作者 | 南风窗记者 李波
4月底，姚发都在忙着打包新一批的铝合金加工零件。他的工厂开设在东莞市长安镇中纺工业路上，主营光纤切割、线切割加工。
姚发是广东茂名人，2008年就来到东莞打工。这十多年间，他的身份不断转换：他成了一名丈夫，还成了两位孩子的父亲。去年10月，他决心自己创业，从一名流水线工人变成了创业者。
但变来变去，他始终没有变成一名东莞人。
说起来，姚发曾有机会在东莞安居。他还记得，2015年长安镇二手房还在8字头，再偏远一些还有五六千元的。但他犹豫了，结果到了年底突然就涨了一倍。现在，他放弃了在东莞扎根的打算。房价在他眼中也变成了一个冰冷的、高不可攀的数字：从2万到3万，再到4万……
东莞房价走势图（截图自中国房价行情官网）
他还离不开东莞。对于中小企业而言，东莞完备的上下游产业链是其他地方无法取代的。“走不了的，没有多大产业还是得在东莞。”姚发坚持着，但他面对的现实是每年上涨的高昂厂租、不断减少的订单和日益激烈的竞争。
他不知道未来是否像许多朋友一样，会因为压力太大最终选择回到老家，放弃拼搏的一切。东莞——让打工人们又爱又恨的一座城。
凭借天然优越的区位优势，东莞靠着“三来一补”成为世界工厂，也成为改革开放以来我国经济发展最快的城市之一。从制造大市到制造强市，从“东莞制造”到“东莞创造”，在中国制造业的版图上，东莞是一个不断升级的转型范本。
东莞厚街被誉为“鞋都”，这里聚集着无数鞋厂（李波/摄）
对奋斗者来说，东莞是机遇之城，提供了创业者们白手起家、开创事业的机会。但高企的房价却也意味着这座城市已经对姚发们关上了门——他们看不到留下来的希望。
“东莞哪里都好，就是房价太高了。现在相当于在这里打点工，只能这么想。”姚发这么对记者说时，一边将零件镂空，一边垂着头面露苦涩的笑容。
厂租凶猛
走在东莞长安镇的街头，随处可见招租广告，最常见的是大大的“招租”字样跟着一串手机号码。在一眼可见的楼顶、园区门口甚至路边的树木上……满眼的红底黄字，制造业氛围浓郁。同样的场景也出现在虎门、常平等工业大镇。
在莞深交界的长安镇，厂房招租广告随处可见（李波/摄）
中纺工业路附近云集着鸿盛工业区、永新工业园等大大小小十几个工业园。既有占地面积千平的企业，也有临街面积几十平的“夫妻店”。由于是刚创业，姚发的客户资源有限，因而选择临街的厂房，这样老顾客回头就能找到。
姚发是从二房东手中租的，厂房的实际面积只有110平方米，但合同面积为150平方米。二房东态度强势：“你合不合用？合用就这个价格。”最初给出的价格是5500元，姚发软磨硬泡砍到4500元。但即便按加上公摊后的面积来算，该厂租也在30元/㎡。
姚发签的是三年合同，满两年后涨10%。“这些都是二房东的套路。”姚发对此颇有怨气，“本地房东在合约期内通常不涨厂租。从中介租就贵很多。园区一楼价格是28元/㎡，我这间是最贵的。电费收1.8元，本地房东只要9毛，不开工我都要交5200。合适的厂一般不会搬，但像这么贵，两三年就会搬走，实在负担不起。”
长安镇一位物业中介经理告诉南风窗，近年来许多中小加工企业从深圳过来，厂房变得紧俏，合适的厂房在长安镇也是一种稀缺资源。如果是老板自己找厂房，很难找到符合需求的。而中介提供的就是专业的服务，收的厂租高也是自然的。
东莞长安镇分布着大大小小的模具、五金等加工厂（李波/摄）
2013年深圳市吹响了推动产业转型升级的号角。政府出台了优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，即作为2013年市政府1号文件印发的主文件和六个带有配套具体实施细则的子文件。
深圳提出加快产业转型升级，限制、淘汰落后产能，打造科学发展的“深圳质量”。紧接着，在深圳严查环保、贯彻落实清洁生产的高压下，许多中小企业难以达到要求。从2015年开始，大量的传统制造业企业放弃了深圳，选择外迁到毗邻的东莞。
