近日,华夏幸福(600340.SH)财务负责人吴中兵出席国内某平台活动中表示,目前为化解公司债务风险,加快促进公司有序经营,公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。在地方政府的指导和支持下公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作。同时,金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜,为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。公司将坚决恪守诚信经营理念,积极解决当前问题,落实主体经营责任。以“不逃废债”为基本前提,按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则,稳妥化解华夏幸福债务风险,依法维护债权人合法权益。”
这是继上个月29日华夏幸福公布2020年度业绩报告后,其高管再度在公开场合直面投资者,直面被广大投资者所关注的债务问题。
值得一提的是,尽管2020年业绩同比降低,但好于预期,公司实现营业收入1,012.09亿元,同比下降3.80%,实现销售额940.66亿元,同比下降34.30%。
2020年对于华夏幸福来说确实是艰难的一年,尽管营收整体保持在千亿水平,但由于突如其来的新冠疫情、环京限购、“三道红线”融资政策的影响,华夏幸福的流动性面临危机。
降费增效是第一步,华夏幸福全年管理费用率为5.10%,较上年同期下降2.55 百分点,销售费用率为1.52%,较上年同期下降0.28个百分点。展望2021年,华夏幸福在产业新城、住宅及商业三大业务领域,强调盘活资产、收回流动性、资产轻量化的重要性,力争在 2021 年内恢复稳定有序状态、2022 年进入发展提升状态。
聚焦核心都市圈 双管齐下应对变局
2020年,受新冠疫情的爆发且持续影响,华夏幸福环京区域遭受多轮疫情的冲击、量价齐跌。同时,房地产融资政策方面出台“三道红线”新规,融资监管持续收紧。受上述宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响,华夏幸福从2020年第四季度开始出现流动性阶段性紧张,导致利润较大幅度下滑,并出现部分债务未能如期偿还的情况。
面对环境变化,华夏幸福双管齐下,一方面降费增效,管理费用率较上年同期下降2.55个百分点,销售费用率较上年同期下降0.28个百分点。
同时坚持核心都市圈聚焦,在持续精耕京津冀都市圈基础上,密集布局长三角(上海、南京、杭州、合肥)都市圈,推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈,继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城经营投资管理体系,增强产业招商能力。
加快产业新城资产盘活
提升回款能力效能
产业新城作为华夏幸福的基本盘和底层逻辑,在过去一年仍然在全国范围内有序推进。
全年新增入园企业378家,新增签约投资额1457.54亿元。其中,长三角都市圈达到142家,超过京津冀的82家,签约额达到728.79亿元,为京津冀的7倍。在产业新城业务上,华夏幸福不再像以前那样依赖环京一线。
在业绩说明会上,2021年,华夏幸福表示将加快产业新城的资产盘活,预计将逐个区域、逐个项目地梳理各类资产,包括推动已签转让协议待回款项目回款、推进公司已审批待签约项目落地、持续推进未售项目及存量持有型资产和土地资源的盘活,千方百计回笼资金。
加快资产周转、推动项目回款是一方面,而对于自持的物业,华夏幸福也需提高资产的回报率。今年1季度的自持物业出租率达到78.53%,收回房租4980.07万元,出租率还需进一步提升,尤其是在当前急需现金流的情况下。
限购影响销售 坚持有序补充土地储备
土地储备方面,2020年华夏幸福通过股权并购或股权合作、招拍挂等方式获取土地使用权面积372.51万平方米,成交金额417.92亿元。相较于全年505亿元的销售业绩来说,华夏幸福的拿地力度不算小,公司对于“产业新城-住宅-商业”的战略布局并未动摇。
在困难年份依然补充土地储备,短期影响流动性,长期也减少了“巧妇难为无米之炊”的窘境。截止1季度末,华夏幸福的房地产储备计容建筑面积达到1077.62万平米,土地储备不是非常多,但权益比例高。
对于今年,华夏幸福在住宅业务的战略也是千方百计加快回款。加速存量项目销售,推动新取地项目快速开盘、快速去化,加大问题项目盘活。
商业项目取得进展 加注重轻资产模式
自平安入股、吴向东加盟后,华夏幸福的商业地产2019年在北京、武汉等目标城市率先实现新领域的破局。
商业地产及相关业务方面,华夏幸福继续执行“三新战略”,包括开拓新模式、新领域、新地域,在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域有所突破。
2020年新获取南京、武汉、哈尔滨、广州4个商办综合体项目,中标1个项目代建服务,锁定3个城市更新项目的前期服务商,已拓项目覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市,基本完成目标城市初步布局。截至2020年底,哈尔滨、南京项目售楼处相继开盘。
展望今年,轻资产模式成为了华夏幸福在商业地产的重要切入口,主要形式包括代建、管理等。其中,中标的1个项目代建服务,为招商银行全球总部大厦项目全过程管理服务,是公司在粤港澳大湾区首个以轻资产模式启动的项目。
据接近华夏幸福的业内人士透露,华夏幸福在全国各区域重点项目均保持正常有序经营,重点交付项目普遍复工、员工队伍基本稳定;债务展期取得积极进展,整体脱困方案稳步推进。
同时,华夏幸福也表示,接下来将更注重提升经营效率和经营质量、施行区域和项目分类管理、精准施策,推动轻资产招商和产业发展服务转型,推进存量资源盘活提效。持续增强“造血”能力,抓销售、促回款、提高管理效率,实现公司业务稳健发展。
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