题外话:
最近场主真是忙的底朝天,4月搬家一堆事,白天上班晚上干体力活,经常一装家具就是到半夜十一点。忙完搬家忙工作,最近体验了一把国内的朝9晚9甚至更晚,累得我爆痘痘……最近经常嘲笑自己高考不长痘痘,工作了反倒长痘痘。

上次发的那篇探店收钱的辟谣是真的气到我脑袋顶了,后来收到了诸多朋友们的支持和鼓励,还有好多朋友帮我去说话,那天可真是感动啊~~现在想通了,我和大家其实缘分网络一线牵,你们读我文章就像吃鸡蛋,没必要认识或者和这只母鸡有交集。如果鸡蛋你吃的不高兴,直接点叉默默取关就好,不需要再喷母鸡蛋不好吃对吧。有朋友安慰我说红了就会有黑粉,把我笑死了,你们太有意思了。
作为下蛋的,我尽可能把我认为有用的分享给大家,有时候众口难调,而我有个很基本的原则就是保护奥斯汀本地的business,毕竟这么个小地方,谁做生意容易呢。做公众号快三年完全是因为兴趣,这玩意儿我也不图赚钱或者什么赚个IP等等,有空高兴就写,没空就放放,所以再次谢谢大家的鼓励(和漫长的等待)!
你们期待的场主买房记在拖了大半年以后终于更新了!没看过序言的朋友请移步——【场主奥斯汀买房记】序:美国地产扫盲知识,理清购房思路,和你要做的准备工作
这次选择写新房,主要是新房比较好写!哈哈。下次鼓鼓劲再把二手房写了。
No.1
Why新房

奥斯汀的房地产变得挺快的,19年夏天的时候我就在看新房子了,看了几个还有点喜欢的,到去年我买房的时候基本上全部售罄了。如果你们有关注的话,奥斯汀的房价中位数达到了42.5万,奥斯汀邮编的房子价格已经飙升至51万+,比我当年买房子的时候高了快10万吧。
我来总结一下为什么要买新房,以及买新房的坏处:
好处:
1.非常适合第一次买房的小白
买新房,全程有不一样的人告诉你房子为什么是这样,为什么这么设计,在哪里进行不一样的维护,有一个大表告诉你附近的邮政设施、学区等等信息,不需要自己费心再去找。你会学到非常多美国房子的日常维护操作:你的电表电箱水闸在哪儿,空调滤网多久换,院子里的灌溉怎么设置等等等等,我感觉简直是一群人免费给我上课。

2.选择余地很大,可按照自己的喜好搭配
大到要不要加一个房间,小到水龙头什么样子,柜子上面要不要加高,是抽油烟机还是微波炉?很适合强迫症和对房子有究极要求的朋友。
3.整个流程清晰明了,按部就班
买新房就是你看好了签合同,等着盖房子,顺便办贷款,过户住进去,整个过程最长不超过一年,每一步都有人主动联系你办理,比如保险经纪人就直接给你写好了细则,你同意就进你的贷款账户了,都不需要你主动去找。
4.还用说吗?新!就是最大的好处
新房最大的好处就是不怕房子出毛病,主要是出了毛病你有warranty(保固期),一般新房的主要结构,像地基和屋顶横梁等,都是有10年保固期的。新的电器和其他的一些东西是2年保固期左右,新房子一般还有防白蚁的涂料啥的,这种问题也无需担心。
5.不和投资人竞价*
这条是去年奥斯汀的新规定了,新房不卖投资人,但是哪怕都是自住的买家也要竞价。你要是走出去,10个建商8个让你竞价,2个让你抽签。也就是说新房挂40万,那你可能要加价出到50万才能把房子买到。而且目前现在新房子都限制出售给投资人,一般新房的开发商会要求你提供Offer Letter等证明你是不是居住在奥斯汀,或者有搬来奥斯汀的打算。所以这尤其有利于奥斯汀本地买自住房的买家。

坏处:
1.新房的价格不是最优惠的
新房子不像二手房,二手房价格受到市场的洗礼,新房买来时一般(我说一般)会有一段时间才能和二手房价格齐平,所以如果在同一区域,次新二手房,同等面积大小占地,会比新房便宜。(我说一般!奥斯汀的市场有点诡异)

2.玄学的升级
建商和建商的差别实在是很大,我合作过的建商,DR Horton完全不给你选任何东西,配套的就是配套的。像David Weekley这种,从柜子颜色到地板,到把手等等都需要你选,基本上是需要去Design Center 2-3次头昏脑涨才能选完,这很考验个人审美和耐心。而且,其实配套升级并不便宜,升级地板一套房子几万没了,柜子几万没了,加个栏杆几千……杂七杂八你的预算很容易超,而且的而且,如果你再打算卖房,很多东西是卖不上价的。打个比方,我花了几千升级了一个抽油烟机,卖的时候我并不能因为这个抽油烟机多卖几千!

