【场主奥斯汀买房记】一:买新房的优劣分析;注意事项和几个场主样板房喜好
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最近场主真是忙的底朝天,4月搬家一堆事,白天上班晚上干体力活,经常一装家具就是到半夜十一点。忙完搬家忙工作,最近体验了一把国内的朝9晚9甚至更晚,累得我爆痘痘……最近经常嘲笑自己高考不长痘痘,工作了反倒长痘痘。
这次选择写新房,主要是新房比较好写!哈哈。下次鼓鼓劲再把二手房写了。
No.1
Why新房
买新房,全程有不一样的人告诉你房子为什么是这样,为什么这么设计,在哪里进行不一样的维护,有一个大表告诉你附近的邮政设施、学区等等信息,不需要自己费心再去找。你会学到非常多美国房子的日常维护操作:你的电表电箱水闸在哪儿,空调滤网多久换,院子里的灌溉怎么设置等等等等,我感觉简直是一群人免费给我上课。
这条是去年奥斯汀的新规定了,新房不卖投资人,但是哪怕都是自住的买家也要竞价。你要是走出去,10个建商8个让你竞价,2个让你抽签。也就是说新房挂40万,那你可能要加价出到50万才能把房子买到。而且目前现在新房子都限制出售给投资人,一般新房的开发商会要求你提供Offer Letter等证明你是不是居住在奥斯汀,或者有搬来奥斯汀的打算。所以这尤其有利于奥斯汀本地买自住房的买家。
新房子不像二手房,二手房价格受到市场的洗礼,新房买来时一般(我说一般)会有一段时间才能和二手房价格齐平,所以如果在同一区域,次新二手房,同等面积大小占地,会比新房便宜。(我说一般!奥斯汀的市场有点诡异)
建商和建商的差别实在是很大,我合作过的建商,DR Horton完全不给你选任何东西,配套的就是配套的。像David Weekley这种,从柜子颜色到地板,到把手等等都需要你选,基本上是需要去Design Center 2-3次头昏脑涨才能选完,这很考验个人审美和耐心。而且,其实配套升级并不便宜,升级地板一套房子几万没了,柜子几万没了,加个栏杆几千……杂七杂八你的预算很容易超,而且的而且,如果你再打算卖房,很多东西是卖不上价的。打个比方,我花了几千升级了一个抽油烟机,卖的时候我并不能因为这个抽油烟机多卖几千!
这点可能超出了很多朋友的想象,新房诶,为啥需要修?这么讲吧,你以为建商就不会忙中出错吗?跟大家细数一下这一个月我修过啥:地板上一个坑,建商找人给我填了。填坑的人在我的厨房下水道洗水泥,水泥把垃圾处理机堵了,我自己修发现完全没用堵死了,他们来人给我换了个全新的处理机和下水道管。第一次检查的时候发现有个厕所的通风口完全忘记装(对,竟然还能忘这个?),还发现有几个抽屉完全不能用裂开了。
搞清楚优劣,下一步就是看你自己的需求锁定新房小区啦!在进入到几个新房小区分析之前,我们再来讲讲整个买房的周期!
签合同——预贷款审批——(选升级)——第一次检查——最终检查——过户
如果是没开始建的房子,从签合同到过户可能要4个月到7个月不等,场主的房子是等了差不多5个月,比本来预计的过户时间晚了一个月。新房和二手房的贷款流程不一样,新房你签了合同交定金以后才开始做预贷款审批,贷款方会看你的收入和日常花销,如果过了才会继续在合同里,如果贷款做不下来,房子就会回到市面上。
新房的定金从$500到房子价值的百分之5不等,我听说Avery Ranch的Turnberry那个小区,因为签合同定金只要$500,好多人疫情来了就把房子退了~
选升级可能要去0-3次,每个建商在当地会有个Design Center,里面眼花缭乱全是地板灯扶手水龙头,第一次去可能是选比较大的,比如要不要加房间,地板等等,第二次就是比较细致的灯啦,龙头啦啥的。(没错,去Design Center很费钱哈哈!)
第一次检查——房子建完以后,你会被邀请做第一次Walkthrough,第三方的检查师会和你走一遍房子贴蓝条条,然后建商根据这些蓝条条再去修。修完了会邀请你进行第二次也是Final Walkthrough,一般是建商那边的工头Superintendent和你再走一遍再修。每一次都要一两个小时,会学到很多,建议带上自己的经纪人,毕竟说老实话,你除了墙有点没涂好以外基本上啥都看不出来……
大到合不上的门
No.2
一些新房小区
先分享几个我看过的新房,包括一些卖完的:
Turnberry at Avery Ranch
Townhome,不带院子,联排别墅
已经卖完了,当时看上的Alexander户型长这样:
Model Home样板房我也去过好几次,这个房子我喜欢的地方:位置不错,Avery Ranch一进去就是,吊顶很现代的设计!
我去的时候没带经纪人,因为我很喜欢吊顶(就是二楼一楼联通这种,就自己跑去看了),过去受到了sales的冷嘲热讽,问我有没有决定好买,到底喜欢几层楼,要几个房间,我答得模棱两可,他可能觉得我不是认真要买,理都不理我……
后来大概和他讲了时间线总算给了我一些资料,总之还是很难忘的。我发现新房基本上提前半年去看就有点太早了,提前三个月是差不多了,一定要问自己喜欢什么户型,两层一层,要几个房间啥的,和建商说出个条理,要么容易被sales鄙视。
独栋,Leander Travis湖边,山景豪宅,50万-200万都可以买到
独栋,在东边
我好多同事和朋友都在这两个小区买了房,重点是去年的时候性价比很高,租出去也有现金流!
这个建商就是比较像批发商的那种,用料比较便宜,地上看起来是地板其实是Vinyl Sheet,就是超大一张地板贴纸那种……没什么可选的,但是应该很适合刚来奥斯汀对通勤时间有要求的上班族。还是很亲民的价格,40万左右就能买到。
不过总体来说不够精致,学区也不够好,现在也开始竞价了。卷起来吧!奥斯汀!
其他目前在售的新小区我其实不是很清楚了,大家可以用之前介绍过的Zillow呀Redfin呀查看,也可以上newhome.com看看。不过,你的经纪人可能比你清楚!我的房子就是agent打电话问我要不要捡漏我才买的哈哈!
你们有啥不清楚的也可以后台直接问我,虽然我没有经纪人执照,至少懂得可能比你多一丢丢!
撰写不易,大家赞赏喜欢一下支持支持,下次给大家写二手房哦!
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