之前关于房产税，主要是财政部在发声，而这次，是与房产税立法相关的四大部门一起开会。可以判断的是，房产税的到来是确定的事，不确定的只是开征的时间、标准等细节。
5月11日，财政部官网发布《财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会》，开会的四个部门分别是：财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局。
网络上一片哗然，大家的解读是“字少事大”。房产税真的要来了，对普通购房者会有怎样的影响，对房价又会有怎样的影响？
01
解读决策层
官方发布的信息是，这四个权威部门坐在一起，召开的是“座谈会”，不是“研讨会”，意味着这是属于政策决策性质的会议，不是大家发表意见，不是讨论研究。
另外，从参会部门看，全国人大常委会预算工委也参与了，人大的主要职责是对立法的审议和通过，人大部门的参与，意味着关于房产税如何计征进入到一个立法筹备阶段。
房产税已经不是第一次试点，2011年，房产税就开始在重庆和上海两个城市进行试点，至今已经有十年的时间。但是，这两个城市的房价依然在上涨，似乎房产税并没有很好地起到降低房价的作用。
上海的房产税试点范围为上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的平均。
重庆模式以高端豪宅为重点征收对象，以“低端有保障、中端有市场、高端有约束”为房地产调控理念，对高档住宅成交形成有效制约。而上海模式以多套房为主要征收对象。
从当前房地产市场的管控思路来看，“解决大城市住房问题”成为今年对房地产市场调控的主要导向，所以，房产税的开征，意味着有可能在更多的大城市先行试点。
笔者认为，房产税的改革也绝对不会简单停留在“对多套房征税”、“打压房价”等概念上。而是在“整个税收体系”的大框架下进行，其根本性的目标有两点：
第一，不能增加大部分人的税收压力。但同时又要对持有多套住房的资源控制者产生压力，而在一个什么样的点上进行区分，是比较不易的挑战。
第二，对地产开发商，甚至包括以土地收入为主要来源的地方政府来说，要能够起到真正的抑制房价作用。在推高房价这个产业链条上，房产税的出台更多的是期望打压投资性的炒房客，包括开发商等等一众的利益相关方。
02
操作中的问题点
通常，人们将房地产称为物业，或者叫作不动产。不动产是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。不动产的基本特点就是和土地相关，在空间上不可移动。
一些经济学者认为，“房住不炒”的观念得到广泛认同，十四五期间是出台房产税的好时机，能得到民意上的支持。所以业界普遍认为，十四五期间房产税开征的可能性较大。
征税标准是许多购房者关心的问题。普通老百姓的工资收入交税是有免征额的，为了更好地发挥税收调节收入分配的作用，有专家提出，房产税也应该设置“免征标准”。
但是对于如何设置免征标准有许多观点，有的人认为应当按照多少平方米免征，有人认为应当按照套数免征。还有人持不同意见认为，如果按照扣除首套房来征，会带来假离婚来避税等社会问题。
所以不少专家还是坚持按照人均多少平方米来设定免征额度。目前，上海把房产税的免征面积设定为人均60平方米，超出部分按照70%再打一个折扣。关于税率，一些人认为可以设定在0.2%到1.2%的范围。
上海的房产税征收面积是超过人均60平方米以上部分，如果参照上海，全国的房产税免征面积也在人均60平方米，税率设定在1.2%，不考虑70%折扣，那么一个三口之家总免征面积就是180平方米，按照现在全国平均房价1万元为例，一旦超过这个比例，那么每年每平米需要缴纳120元的房产税。
譬如，如果一个三口之家住房总面积400平方米，减去免征的180平米，超出了220平米，不考虑70%折扣政策，则按照这220平收税，每年需缴纳26400元。
美国的房产税税率在1%到3%之间。德国的房产税税率在3.5%左右。日本的固定资产税税率在2%左右。相比之下，1.2%处于相对较低的税率水平。
笔者认为，房产税的最根本目的，是抑制房价。在具体的实际操作中，关于征收面积、征收标准，其中有很多问题需要界定清楚：
第一，如果以人均面积计算免征面积，那需要界定家庭的单位，譬如已婚就不能与父母算作一个家庭；
第二，房屋总价是以政府认可的均价市值，还是指交易时的价格；
第三，对于持有多套房产的人群，如果跨越不同城市，是否要算？目前的房产系统是否支持？
03
会抑制房价吗？
5月17日，国家统计局公布了2021年4月70个城市的房价数据：
