在限购、限售、限贷、限价等等措施的加码之下，不动产变得越来越难动，现在很多人买了房子却卖不了（限售）、卖了房子后又买不了（限购），这是过去几年形成的一个趋势，并且这个趋势在未来还会继续强化。
今年以来各个商业银行收紧了房贷额度，而且还开始对房贷进行定向加息。农业银行广州分行最近出了一个很引人注意的新措施，那就是强化风险特征房产准入要求 ，对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成。
这条措施只是把过去银行对老房发放房贷的实际做法给明文化了而已，老破小在几乎所有城市办理贷款的难度都比次新房更大、按揭周期都更短。所以很多房产投资者都很在意一个切换，就是在楼龄比较长但在市场上还有一定竞争力的情况下把相对老的房子换成更新的房子，因为一旦房子的楼龄超过20年，在之后的保值增值上会远远跑输其他次新房。
信贷对楼市的重要性，就好比燃料和汽车，没有燃料汽车就跑不动。过去商住房为什么一直远远跑输住宅？除了转手流程的税费更高外，最重要的一个原因就是住宅的买家可以只用三成首付、而商住房买家最低也要五成首付。在过去十年时间里，一线城市热点片区住宅涨幅可达3-5倍，同期相同地段的商住涨幅大概只有一倍。
30年说长不长，说短也不短，按照农行广州的规定，也就是说1991年之前的房子，这样的房子广州自己的老城区有不少，在北京、上海的核心地段就更多，北京很多高单价的学区房就是典型的老破小，所以我们要关注类似的明文规定会不会在北京上海等其他热点城市蔓延，一旦实施，影响会非常大。
但换一个角度看，30年楼龄的住宅在其他成熟的不动产市场绝对不算老房，甚至还很抢手，我们下面就看两个不同居住形态的典型，一个是香港、一个是加州，各自案例的楼龄都是32年。
香港西半山 辉鸿格 
楼龄32年
美国加州 5325 Avenida De Michelle, Yorba Linda, CA 92887 
楼龄32年
都说“有恒产者有恒心”，我们可以退一步不追求恒产，如果三十年就不行的话，业主心里恐怕是踏实不下来的。
银行可以对30年以上的房子和30年以下的房子做区分，那要对二手房和新房作区分就更简单了。我认为这很有可能就是下一步的趋势：
新房定向给所谓“刚需”打新，然后二手房有价无市冻结流转。
如果你稍微关注楼市，就应该已经对这个趋势有很明显的感觉了，在此基础上，如果再配合信贷在二手房和新房之间的区别化对待，新房和二手房市场上的分化就会非常非常明显。

无论是对老房的贷款限制，还是二手房压低存量的种种限制，最终的结果是存量二手房流转继续降低，而新房需要抽签打新才能买到，新房和二手房逐渐分化为完全不同的两个市场。这样一来，市场的资金由新房项目吸收、市场上的热度也由新房项目维持，而二手房则在限购限售和逐渐铺开的指导价压力下，流转被进一步冻结和锁定。

我们回头看，房地产市场在过去的至少十年走的都是越来越“不动”的方向，比如限购、限售、限贷、限价，甚至对二手房推出指导价。从逻辑和结果来看，这些措施并不会让房价大起大落，但却非常有效地降低了存量房产的流转，最终让房价既不容易大涨、更不容易大跌。
不动产变得不能动是有利于金融稳定的。想象一下，如果一个资产没有多少成交、大多数筹码被锁住、流通量少，资产的主导者又可以轻松地掌控市场参与者的情绪（舆情）和资金量（信贷），它的价格当然是波动越来越小，只要市场主导者愿意，就可以打造出一个几乎没有回撤的慢牛...这就是我们经历过的楼市。
我们的不动产曾经还是相对比较容易动的，在2010年之前，各个城市都没有限购和限售，所以换手率高、成交量大、价格波动也大。在2008年全球金融危机期间，北上广深住宅的平均房价曾有过高达20%的跌幅，其中深圳关外不少楼盘打五折，但后来在限购上线后，每一轮市场低落的周期，调整的幅度也越来越小了；再后来还有了限售，使得二手房市场上每成交一套，就使得未来固定的限售期内市场上可售的存量房源少一套，这样一来价格当然会更加平稳。
展望未来，不动产越来越难动是一个必然趋势，原因在于我们既要化解楼市的潜在风险、又要避免房价硬着陆可能带来的系统性金融风险。要做到这一点就只能以时间换空间，以成交量换房价和金融系统稳定。

国家发改委经济研究所所长、降杠杆部际联席会议专家委员会委员孙学工近期表示，2021年一季度我国宏观杠杆率已超270%。
这其中，居民杠杆率是在过去几年只升不降的一个部分，居民杠杆率的分母是GDP，但考虑到中国可支配收入占GDP比重（2020年为44.4%）低于大多数国家（发达国家普遍60%以上，其中美国和日本在75%左右），所以居民实际感知的债务压力是大于以GDP为分母计算出来的杠杆率的。
比如美国的可支配收入占GDP的比重是中国的1.7倍，所以中国60%的居民杠杆率对于居民的经济压力理论上来说和美国的102%（即60% * 1.7）是一样的。而且中国居民债务几乎全部集中在房产上，不像其他国家还包括大量的消费贷、汽车贷、学费贷等等，在这种情况下，中国的金融管理者们已经看得非常清楚，经常强调楼市是一个“灰犀牛” - 灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。
中国与其他主要经济体的居民部门杠杆率对比
现在中国正在打造以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，实现这个目标的前提是中国消费者愿消费、敢消费、能消费。央行曾经对居民杠杆率在消费上的影响有过量化的研究，央行在2019年7月19日发布的《中国区域金融运行报告（2019）》中指出，居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注。计量分析结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。
居民加杠杆 - 房价大涨 - 消费减弱，这是一个恶性循环，因为当大多数人都明确预期房价还要涨的时候，哪怕省吃俭用，也要把钱攒下来当首付、多买一套房。中国大多数的普通人都活在对未来的期待中，而且非常吃苦耐劳，如果认定房价还要涨，根本不在意现在减少一些消费、降低一些生活水平。

所以要发展好国内大循环、落实好房住不炒，那就要打破以往那种永远涨的预期，同时面对债务必须坚定去杠杆。
展望未来，对每一个买房者来说不动产将会越来越难动，而对国家来说既然楼市已经是最大而且确定性最强的灰犀牛，而且短期消灭不了它，那不如把它给锁起来。现在调控的一步步加码，就是一步步锁住灰犀牛的步骤。
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