中原建业（9982.HK）：好行业、好公司、好价格

5月底，港股市场迎来了两只高关注度的新股，京东物流（2618.HK）和中原建业（9982.HK）。京东物流不必多说，依靠着母公司京东（9618.HK）和不少明星投资人的光环点燃了市场的认购情绪，仅公开招股就获得715.61倍的认购，在5月27日暗盘交易中京东物流大涨29.71%。

而今天上市交易的中原建业，在暗盘交易阶段的表现却与京东物流截然相反，股价下跌13.3%。

有趣的是，跟中原建业处于同一赛道的绿城管理（9979.HK）年初至今股价表现异常强势，涨幅已经累计近60%，超额收益显著。也就是说，市场已经认可了地产代建赛道的发展前景。

另一方面，这也就意味着中原建业或许是被市场错杀了。

扎实的基本面

1.好赛道

关于整个代建行业，根据中指研究院报告，中国房地产代建潜在市场预期将继续由2020年的约6.8亿平方米增长至2025年的约9.1亿平方米。至2025年，中指院预期新签合约建筑面积于2025年将达2.3亿平方米。

来源：招股书，中指研究院

渗透率方面，中指院预计房地产代建市场规模（按新签合约建筑面积计）现阶段占已售商品房建筑面积的3%至5%，2025年房地产代建市场预计将达7.9亿平方米，占中国已售商品房的14.3%。

来源：招股书，中指研究院

按《中国房地产代建行业发展蓝皮书》给出的测算，预计2021年至2025年，中国代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率继续增长。到2025年，国内代建市场容量将达2.2-2.5亿平方米，在中性假设下，代建市场规模的渗透率将达到14.9%，代建项目销售额将超2万亿。

依据中原建业招股书来看，中原建业2020年度的已售面积570万平方米占到代建市场总份额的29.2%，位居行业第一位；2020年的新增合约建筑面积约860万平方米，占总市场份额的10.6%，在行业中排名第二。以收入计，中原建业2017年至2020年总合约销售金额71.5%的复合年增长率均在国内代建行业中排名第一。

来源：招股书

因此，结合中原建业2021年开始的基于河南市场、服务大中原战略，和本身河南城镇化率低于全国4个百分点，中原建业未来增长空间巨大，距离代建行业的天花板甚远。

2.好公司

高收入、净利润增长。中原建业于2018-2020年，分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、和11.52亿元，净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。营业收入和净利润均保持高速增长，净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。

充沛的现金流及现金余额。于2018年-2020年，中原建业的经营活动产生的现金流净值分别为5.19亿元，6.71亿元和6.15亿元，基本高于每年产生的净利润。公司截止2020年底的现金及现金等价物也高达3.85亿元人民币，堪比现金奶牛的物业赛道。

高股息回报。按招股书披露，中原建业上市后，预期每年将向股东派付净利润的大约50%作为股息。

来源：招股书

3.好价格

中原建业招股定价3港币，市盈率（PE）11左右，和代建第一股绿城管理2020年7月IPO上市的估值基本一致。而绿城管理经历一年多资本市场对代建股的估值修正，从最初的市盈率10倍左右已经涨到市场认可的接近市盈率20倍，基本反映了资本市场对代建股的估值，对后期代建股上市提供了可比、公开的市场参考。

而中原建业并没有借势高价上市，招股定价还保持着绿城管理2020年招股的发型估值区间市盈率的11倍左右，确实给出了投资者较多的折让空间。