美国房子装修改造前 房主如何做好工程预算？
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兵马未动，粮草先行！在美国装修改造您的住房也是如此。事先做好工程预算十分重要！试想如果当工程进行到一半时，突然发现预算不足，就会造成工程进度拖延，甚至会跟装修公司发生不愉快的事情。孙斯陶不是专业装修从业人员，所以本文试图从一个普通房主的角度，跟大家探讨一下如果做装修预算。
首先，作为房主，我们要先想清楚一个问题：这是个专项装潢改造？还是大规模房屋翻新？甚至是今年非常流行的房屋加建 ADU（Accessory Dwelling Unit）？
其次，我们为什么要做这项改造？是因为家中添丁进口，所以要更大婴儿空间？还是因为COVID-19疫情，大人在家上班，小孩在家上网课，所以要建个书房？还是单纯为了提升房屋品质，提升未来卖房时候的房价？
孙斯陶作为南加州房产经纪人，建议您，如果是为了潜在的房屋增值的话，最好先向当地的地产经纪人咨询一下最近在本地区，哪些类型的房子售价较高。这些房子有什么共同的特点。
孙斯陶为您举个例子，比如在COVID-19疫情期间，院子大且有swimming pool泳池的独立屋，往往更受家中有孩子的家庭买家欢迎。再如，房间隔音好，房间数比较多的房子，更会受到remote working在家上班的家庭的青睐。您的房产经纪人是当地的房产专家，他们知道现在的市场动态和买家喜好。
如果您已经搬入这个房子多年，或者距离上次大装修已经过了很久。想必您和家人已经对房子的装修看的厌倦了。其实，您的房子往往是装修风格不再流行而已。那么粉刷一下室内室外油漆、换个墙纸、换个新式灯具、统一一下家具风格，就能有很大的不同。这些小项目只会稍稍花点钱，比全面的装修改造省很多钱。
说了这么多，如何做装修工程预算呢？我们知道在美国装修房子的一个难点就是，人工费用很贵！尤其在当下的2021年，木材、铜管、电线、各种装修材料都在大幅涨价。您在做预算时的难度就大大增加了，所以我建议您必须事先留有余地！
我总结了一下，我们普通房主做装修预算时，不妨从下面五个方面入手：
（1）我们先“初估”装修成本 Estimate：首先，我们可以去Homedepot和Lowe’s的展示间，大概了解现在的装修市场和装修材料价格。估计一下改造工程的成本是在一个什么范围。通常您可以问问装修公司和建材城的销售顾问，大型装修升级工程，如改造厨房，翻新卫浴、加建起居室，其成本在每平方英呎在多少之间。您就可以根据家中的面积，做个估算。
（2）你可先向您雇用的装修设计师或有执照的General Contractor承包商作个大致了解，把他们成本预算拿到，作为参考依据之一。请有执照、有保险、有Bond的专业装修人士的好处是，铺排电路、水管，皆需专业技能，改造中是否触犯建筑法规，需要从当地政府部门和HOA业主委员会获得什么Permit许可，他们作为本地专业人士，应该更为“熟门熟路”。
（3）经费准备：按照所估计的工程成本和我们的改造目标，衡量一下自己的经济情况是否承担得起。看一下家庭储蓄帐户（如货币市场帐户、储蓄帐户、定存帐户）里头有多少钱，如果不够，可考虑房屋净值贷款和房屋净值信用额度（HELOC）等融资办法，但要考虑到个人每月开支因此会增加多少。HELOC是通过房屋净值来贷款。有些银行也有房屋装修贷款。总之，您可以货比三家，看看您适合哪一种方式。不过，孙斯陶觉得，一定要量力而为，不要影响现金流和家庭生活品质。
（4）拿到多方报价Quotation：以厨房装修改造为例，您要了解Countertop台面材料、到水龙头和橱柜门把手样式等这类细节，最好先去Homedepot和Lowe’s这种建材商店看一看，了解你需要什么式样、材料成本价格如何、人工费多少。请注意，这个阶段已经不同于前期的“初估”阶段，您要做一个比较准确的数字出来。
货比三家，找到几个看起来靠谱的General Contractor装修工程承包商：看一下他们的近期工程 Portfolio，去加州政府网站查核其执照资质和经营许可范围。当然，您也可以去第三方网站上看看review如何。要注意的是，有些Review网站上的评价，也不一定是真实的，所以不能全信。
孙斯陶建议您，向他们提出你对装修工程的具体细化的要求，让他们针对你的具体要求，做详细清单、逐一报价、再做汇总。您要注意的是，这些承包报价中，要把装修材料费、人工费、工具和设备的租赁费、改装许可证Permit申请费、清洁打扫费、税费包括进去。如前所述，在现在材料费人工费上涨的大环境下，您最好留有预算余地，酌情留好意外开支预算。如果最后总数仍在你可承受范围内，就可以择时开工了！
（5）缩减计划：如果超出您的预算，那就要全盘考虑，看看哪些是必须的改造，哪些是可有可无。然后把原装修计划缩减到预算内。其实稍作修改，对整个装修结果影响不会太大。您可以跟装修承包商讨论：使用相对低成本的材料，比如调整花岗岩的种类颜色、家电的品牌和规格、灯具的数量等等。根据孙斯陶的个人经验，Homedepot、Lowe’s、或者local的建材公司，经常有打折促销，您可以留意一下，或许有意想不到的收获！
对了，您不要忘记跟General Contractor工程承包商明确如何支付预先工程deposit和后续工程款。一般除了一开始的deposit，完成一阶段任务，付一部分钱，这样才确保双方利益。
总而言之，在美国装修房子是一个既开心又烦琐的事情，孙斯陶祝大家都能顺利达成自己的改造目标！
美国房产系列视频：
美国房产系列音频：孙斯陶以在美国生活20余年的经历，和您聊聊他眼中的美国房地产！Apple Podcasts和喜马拉雅FM：“孙斯陶聊美国”系列之《美国房产最前线》和《家住加州》节目
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