最近,各个热点城市土地市场狂热。
4月底,重庆迎来第一次集中供地的土拍,46宗土地成交总金额约635亿;5月初,杭州土拍两天揽金1178亿元;在北京,为期两天的集中土拍完成30宗地的出让,收金1110亿。要知道,重庆、杭州、北京在2020年全年土地出让金总额分别也只有1255亿、2646亿、1957亿。今年以来,很多热点城市在不到五个月时间里,土地出让金就接近甚至超过了2020全年。
集中土拍的目的是增加热点城市的新房供应,在供需层面落实房住不炒,另一方面,土拍的热潮也让各个城市尝到了收入猛增的甜头。
我们关注土地市场,除了计算未来的新增供给和开发商的保本价之外,更重要的是关注各地以及全国的出让金何时会“达峰”,因为达到峰值的时间和未来的存量房产税高度相关,一旦增量土地收入不再增长,存量就要开始发挥作用了。
我们选择这个角度是真正的“庄家视角” - 大多数人由于自身的所处的位置,直接站在买房者或房产持有者的立场来看楼市,但这种视角是主观的、个体化的、片面的。分析楼市就要想明白谁能真正控制市场的走势,真的是买家和卖家吗?并不是,我们应该站在市场主导者的角度看市场。
在限购、限售、限贷、限价,还有二手房指导价也开始推广的现在,楼市已经是一个受到高度控盘的市场,其实很早开始就是这样的情况了:2008年后全国房价的大涨源自于金融危机后的全面宽松,降准降息降首付,而且还针对房贷利率打折;2015年开始的上一轮大周期也类似,连续六次降息降准,房贷利率折扣低至八折,这才有了一轮空前的上涨。
土拍超高的热度,带来的结果是两个:
(1)在下一阶段增加一个城市的新房供给;
(2)增加一个城市的土地收入。
我们今天不着重谈(1),因为在大多数热点城市,二手存量房的供给才是最重要的部分,新房只占全市总成交量的一小部分,所以我们抛开存量房的流通去谈供给都是没用的。但(2)这一点是实实在在的。
都说由俭入奢易、由奢入俭难,对于各个城市也是一样的道理,热点城市现在享受着土拍过程中一两天上千亿元的收入,并且享受这越来越高的收入来进行更多的投资创造更多的GDP,所以一旦未来不能保持这样的收入就会很不舒服。

我们在往期的内容中多次提到,未来的房地产税主要目的并不是降房价,而是为了让和土地相关的收入更有可持续性,但它的到来可能对房价带来影响。
现在有越来越多的楼盘名义上早已部卖完,但入伙后几年都有多少比例住,绝大多数城市的整体存量住宅到底是不是供不应求这本身就是有待商榷的,因为有人囤五套十套甚至更多房,即使空置也不出售,也有人买不到或买不起需要的房子。而持有成本的从无到有会冲击多年来买房一劳永逸的心态,并刺激市场上的存量空置房入市,届时会真正起到盘活存量、增加供给的作用。
就在5月15日,官方媒体《21世纪经济报道》发了一个社论,标题是:征收房地产税有利于抑制房价上涨的目标。我通读全文,认为这是一篇视角完全争取也、具有专业性的社论,其中下面这一段最重要↓

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文章还指出:
与房地产有关的主要是土地、交易等环节的税赋,目前还缺乏对财产持有环节的征税。这在客观上使得一部分人将住房视为投资品,他们通过囤积住房而获取巨额增值收益。这种投资或投机需求也推动了房价上涨,让后来买房的人承受越来越高的房价并为此承担很高的按揭债务。
央行《2020年第四季度中国货币政策执行报告》指出,居民债务继续扩张的空间已非常有限,要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。与此同时,在一定程度上脱离城市居民可支配收入水平的房价收入比,增加了年轻一代的压力,同时,资源持续流向房地产业也会对制造业发展构成一定冲击。总之,如果不摆脱对房地产的依赖,中国就很难实现发展模式的转变,地方政府债务与居民债务还会持续上升,而这是难以持续的。
如果房价与居民负债率越来越高,就会对消费形成直接且持续的冲击。因此,中国必须稳定住房价,并满足中低收入者的居住需求,让人们从购房压力中解放出来。在此背景下,征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标,因为这可能会将存量和增量的投资者赶出市场,让住房回归到“居住”的属性,实现去“金融化”。
后来,我查了自1998年至今历年全国土地相关数据,全国各地土地出让金的总额在过去二十多年整体保持快速增长,但如果我们看一下土地出让的总面积,其实这项指标在2010年就已经见顶,这说明在大约2010年后出让金总额还能保持上涨完全得益于土地平均价格的上涨,价格涨幅高于规模的下降。
全国历年土地出让金总额  数据来源:财政部
全国历年土地出让面积  数据来源:自然资源部(原国土资源部)
但是,城市化总有成熟的一天,一旦全国土地出让金也在某个时间点“达峰”,那时我们很快就会看到房地产税由点到面,逐步上线和加码。需要特别说明的是,上海和重庆这种针对部分增量而非所有存量的轻度房产税试点与我们今天讨论的存量房产税完全不是一个概念,因为上海和重庆的房产税范围小、税率低,不可能在未来有效地取代土地收入。

城镇化率是一个关键指标,根据第七次全国人口普查的数据,2020年时全国城镇化率已经达到63.89%,这个数字高于预期而且接近65%这个城市化率的关键分水岭,从绝大多数其他国家的经验看,当城市化率走到65%之后速度就会明显放缓。简单预测,我们大概在2-3年后就会看到城市化放缓,这意味着新的城市增量人口开始减少,各个城市所需要的增量土地也不再和过去一样多。在这样的趋势下,现阶段土地市场的狂热会让各地土地出让金总额提前“达峰”,进而加快转向针对存量的房产税。
日本和美国在各自城市化率在达到65%之后都出现了明显放缓
就在多个热点城市集中供地的几乎同一时间,财政部等4部门召开房地产税改革试点座谈会,这是一个巧合吗?
虽然我们没办法准确判断房地产税具体会在什么时候上线,但可以有一个确定性很高的判断:土地收入达峰之日,房地产税上线之时。
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