深圳可以说是全国楼市的风向标，因为深圳楼市的节奏往往比其他城市要快半拍，比如深圳房价2015年3月开始跳涨，之后其他一线、二线和三四线城市跟着轮番上涨。加上深圳是全国各地房价涨幅最大的、炒房文化最兴盛的城市，如果北京是帝都、上海是魔都，那我觉得深圳可称房都。
深圳房价2000-2020
2014年可能是深圳楼市的一个重要分水岭 从相对理性走向非狂热
在刚刚过去的2021年5月，深圳二手房成交量环比、同比齐跌。当月二手住宅只成交了3027套，环比减少38%，同比大幅减少65%。值得注意的是，这也是在继4月成交量回调之后，连续第2个月成交量下跌。和往年相比，这个5月可能也是历史上成交量最低的5月，历年只有过年当月的成交量低于这个5月的数字，而5月原本应该是楼市的旺季。
深圳各月二手房成交量 2012-2020
之所以我们要把重点放在二手房上，是因为深圳这类热点城市市场的主要供给都是二手房，新房的成交占比长期以来都低于二手房，二手房是市场的主导。
与之前每一轮楼市降温期不同的是，每当过去楼市冷到这种程度的时候，新一轮刺激就快要上马了，我们就回顾一下上一轮超级大周期是怎么启动的：
2014年9月时全国楼市都非常冷淡，然后在2014年9月30日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(即“9·30房贷新政”)，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。
到了2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例降低到不低于40%。
至此彻底把深圳楼市刺激起来了，之后深圳的二手房均价在2015年3月30日起算，只用了一年时间就翻了一倍，上海、苏州、北京、合肥等城市的楼市热度也开始蹿升。
做过这些复盘后，你明白这几年楼市最大的动力在哪里了吗？在杠杆、在信贷。
但时间到了现在，情况变得不一样了。房地产已经被官方定义为最大的一只“灰犀牛”。所谓“灰犀牛”指的就是太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。于是“房住不炒”严格执行、房贷被限制后，经营贷的违规使用成为了新的打击对象。
深圳之前自查了总计1771亿的经营贷款，结果却只发现了21笔总计5180万资金涉嫌违规。这个数据和大多数人的感观相差很大，而国家金融监管者当然不是那么容易被糊弄的，于是后来用上了更大的力度、更强的态度，最后该换的人就换（某些地方领导）、该查的人就查（深房理）、该说的狠话就说。
新华社对经营贷违规流入楼市放了狠话
真正的考验或许是敢不敢彻查并抽回所有已经违规流入的存量贷款
深圳打击经营贷流入楼市
都说“量在价前”，再加上现在严格的调控措施不见任何放松的迹象，那重点问题来了：5月这么严重的缩量会不会引发后续一波价格下跌呢？
个别前期虚高和过热的房子短期可能会小幅调整，但整体大跌的可能性还是很低，不是因为我对市场有多乐观，而是因为二手房的流转正在被锁死。
我们在往期主题中多次提到过一个观点，那就是限购、限售、限贷、限价以及二手房指导价，这些措施的直接目标都不是要房价大跌，而是要房价稳定并尽可能缩小存量房产的流通量。比如限售，假设一个城市三年限售，就意味着市场上的每售出一套二手房，未来三年内市场上的可售房源就减少一套。
在多重限制下，最后的结果是价格仍然高高在上但有价无市，不急于出售的业主和银行皆大欢喜，金融风险也被有效控制。
最近合肥也传来消息称当地有十家银行停贷，如果这是真的，那影响会很大，这种消息看上去和深圳无关，但其实也有关联。
无论合肥具体是怎样做，未来会有更多城市收紧房贷都是大概率事件，特别是针对二手房收紧房贷，进一步压低二手存量房的流转、锁住市场。如果银行对新房和二手房区分化对待，比如说只批新房的贷款、不批二手房贷款，然后再二手房给一个业主不愿接受的指导价，最后的结果就是市场需求都被新房吸走，二手房的流动性不断降低。
总之，调控的理想目标应该是“房住不炒、价横不跌”，用时间换空间，用保守治疗替代激进治疗，最终缓慢化解泡沫和金融风险。而要成全价格的稳定，就必定要牺牲流转的灵活性。
香港房价从1997年的前高点到2003年一共跌去七成这个过程中无数人断供破产，银行坏账率达到历史最高，香港房价到了2012年才收回失地
我们假设如果从1997年到2012年一直横盘呢？这样就不会有金融风险了
尽管五月份深圳二手房成交量落入冰点，但这可能只是一个开始，未来的成交量没有最低、只有更低，而价格反而可能会比我们想的坚挺，只不过没有流动性的价格也已经失去了意义。普通买房者应该强化风险意识，摆脱惯性思维的影响，对市场对调控都多一些敬畏。
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