所以我个人觉得,你们在买房前,特别是新房的升级选择前,一定要想好自己对这套房子的打算,有一个界限,好好分析哪些东西是必需的,最好咨询一下你的地产经纪人。
3.神奇的维修事项
这点可能超出了很多朋友的想象,新房诶,为啥需要修?这么讲吧,你以为建商就不会忙中出错吗?跟大家细数一下这一个月我修过啥:地板上一个坑,建商找人给我填了。填坑的人在我的厨房下水道洗水泥,水泥把垃圾处理机堵了,我自己修发现完全没用堵死了,他们来人给我换了个全新的处理机和下水道管。第一次检查的时候发现有个厕所的通风口完全忘记装(对,竟然还能忘这个?),还发现有几个抽屉完全不能用裂开了。

新房子第一年很容易有这些大的小的毛病,当然及时发现解决就好,问题也不是很大。毕竟有保固期!
4.竞价*
现在新房子也很难买咯~因为木材和钢材啥的都很贵,奥斯汀的建商每卖十几二十个房子就会加一轮价,因为建设跟不上需求的速度,又搞出了竞价的玩意儿,反正和二手房也差不多了……所以大家想好就下手,不要纠结一个几百块钱的定金,要不然买不到房看着奥斯汀这么涨才有你受的。
搞清楚优劣,下一步就是看你自己的需求锁定新房小区啦!在进入到几个新房小区分析之前,我们再来讲讲整个买房的周期!

买新房的几个步骤:
签合同——预贷款审批——(选升级)——第一次检查——最终检查——过户

如果是没开始建的房子,从签合同到过户可能要4个月到7个月不等,场主的房子是等了差不多5个月,比本来预计的过户时间晚了一个月。新房和二手房的贷款流程不一样,新房你签了合同交定金以后才开始做预贷款审批,贷款方会看你的收入和日常花销,如果过了才会继续在合同里,如果贷款做不下来,房子就会回到市面上。

新房的定金从$500到房子价值的百分之5不等,我听说Avery Ranch的Turnberry那个小区,因为签合同定金只要$500,好多人疫情来了就把房子退了~

选升级可能要去0-3次,每个建商在当地会有个Design Center,里面眼花缭乱全是地板灯扶手水龙头,第一次去可能是选比较大的,比如要不要加房间,地板等等,第二次就是比较细致的灯啦,龙头啦啥的。(没错,去Design Center很费钱哈哈!)

第一次检查——房子建完以后,你会被邀请做第一次Walkthrough,第三方的检查师会和你走一遍房子贴蓝条条,然后建商根据这些蓝条条再去修。修完了会邀请你进行第二次也是Final Walkthrough,一般是建商那边的工头Superintendent和你再走一遍再修。每一次都要一两个小时,会学到很多,建议带上自己的经纪人,毕竟说老实话,你除了墙有点没涂好以外基本上啥都看不出来……

分享一下我第一次Walkthrough的图:
全是蓝条条,小到漆
大到合不上的门

接下来就是贷款通过,锁定利率,最后过户了!过户那天要带自己的身份材料去过户中心,签很多很多文件,在过户前要把房子的首付付过去,资金clear就可以拿钥匙搬家啦!我的Closer过户师差点哭了,说为我骄傲,说女性当家做主了哈哈!感谢她,应该和她合照一张的。
搬完家也有很多事情,你要去注册所有的Warranty,开水电气,订垃圾桶,去邮局拿钥匙等等,当然这些建商也会指导你做,所以我说买新房真的很适合小白买家。
不知不觉又3000字了,咱们来谈谈市面上的建商和一些新房小区吧!
如果你觉得有啥你读起来有困难的,记得回去看我的小白科普帖:
【场主奥斯汀买房记】序:美国地产扫盲知识,理清购房思路,和你要做的准备工作
No.2
一些新房小区
先分享几个我看过的新房,包括一些卖完的:

Turnberry at Avery Ranch
Townhome,不带院子,联排别墅

已经卖完了,当时看上的Alexander户型长这样:

Model Home样板房我也去过好几次,这个房子我喜欢的地方:位置不错,Avery Ranch一进去就是,吊顶很现代的设计!

