要读懂“土转税”文件
6月4日晚财政部出了一份文件，指出要把土地出让金划转给税务部门征收。一石激起千层浪，有人惊呼土地财政要终结了，有人认为这是好事意味着以后都要上面来管了，以往的隐债烂账说不定也给填了。
这些人可能连通知58个字的题头都没看完，就开始评头论足了。认真读文件这是基本功也是讨论的基础。
首先是有时间表的，7月1日起，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南开展地方政府非税转税划转试点；而全国其他区域，从2022年1月1日起全面实施。
“没中奖”的省份地方也不用高兴，因为5个月后全国通用，留给你们的时间不多了。其次试点地区现行征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
看到这里可能有人会说，这不是按照现行规定执行一切没变啊，怎么能说改变了呢？所以还是“房照炒楼照买”？
然后贴出了现在土地财政高依赖的城市，从数据来看大部分一二线三四线重点城市都属于高土地财政依赖，上海土地财政虽然依赖度低但是绝对值高啊。
上海2020年出让金额为2952亿元，相比之下深圳大概只有一半。所以土地依赖你说去就去？
此次的文件可不是由财政部自己制定的，而是财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四大重量级部门联合制定，足以说明监管的重视程度和决心。
至于很多人所说的一切按照现行规定执行好像没什么用，这就是不了解政策运行逻辑了，将土地出让金纳入税务虽只是改变征收流程，但这是相当重要的第一步，意思是说你卖了多少地我都清楚，清楚之后才会有针对性的监管。
你这个城市土拍热，那就来个窗口指导。你这个城市土地出让金高，那就来个税务审查异地审计。知道你的底牌，监管难度就会大大降低。
“土转税”并不是大包大揽
指望“土转税”大包大揽的人，则是想瞎了心，监管要做的是指导帮助而不是兜底，如果大包大揽何必多此一举呢？
那么什么时候会出现土地出让金统一上交国家呢？这个就体现了监管的智慧，此次只在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南开展地方政府非税转税划转试点，就说明了不会出现一刀切的情况。
青岛属于高土地财政依赖的城市，浙江有温州、杭州、宁波三个城市土地财政依赖城市榜，其中温州和杭州属于超高土地依赖城市，宁波属于高土地财政依赖城市。此外试点里也有像河北这样土地财政依赖度不算太高的省份，综合来看是有全面通盘的考虑的。
如果摸清这些城市的土地财政情况，后续就可以针对地方债因城施策，具体安排土地出让金的用途，比如投入更多资金到教育和医疗上面。
地方债的逻辑变了
楼市里最贵的三句话就是：这次还一样、买到就是赚到、楼市逻辑没变。
十年前温州二手房均价2.5w，今年六月份温州二手房挂牌均价是2.2w，郑州近三年房价陷入了震荡期三年前1.38w如今1.34w不到，天津近三年则进入下行周期，三年前2.3w如今只有1.89w。
图片来源安居客
可能社长贴出这些例子，又有人找出合肥、厦门、杭州等一二线城市上涨的例子来反驳，认为楼市逻辑不可能变，土地财政是容易上瘾的，地方上怎么可能吃饭又砸锅，哎这回还真是吃饭又砸锅，不过前提是给换口锅。
什么意思呢？就是说地方发展逻辑要改变了。
地方财政分为一般性公共预算收入和政府性基金预算收入。一般性公共预算收入指的是税收，三年前国税地税合并之后也就统一归上面监管了。
政府性基金收入里面土地出让金是大头，以往都是走的基建加卖地的路子，来钱是快但是加重地方负债陷入债务泥潭。
根据开源证券的数据，2020年非金融企业杠杆率达到了约170%，居民杠杆率也在150%左右，尤其是近十年以来杠杆率可以说是快速爬升，居民杠杆的警戒线为130%，企业杠杆率警戒线为90%。
虽然说突破警戒线并不一定会发生经济危机，但是负债高成本也会提高，金融风险往往又具有隐藏性交叉性连锁性，所以监管才会三令五申去杠杆降低地方债风险。
