作者 | 南风窗记者 李波
4月底,姚发都在忙着打包新一批的铝合金加工零件。他的工厂开设在东莞市长安镇中纺工业路上,主营光纤切割、线切割加工。
姚发是广东茂名人,2008年就来到东莞打工。这十多年间,他的身份不断转换:他成了一名丈夫,还成了两位孩子的父亲。去年10月,他决心自己创业,从一名流水线工人变成了创业者。
但变来变去,他始终没有变成一名东莞人。
说起来,姚发曾有机会在东莞安居。他还记得,2015年长安镇二手房还在8字头,再偏远一些还有五六千元的。但他犹豫了,结果到了年底突然就涨了一倍。现在,他放弃了在东莞扎根的打算。房价在他眼中也变成了一个冰冷的、高不可攀的数字:从2万到3万,再到4万……
东莞房价走势图(截图自中国房价行情官网)
他还离不开东莞。对于中小企业而言,东莞完备的上下游产业链是其他地方无法取代的。“走不了的,没有多大产业还是得在东莞。”姚发坚持着,但他面对的现实是每年上涨的高昂厂租、不断减少的订单和日益激烈的竞争。
他不知道未来是否像许多朋友一样,会因为压力太大最终选择回到老家,放弃拼搏的一切。东莞——让打工人们又爱又恨的一座城。
凭借天然优越的区位优势,东莞靠着“三来一补”成为世界工厂,也成为改革开放以来我国经济发展最快的城市之一。从制造大市到制造强市,从“东莞制造”到“东莞创造”,在中国制造业的版图上,东莞是一个不断升级的转型范本。
东莞厚街被誉为“鞋都”,这里聚集着无数鞋厂(李波/摄)
对奋斗者来说,东莞是机遇之城,提供了创业者们白手起家、开创事业的机会。但高企的房价却也意味着这座城市已经对姚发们关上了门——他们看不到留下来的希望。
“东莞哪里都好,就是房价太高了。现在相当于在这里打点工,只能这么想。”姚发这么对记者说时,一边将零件镂空,一边垂着头面露苦涩的笑容。
厂租凶猛
走在东莞长安镇的街头,随处可见招租广告,最常见的是大大的“招租”字样跟着一串手机号码。在一眼可见的楼顶、园区门口甚至路边的树木上……满眼的红底黄字,制造业氛围浓郁。同样的场景也出现在虎门、常平等工业大镇。
在莞深交界的长安镇,厂房招租广告随处可见(李波/摄)
中纺工业路附近云集着鸿盛工业区、永新工业园等大大小小十几个工业园。既有占地面积千平的企业,也有临街面积几十平的“夫妻店”。由于是刚创业,姚发的客户资源有限,因而选择临街的厂房,这样老顾客回头就能找到。
姚发是从二房东手中租的,厂房的实际面积只有110平方米,但合同面积为150平方米。二房东态度强势:“你合不合用?合用就这个价格。”最初给出的价格是5500元,姚发软磨硬泡砍到4500元。但即便按加上公摊后的面积来算,该厂租也在30元/㎡。
姚发签的是三年合同,满两年后涨10%。“这些都是二房东的套路。”姚发对此颇有怨气,“本地房东在合约期内通常不涨厂租。从中介租就贵很多。园区一楼价格是28元/㎡,我这间是最贵的。电费收1.8元,本地房东只要9毛,不开工我都要交5200。合适的厂一般不会搬,但像这么贵,两三年就会搬走,实在负担不起。”
长安镇一位物业中介经理告诉南风窗,近年来许多中小加工企业从深圳过来,厂房变得紧俏,合适的厂房在长安镇也是一种稀缺资源。如果是老板自己找厂房,很难找到符合需求的。而中介提供的就是专业的服务,收的厂租高也是自然的。
东莞长安镇分布着大大小小的模具、五金等加工厂(李波/摄)
2013年深圳市吹响了推动产业转型升级的号角。政府出台了优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件,即作为2013年市政府1号文件印发的主文件和六个带有配套具体实施细则的子文件。
深圳提出加快产业转型升级,限制、淘汰落后产能,打造科学发展的“深圳质量”。紧接着,在深圳严查环保、贯彻落实清洁生产的高压下,许多中小企业难以达到要求。从2015年开始,大量的传统制造业企业放弃了深圳,选择外迁到毗邻的东莞。
东莞承接产业外溢的同时,许多投资客也蜂拥而至。经过多年发展,当地厂房出租市场逐渐形成以物业中介管理公司为核心的交易市场。如今想要从一手房东手中找到合适的厂房,并不容易。