这房子我当年犹豫的地方是——和别人分享1-2面墙,我挺怕吵的,后院其实是公共的后院,没什么私人院子(我发现我早年迷之对院子有偏执,现在看见大院子想到除草就觉得累),而且二楼三个次卧分享一个厕所真的很拥挤~当时我看的时候这个户型大概是38万起,不加地块的价格,后来去过好几次,一直选不到喜欢的栋(不是后院前院直接对着高速就是对着其它楼),就这么放弃了。
对了,千万千万不要被样板房的家具装饰吸引,这些都是你后期可以调整的,你要关注的是户型——房子的采光,户型合理性,储藏室够不够这种后期改不了的东西。看着fancy,家具一没你会超失落!
Three Points
独栋Single Family House, Cedar Park
这小区我印象太深了,我19年真的嫌他远,当时卖40大几万的独栋别墅,现在我只想跪下说我错了。现在打开官网要899k?
我去的时候没带经纪人,因为我很喜欢吊顶(就是二楼一楼联通这种,就自己跑去看了),过去受到了sales的冷嘲热讽,问我有没有决定好买,到底喜欢几层楼,要几个房间,我答得模棱两可,他可能觉得我不是认真要买,理都不理我……

后来大概和他讲了时间线总算给了我一些资料,总之还是很难忘的。我发现新房基本上提前半年去看就有点太早了,提前三个月是差不多了,一定要问自己喜欢什么户型,两层一层,要几个房间啥的,和建商说出个条理,要么容易被sales鄙视。

好吧,不知道现在唯一一个房子怎么能卖到899k,这小区我喜欢它的户型和设计(吊顶,二楼的附加活动区,好多厕所!),当时很不喜欢它的地理位置,虽然至今我还是觉得Brushy Creek真的好远……(原谅一个在Far West住了快4年的人,对空间距离的感知有点问题)
Travisso
https://www.tollbrothers.com/luxury-homes-for-sale/Texas/Travisso/Naples-Collection/Artisan
独栋,Leander Travis湖边,山景豪宅,50万-200万都可以买到

这小区还在慢慢卖,超级远超级豪宅的我的Dream House,我还为他发过公众号来着……远是真的远啊,但是豪是真的豪啊,建议大家当景点去参观一下哈哈。
10月4:新增49例;奥斯汀酒吧人山人海;我去逛了奥斯汀100万美元网红豪宅
这种Master Planned的大型开发小区都有多个建商,每个建商的格调不一样,户型也不一样,你们多了解了解就知道了。这小区远是真的远,但是有山景,一望无际的山。配套设施还没完全起来,所以生活可能不是很方便,不过我太爱了所以~以前那个样板房是80万起的,现在那种带山景的估计要180万了吧啧啧……
Pioneer Hills & Cantarra Meadow
独栋,在东边

我好多同事和朋友都在这两个小区买了房,重点是去年的时候性价比很高,租出去也有现金流!

这个建商就是比较像批发商的那种,用料比较便宜,地上看起来是地板其实是Vinyl Sheet,就是超大一张地板贴纸那种……没什么可选的,但是应该很适合刚来奥斯汀对通勤时间有要求的上班族。还是很亲民的价格,40万左右就能买到。

不过总体来说不够精致,学区也不够好,现在也开始竞价了。卷起来吧!奥斯汀!
其他目前在售的新小区我其实不是很清楚了,大家可以用之前介绍过的Zillow呀Redfin呀查看,也可以上newhome.com看看。不过,你的经纪人可能比你清楚!我的房子就是agent打电话问我要不要捡漏我才买的哈哈!
你们有啥不清楚的也可以后台直接问我,虽然我没有经纪人执照,至少懂得可能比你多一丢丢!
撰写不易,大家赞赏喜欢一下支持支持,下次给大家写二手房哦!

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