4个一线城市新房环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手房环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。广州新房、二手房涨幅均领涨一线城市。31个二线城市新房和二手房环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。35个三线城市新房环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。
重庆新房环比领涨全国，为1.4%，广州排名第二，为1.1%。
从中央的角度来看，征收房产税，主要目的是为了抑制房价，但房产税真的能够成为勒住房价这匹脱缰野马的缰绳吗？
恐怕未必。
一个国家居民的财富可以分为当期收入（工资收入、营业收入等）、动产和不动产三个部分。动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等。不动产包括房屋、土地等。
在世界各国，不动产占居民财产的40%～60%。在2002年，根据《城市家庭财产调查》报告现实，中国城市居民每一户的均资产为22.83万元，其中，金融资产7.89万元，占34.6%；房产10.94万元，占47.9%；其他为耐用消费品和经营性资产。房产差不多占了资产总额的一半。
由于房产既是消费型的商品，更是投资型的商品，手持有多少房产，就意味着有多少资产，但是实际上对普通人群来说，只要房子无法出售，这个所谓的资产就是虚假的，无法变现。
在房产税问题上，普通人最天真的认识是，房产税可以直接降房价。
一般情况下，老百姓对于加税的行为一般都是反对的，但唯独在房产税问题上，支持征收房产税的民众大有人在。
但是，从基本的规律来看，影响房价最大的因素是房地产政策，包括货币政策（银行贷款是宽松还是紧缩）和土地政策（土地供给是否宽松，价格如何）。对开发商来说，房地产领域的税费（房地产税与房产税是两个概念）已经非常高。
如果从供给端的角度来抑制房价，第一方面首先要降低房地产开发的成本（比如说开发商的融资成本、拿地成本）；另外一方面要限制开发商的无节制涨价行为。
房产税的出台希望从需求端抑制房价。
经济学家马光远认为，如果把有房者分成三类：高净值人群、中产阶层、低收入人群，房产税对这三者的影响完全不一样：
第一，对于高净值人士和炒房者而言，1%，2%的房产税相对于房价上涨的收益，根本就是九牛一毛。
第二，对于低收入者来说，有可能免税，房产税对他们来说基本上没有影响。
第三，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以成为剪羊毛的利器。
04
谁在博弈
1994年我国进行了“分税制”改革。“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权，并且进行了税制改革。
总的来说，财权上收，事权下放。造成的后果之一就是中央税收收入多，地方的税收收入比较少，而且开支越来越大。
2013年以后，本属地方征收的营业税，又改成了归中央征收的增值税，地方的财权更少了。赚钱的渠道不加多，花钱的渠道不减少。地方政府感到压力山大，于是只能想别的招，而对于绝大多数一穷二白的地方，土地是唯一的资源。
当然，另外一面也是防止地方为了揽财或提升执政业绩而刻意增加土地收入。
地方政府想来钱，只能从土地上想办法，于是土地财政就来了。
据统计数据，2019年，武汉、南京、杭州、西安等省会城市对土地财政的依赖超过100%以上。征房产税可以，首先要解决地方的财政收入来源问题，否则地方政府这一关根本走不动。
另外，银行业对于房价受影响也完全不能接受。去年12月，银保监会主席曾经表态：
房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
房地产和银行业深度关联，目前中国各大银行的最优质的贷款多数都是房贷，占比甚至可达五成以上。甚至可以理解成，银行业与房地产业一荣俱荣，一损俱损。
对很多购房者来说，他们是最不希望看到房价下跌的。股票亏了可以接受，没有人去打砸证券营业部，但是房价一旦下跌，那些购房者到售楼中心吵闹的事件就会屡见不鲜。
05
结束语：要优化地方产业结构
归根结底，还是要改变地方财政收入的来源结构问题，产业转型后不依赖地产，才能走出困境，否则容易陷入像香港这样的阶层固化问题。
参考资料：
1、企鹅号，发姐说房，《房产税确定要来？专家提出“免征标准”》，2021年5月12日；
2、徐滇庆，《房产税》，机械工业出版社，2013年9月
3、光远看经济，《马光远：房产税开征之日，就是房价暴跌之时？》，2021年4月27日
4、21世纪经济报道，《刚刚，最新房价公布！这座网红城市领涨全国！啥原因？》，2021年5月17日
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