今年，在美元大水泛滥的背景下，全球房价都在飙涨。2020年，英、德等国的房价涨幅超过7.8%，高于中国的5%。今年以来，韩国首尔住宅小区的平均挂牌价格上涨近20%，韩国总统为此道歉了三次。
过去十几年，经历过几轮上涨周期后，我身边买房的，不管之前懂不懂投资，几乎都赚到了钱。
为什么买房能赚钱，而其他投资品就觉得很呢？2021年，该买房还是卖房呢？
巴菲特说不投资自己不懂的东西，我们做任何投资，也都应该搞懂它的底层逻辑。不然即使赚到了钱，也是稀里糊涂赚的，没搞懂赚钱的逻辑，在下一波红利面前就会犹犹豫豫，无法行动，错过时机。
今天就来拆解下，这么多年，房价上涨的底层逻辑是什么？
1
买房赚钱的核心逻辑1
大道至简，其实房价上涨的底层逻辑，就三个字：人、地、钱！
人是指人口，房子最终是人住的，人口决定了房子的需求量。什么样的人口结构能够长期支撑房价上涨呢？金字塔型的人口结构。人口净流入多，人口密度大，年轻劳动人口多的城市，房价背后才有长期稳定的需求支撑。

地是指土地，人口决定需求，土地决定供给。在人口多，土地稀缺的城市，人地矛盾就严重突出，房源供应量导致房价上涨。

钱是指经济，每个国家都会经历一段房价的黄金上涨期，研究表明大概在人均GDP3000-8000美金的时候。只有当人均GDP超过3000美金，当地中产阶级快速崛起，有购买需求和能力，短期刺激房价快速上涨。中国就是在08年达到了3000美金，之后房价上涨曲线陡升。

除此之外，货币超发和通胀，也是买房赚钱的大帮手。我国实际通胀率可能接近10%，过去几十年， 中国货币整体比较宽松，M2增速一度远超GDP增速，这就导致一个局面：

持有核心资产的人，就像在货币海洋的里的大船，随着放水，水涨船高。
可以说买房，是造成贫富分化的最大原因。同样是上班族，有时一个买房的决定，他就比你多赚了几百万。就这么一套房，有时成了一辈子难以逾越的鸿沟。
只会辛勤上班的始终是穷人，持有核心资产的注定越来越富。  
2
下一个上海
之前就分析过，现在买北上广深，早已过了房价普涨的年代，未来选筹难度越来越大。并且，资金少、经验少的普通投资者很难在上海楼市中赚到钱！
但是投资轮动和资本外溢的逻辑不变，钱永远流向低门槛和高成长的地方。
中国有句古话，叫东边不亮西边亮。如果跳出国内，放眼全球的话，确实有这样的价值洼地。
历史告诉我们：先发展起来的国家，它走过的路，新兴国家市场正在上演。
过去，美国人到日韩买房，日韩到中国大陆买房，敢于在一线城市买房的聪明投资者，如今早已千万身家。
美国-日本-中国和印度-东南亚，这就仿佛坐上时间机器，回到过去做投资。
曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告，报告指出：
继中国之后，东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。
要找15年前中国的房产红利，看看现在的东南亚吧。
3
符合三大底层逻辑的城市
刚才说买房赚钱的三个底层逻辑，人、地、钱，15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。
再看如今的东南亚，11个一线城市，只有1个城市完全符合条件，它就是：菲律宾首都马尼拉。
我们来进一步分析：
1、人：人口红利
菲律宾国家人口1.07亿，首都马尼拉人口2400万，人口跟上海一样多。不仅多，而且密度惊人，是上海的10倍，比香港的”鸽子笼”还拥挤5.9倍。
不仅如此，人口年龄中位数23.7岁，长期拥有巨大人口红利。
永远别忘了，房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需，长期推动房价的提升。
2、地：供不应求
马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。37万套住宅供给2400万人口，20平米的房子，通常住2-4个人，常年满租，严重供不应求。
随着经济发展，每年需求量不断上涨，还需要120年的开发，才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面！
3、钱：经济增长
菲律宾连续8年GDP增长在6%以上，人均GDP3500美元，相当于08年的中国，正处于3000-8000美金的“房价黄金上涨期”。
08年后的一线城市房价，翻了近10倍，菲律宾目前的房价，已经历3.5倍增长，未来15年，会迎来爆发性增长。
实际上，马尼拉房价以每年8-10%的增速稳定上涨，2020年第三季度蝉联全球房价榜首，远超北上广深。
我自己去年仔细了解调研后，就入手了3套，我总结了几个原因，觉得可以作为家庭资产的很好的分散配置：

1、投资门槛低，杠杆高
一套房总价50万，前期投入成本3万左右可以拿下，每月月供3000元，相当于用极高的杠杆，撬动正在上涨的房产。

2、租金回报高
通常在7%-9%，全球领先。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。
换句话说，只需要投入不多的资金，不出国门，在家里当房东。能源源不断带来现金流的资产，才是好资产。 
因为疫情不会改变马尼拉房产的供需情况，所以现在买入，就是难得的抄底机会。

4
怎么买
说了这么多，究竟怎么买？海外投资安全性怎么保障？买了后怎么打理？
因为海外房产市场高复杂性和看房高成本，一个靠谱机构是海外投资的100分中的那个“1”。选错了，价格又贵服务又糟心；选对了，方便快捷，甚至能省下十几万元。
我多次与甜蜜区资本合作团购，现在整个流程走下来觉得挺靠谱。
他们是中国首家为新中产服务的不动产价值投资机构，近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。
我认为好的公司=好的生意模式+好的企业文化。甜蜜区在企业文化上，三观非常正：感兴趣可以读下这篇文章——拒绝客户是服务的开始
这是一家由客户在管理，在运营的公司。90%的员工都是客户，人均2套房起。
所以用心对待客户的钱，就是用心对待他们自己。 

在生意模式上，在我看来甜蜜区主要有三大优势：
1、时间优势：
作为中国最大的菲律宾房产投资机构，甜蜜区已带领团友们累计投资4000多套房子。
建仓时机很重要，因为买得早，甜蜜区转售往期退出回报率高达100%。
重仓的CBD，2年房价普涨50%。即使是现在入场，也在早期。

2、研究优势：

甜蜜区有自己的菲律宾地产研究院，专注研究菲律宾这个市场3年以上，只投资具有持续现金流、价值被低估的好资产，这是他们的能力圈。
即使像万科这种级别，也不会每年花2万多个小时，去研究菲律宾的房子，实地考察300多个楼盘，与当地前十开发商建立战略伙伴关系，这是他们的护城河。

3、价格优势：
只有买得比别人便宜，才有足够的安全边际。花7块钱买到10块钱的东西，这样价格涨到11块，就赚4块钱，即使跌到9块，也能赚2块，而其他人会亏本。
甜蜜区用大宗团购的模式，让价格比当地人买，有至少10%以上的安全边际。
其他常见问题，贴一张图，这方面我不专业，把专业的事交给专业的人做去。
拿上一个楼盘天玺为例，25天的时间就清盘了300套。因为太火爆，他们最近在和开发商争取更多的房源，所以感兴趣的朋友，要赶紧预定抢位！
0首付+月供2650元+核心CBD+免税房，详细了解就知道为啥这么火爆了。你要做的，就是赶紧添加专业投资顾问的微信：
微信号：sweetspot01
添加暗号：“房东” 推荐
免费领取马尼拉投资攻略
错过了上海过去15年的房地产黄金时代，我想你不应该再错过这个千载难逢的机遇了。
继续阅读
阅读原文
关键词
马尼拉
房产
菲律宾
甜蜜区
房子