股将由“增量”转向“提质”,由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。
2020年报一出,毛利率却大幅下降。其房地产开发销售毛利率为21.74%,相比2019年30.98%的毛利率下降了9.24%。
吾悦广场之困
提到新城控股昔日的快速增长,吾悦广场功不可没。
2012年吾悦广场品牌诞生,2017年在建和开业达到53座,2020年进驻118个城市,开业100座,2020年为新城一共贡献了617亿营收。
尽管新城控股每年年报都会强调“住宅+商业”双轮驱动战略,事实上,吾悦广场这一侧的驱动力明显更加强大。
一方面,由于吾悦广场能够满足地方政府急需改善城市形象,提升城市品位,从而创造政绩的需求。新城得以规避了激烈的土地竞争,可以直接和政府沟通,凭着“勾地模式”以相对合理的价格获取土地资源。
2020年新城控股新增土地楼面地价约3031元/平方米,与6763元/平方米的全国土地楼面均价相比,勾地模式的优势明显。
另一方面,良好的商业运营能让土地增值,与同地段竞争项目相比,可增加住宅和商街溢价率,项目整体获得较高毛利率。因此,新城综合体毛利率一直高于住宅,2020年报显示,综合体毛利率为31.58%,而住宅开发的毛利率为14.91%。
此外,自营购物中心还能获得稳定的现金流,作为规模的头部玩家,2020年100座“吾悦广场”运营总收入为56.7亿元。
吾悦广场是开疆拓土的大杀器,却也让新城背负上了资金包袱。吾悦广场奉行的是“以售养租”模式,通过销售住宅和商铺,获取现金流并平衡购物中心的沉淀资本。
王晓松曾公开谈论过吾悦广场的成本,一个吾悦广场购物中心的平均成本在7亿左右。一般住宅开发商开启预售之后,资金开始回笼,随着预售进程,现金流逐渐回正,项目盈利。而综合体则不一样,预售之后,住宅、商铺等可售物业的预收款需要支持综合体的开发建设。综合体内可售物业(住宅、商街)覆盖自持部分80%左右的成本,即约5.6亿现金流要继续投入到综合体,沉淀成本为1.4亿。
这意味着,单个综合体项目的现金流很难在短时间回正,项目的盈利要等到自持购物中心建成,3至4年培育成熟,获得稳定的租金回报后才能实现。因此,综合体对于公司的现金流以及运营效率的要求极高,资金回收周期长。
王晓松在2019年业绩说明会上就曾表示,综合体增值价值和利润率较高,但需沉淀部分资金;住宅业务盈利波动性大,但现金流好。目前公司还是维持住宅和综合体2:1的比例。公司不会重商业轻住宅。
言犹在耳,新城却默默加大了商业综合体土地储备。2019年新城控股新增土地储备建筑面积共2508万平方米,其中综合体为1443万平方米,2020年新增土地储备建面413万平方米,其中,综合体为247万平方米,住宅与综合体规模再次拉大,从2:1变成了2:3。
如果综合体在未来几年成为舞台上主角,资金问题将会是摆在新城面前的一道难题。毕竟,综合体对于资金的需求远远大于住宅开发。综合体可售物业预收款和需求资金之间的缺口,如何解决?也只有加大财务杠杆了,就是说,一旦综合体规模放大,新城就要背负上更多的财务包袱。
根据2020年报数据,新城控股有息负债总额为916.76亿,同比增长近24%,融资成本为6.73%。剔除预收账款后,资产负债率为74.12%,净负债率43.65%,现金短债比2.61,踩中一道红线,归为“黄档”。
这意味着2021年新城有息负债规模年增速不得超过10%。在负债规模限速下,新城如何顺利解决吾悦广场的资金问题仍不可知。

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