“积极稳妥化解累积的地方政府债务风险，有效规范地方政府举债融资，坚决遏制隐性债务增量”。—2017zz政治局会议指出
地方债的问题很难是“死道友不死贫道”，往往是一损俱损一荣俱荣。举个例子，去年河南国企永煤发生债务违约，旗下债券“20永煤SCP003”到期未能兑付，发生实质性违约。
后果很严重，次日评级机构中诚信国际，就迅速将永煤控股的主体评级由AAA下调为BB，相关债券评级也随之下调。这起违约事件在债市引发连锁反应，煤炭行业及其他行业弱国企的多只信用债下跌。
银行间和交易所市场信用债融资和净融资规模，分别骤降至6961亿元和-2816亿元，分别较前一个月下降了2552亿元和1629亿元。以至于河南在之后的几个月都没有新债发行成功。
简单说就是你违约之后市场不信任你了，你有资质好的企业和城投债也不行，对不起机构不冒这个风险，于是从“投资不过山海关”变成了“投资不过南宋版图”，虽是戏谑之语但也有着深深地现实担忧。
所以地方债指望土地出让金的老路绝不能走了，摆脱土地财政依赖是大势所趋，这就是为什么房价不能永远涨的原因。
那么走什么路呢？浙江给出了自己的答案，浙江在今年三月份发布了“促进经济高质量发展的凤凰计划”。
五年计划新增股份制挂牌企业1500家，建设区域性股权创新试点，帮助挂牌企业多样化直接间接融资，推动高新技术企业和“专精特新”企业挂牌上市。有了更多的上市企业自然能够带动更多的就业，企业的问题和政府债务的难题都将得到缓解甚至解决。
为什么要花这么多篇幅去讲地方债呢？因为地方债的问题本质上就是发展的问题，融资从哪来投资到哪去收益从何而来，现在如果能够换掉土地财政这个融资引擎，后面就很难出现经济一出问题就卖地的情况。
那么地价的高低也就没有那么重要了，面粉的价格下来了面包难道还能一直不便宜。
从“土转税”到“房价稳定”还有多远
社长注意到有些媒体写了，“土转税”将会导致楼市彻底失去大涨基础，房价如葱的时代可能要来临。
社长只能说他们不懂楼市也不懂监管，从对房企融资的三道红线到土地双集中出让，再到今天的“土转税”，监管的思路一直没有变，“房住不炒”是核心，化解地方债打击炒作房地产是主线，降低杠杆是必然要求。
在个人贷款中个人房贷占据贷款50%（央行2020年数据）以上的今天，针对个人居民的降杠杆恐怕不会远了。
从“土转税”到“房价稳定”还有多远，具体的时间谁也说不好但是逻辑还是很清晰的。想要解决问题就必然先要搞清楚问题在哪，“土转税”更多的是在搞清楚问题，搞清各大城市的家底，但解决问题可能要靠房地产税。
房地产税其实包含三个方面，一方面是建设方面的税费，比如土地增值税土地使用税等，一方面是交易税比如契税、所得税、印花税等，还有一方面是持有方面的税费，也就大家常说的房产税针对持有房屋每年按比例收取的税费。
房地产税的前两个方面其实都没有什么问题，在土地出让金集中管理后下降稳定是趋势，至于持有方面的税费可能就是接下来改革的重点。
房地产市场改革首先你要承认它是个市场，涨跌供需变化都是正常现象，但我们的体制决定了我们有更高的追求。
供需紧张的热点城市就需要放量土地供应，比如上海双集中之后土地供应较往年增加了约三倍。
还有一条路是增加保障租赁住房，就在6月3日国家发改委为扩大保障租赁住房供应提出了新的《专项管理办法》，指出要加大支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。
增加保障性住房并不是说说而已，上海在第一批集中供地中租赁住房占到了9.17%。
所以从“土转税”到“房价稳定”应该不会远了。
参考资料：
永煤违约：评级AAA，却还不起10亿债券   来源：南方周末
写在永煤违约一个月之际  来源：债券人
地方政府隐性债务化解路径解析 来源：债市研究
- END -
投稿及内容合作｜[email protected]
广告及商务合作｜[email protected]
点击“在看”，拥有相互成就的关系！
继续阅读
阅读原文