随之而来的负担也让人吃不消。在过去,厂房的实际使用面积与合同约定面积一样,甚至有些房东还会将不用的空地免费赠予。
出现投资人组建的物业管理公司以后,公摊逐渐成为本地标配,从零公摊发展到如今常见的20-30%。合同也从原本的5年变成一两年一签,或者是约定每满一定期限就涨5%到15%的厂租。
收费的名目也五花八门,常见的比如物业管理费、保安费、卫生清洁费等。这些费用往往会在原本每平方收费基础上递增一两块。
搬厂成为创业者最不想面对的一件事。来自江西吉安的刘富目前在长安厦边开办一家锌合金压铸厂。2008年,他刚开始创业的时候,一楼厂租15元/㎡左右。他现在租在楼上30元/㎡的工厂,几百平每个月一万多元。
2019年11月,刘富原本的房东跟村委续签失败。他不得不重新找厂,这一找吓一跳,“350平的厂房报500平,28元/㎡,加上2000多基本电费,两三间宿舍,六七百一间,再加上其他费用。一个实用面积350平的厂房要接近2万块的成本。你想想压力多大。”
南风窗记者实地走访了多家园区厂房,高厂租已成常态。
几家园区都表示,位置好的厂房往往在二三月就租完了
在长安镇,一楼厂房通常在25-30元/㎡,二三楼厂房通常在17、18元/㎡。厂租上涨各有差异,有些厂房约定每两年涨10至15个点,有些按照每年递增4%。在近年来最热门的大朗镇松山湖区域,靠近湖区的厂房在30元左右,周边地区在20多元。
一位二房东说:“今年价格算涨得比较快的,比去年每平方都涨了两三块钱。”十年前厂租还在10元/㎡以下,迄今已翻了三倍。
厂租凶猛,小企业负担大大变重,叫苦不迭。
房价浮夸
“可望不可即。”刘富以此来形容对于东莞房价的看法。
刘富1999年就来了广东。当时老家九成不上学的年轻人都会南下打工,他也一直在深圳、东莞辗转。从十年前一间小小的厂房开始创业,到现在工厂有十几名员工,刘富在东莞拼搏了十余年。
“我早已经习惯了东莞的生活,何尝不想在这边买房?”但刘富有苦衷,如今做工厂极不稳定,一个工厂成长起来要花5-10年,但垮下去只需1-2年时间。所以很多工厂老板不敢把钱拿去买房,因为工厂都需要现金周转,如果同时还要还房贷,压力太大。
因此,刘富也眼睁睁地错过了在东莞买房的好机遇,短短六七年间,长安镇的房价翻了四番。
目前东莞新房均价24179元/㎡,长安、东城等5镇街超3万元/㎡。二手住宅网签均价为18635元/平方米,超过2万元/㎡的镇街有10个。其中,松山湖以38410元/平方米的均价排在第一位。
2021年4月东莞市商品住宅网上签约销售情况(图源:东莞市住房和城乡建设局官网)
在过去10年间,东莞房价涨幅位居全国前列,回首已是当初的3倍。这还是全市平均数据,在市区及松山湖、长安等狂飙镇街,涨幅远超此数。2020年,东莞房价涨幅领跑全国,高达32.7%,从1月均价18636元/㎡涨到12月24734元/㎡。
4月,住房和城乡建设部约谈了东莞在内等5个城市政府负责人,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。房价过热,东莞多次出台调控措施为楼市降温,要求加快落实“一城一策”调控,要求房地产中介规范出售。4月29日,东莞市住建局又发布限价新政,提出从严控制在售项目价格涨幅,新房房价一年内涨幅不超3%。
调控政策加码下,4月东莞楼市有所降温。
松山湖房产中介公司的彭经理目睹了房价最新一轮的疯狂。2018年7月,华为将第一批2700名员工搬至位于松山湖新园区,此后又搬迁数次,上万名员工开始在松山湖华为欧洲小镇工作。松山湖成为东莞的新兴热土。
常在松山湖开车的司机骆师傅见证了环湖路的日渐繁荣。他记得以前路上五六分钟都没有一台车开过,现在已经车流如织。骆师傅笃定,一切的改变包括房价的暴涨都是华为带起来的。
大朗镇松山湖区域因华为备受瞩目(李波/摄)
他也抱怨道,从前自己每月100多元的单间现在也涨至400多元。骆师傅会热心地奉劝来附近找厂房的客人:“不要在这边找啊,这边贵啊,20块一个方。这边房价你知道多贵吗?”
房价的确令人咋舌。彭经理记得,正是从2018年开始,松山湖的房价才开始猛涨,每年按一两万的涨幅来涨。“现在松山湖房价在5、6万/㎡,主要是去年涨得挺猛的。以松山湖为中心点,越靠近松山湖房价越贵。最便宜的在5.5万/㎡起,人家还不肯卖,想再观望一下能涨到多少。”
彭经理表示,松山湖新楼盘并不多,因此二手房的价格也并不便宜。松山湖北部配套设施齐全,价格在6万/㎡以上;南部稍微便宜,但许多人都看好南部,因为华为等许多高新企业都在南部。
大朗镇松山湖区域的厂房招租信息
松山湖高新区已有国家高新技术企业300多家,聚集了华为终端、华贝电子、生益科技等一批龙头企业,还引进了东阳光、红珊瑚药业等一批生物和智能装备企业。长远来看,松山湖集聚以华为为代表的一众高新企业,必然也吸引大量高素质人才在此安居,发展不可限量。
“现在在松山湖买房的人都是真正需要的,因为这边有学区房,买在这里就是为了学位,像松山湖第一小学、松山湖实验中学都是东莞最好的学校之一。”彭经理认为,加上学区房的加成,未来松山湖的房价仍有很大的上涨空间。
离开,还是留下?
如果手头上有钱,刘富要做的第一件事还不是去买房。他想将工厂里的旧设备进行升级。刘富特别着急,他的工厂还停留在七八年前的机械水平,但他没有充足的资金去普及自动化设备。
刘富心里想着,这两三年再不努力赚点钱,后面的日子会越来越难过,竞争压力也会越来越大,“现在做工厂停步不前就注定被时代淘汰。但如果把前面好不容易积累的钱全投入工厂,稍有不慎就会满盘皆输。所以一定要把每一步走稳。”
徐宏是东莞的一名律师,常年为中小企业提供服务,因此也感受到他们在东莞创业的不易。
曾有企业家向徐宏倾诉,高房价加剧了住房难题,会直接导致人才不稳定。每个人都渴望有属于自己的一套房,但高房价让热爱东莞的人们望而却步。辛苦十数年,还不够首付,他们可能就会选择回到老家。
另外,高房价带动房租的上涨,也间接增加了企业负担。一些员工为了买房,也会不断向企业提出涨薪要求,导致用工成本上涨。企业很多的投资和发展行为均因房价的大幅上涨而受限,对实体经济也是一种伤害。
东莞普通工人工资在四五千元左右(李波/摄)
徐宏指出,高成本是一个影响很大的因素。东莞制造业以小微企业为主,企业抗风险能力较差,有时几笔款没收回来,就可能让企业资金链断了。
“今年更困难,原材料大幅涨价加大了压力。我很佩服很多企业家,在这种艰难的环境下还要撑下去,身上有社会责任。”徐宏对南风窗说道,“也有些老板做实业做得心灰意冷,转而投入房地产行业,把钱投入经营赚不赚钱是个未知数;但买房只要看中好的楼盘就能赚钱。”
徐宏担忧,房价快速上涨让早期买房者、投机者的财富迅猛增值,这伤害了勤劳创业者们的心。当下的高房价环境让勤劳致富的观念被扭曲:比起踏实上班,人们更愿意选择投机赚快钱。
高房价的负面影响不容小觑。对于工厂而言,厂租和人工是最大的支出。而目前刘富面临的处境是:一边利润越来越薄,一边厂租和人工水涨船高,工厂压力很大。
“目前长安镇普通工人的基本月工资水平在四五千元左右。按照工资与物价增长比例来讲,基本能跟上;但是跟房价增长比起来,没有可比性。”刘富担忧道,随着时间推移,招工难的问题也会越来越突出。
东莞一街头的招工广告(李波/摄)
一直以来,打工主力军都是70、80后,现在他们正慢慢撤出打工行业,有的自己创业,有的则是回到老家。而90后、00后普遍不愿意到工厂打工,一方面工厂工作环境太差,年轻人家庭条件比以前好,不太愿意进工厂,另一方面互联网一代不愿受束缚,很多年轻人用一台手机、一台电脑就能轻资产创业。
刘富认为,企业要持续发展,就要往自动化方向去。但尴尬的是现在自动化设备成本居高不下,工厂利润减少后,老板根本买不起这些重资产。没有资产的夫妻店做不到规模化,只能做多少接多少单,朝不保夕。
姚发和刘富都很喜欢东莞。姚发将两个孩子都带在身边,东莞对他们来说变成了最熟悉的家园;刘富喜欢东莞的创业环境,他觉得大家都在各自拼搏,这令他充满动力。
但考虑到现实,他们都无法肯定自己会在东莞留下来。因为这不是愿不愿意,而是能不能的问题。
对自己的未来,他们给不出答案。
(应受访者要求,徐宏、姚发、刘富为化名)
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    编辑 | 苏米
排版 | 翁杰
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