东莞承接产业外溢的同时，许多投资客也蜂拥而至。经过多年发展，当地厂房出租市场逐渐形成以物业中介管理公司为核心的交易市场。如今想要从一手房东手中找到合适的厂房，并不容易。
随之而来的负担也让人吃不消。在过去，厂房的实际使用面积与合同约定面积一样，甚至有些房东还会将不用的空地免费赠予。
出现投资人组建的物业管理公司以后，公摊逐渐成为本地标配，从零公摊发展到如今常见的20-30%。合同也从原本的5年变成一两年一签，或者是约定每满一定期限就涨5%到15%的厂租。
收费的名目也五花八门，常见的比如物业管理费、保安费、卫生清洁费等。这些费用往往会在原本每平方收费基础上递增一两块。
搬厂成为创业者最不想面对的一件事。来自江西吉安的刘富目前在长安厦边开办一家锌合金压铸厂。2008年，他刚开始创业的时候，一楼厂租15元/㎡左右。他现在租在楼上30元/㎡的工厂，几百平每个月一万多元。
2019年11月，刘富原本的房东跟村委续签失败。他不得不重新找厂，这一找吓一跳，“350平的厂房报500平，28元/㎡，加上2000多基本电费，两三间宿舍，六七百一间，再加上其他费用。一个实用面积350平的厂房要接近2万块的成本。你想想压力多大。”
南风窗记者实地走访了多家园区厂房，高厂租已成常态。
几家园区都表示，位置好的厂房往往在二三月就租完了
在长安镇，一楼厂房通常在25-30元/㎡，二三楼厂房通常在17、18元/㎡。厂租上涨各有差异，有些厂房约定每两年涨10至15个点，有些按照每年递增4%。在近年来最热门的大朗镇松山湖区域，靠近湖区的厂房在30元左右，周边地区在20多元。
一位二房东说：“今年价格算涨得比较快的，比去年每平方都涨了两三块钱。”十年前厂租还在10元/㎡以下，迄今已翻了三倍。
厂租凶猛，小企业负担大大变重，叫苦不迭。
房价浮夸
“可望不可即。”刘富以此来形容对于东莞房价的看法。
刘富1999年就来了广东。当时老家九成不上学的年轻人都会南下打工，他也一直在深圳、东莞辗转。从十年前一间小小的厂房开始创业，到现在工厂有十几名员工，刘富在东莞拼搏了十余年。
“我早已经习惯了东莞的生活，何尝不想在这边买房？”但刘富有苦衷，如今做工厂极不稳定，一个工厂成长起来要花5-10年，但垮下去只需1-2年时间。所以很多工厂老板不敢把钱拿去买房，因为工厂都需要现金周转，如果同时还要还房贷，压力太大。
因此，刘富也眼睁睁地错过了在东莞买房的好机遇，短短六七年间，长安镇的房价翻了四番。
目前东莞新房均价24179元/㎡，长安、东城等5镇街超3万元/㎡。二手住宅网签均价为18635元/平方米，超过2万元/㎡的镇街有10个。其中，松山湖以38410元/平方米的均价排在第一位。
2021年4月东莞市商品住宅网上签约销售情况（图源：东莞市住房和城乡建设局官网）
在过去10年间，东莞房价涨幅位居全国前列，回首已是当初的3倍。这还是全市平均数据，在市区及松山湖、长安等狂飙镇街，涨幅远超此数。2020年，东莞房价涨幅领跑全国，高达32.7%，从1月均价18636元/㎡涨到12月24734元/㎡。
4月，住房和城乡建设部约谈了东莞在内等5个城市政府负责人，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。房价过热，东莞多次出台调控措施为楼市降温，要求加快落实“一城一策”调控，要求房地产中介规范出售。4月29日，东莞市住建局又发布限价新政，提出从严控制在售项目价格涨幅，新房房价一年内涨幅不超3%。
调控政策加码下，4月东莞楼市有所降温。
松山湖房产中介公司的彭经理目睹了房价最新一轮的疯狂。2018年7月，华为将第一批2700名员工搬至位于松山湖新园区，此后又搬迁数次，上万名员工开始在松山湖华为欧洲小镇工作。松山湖成为东莞的新兴热土。
常在松山湖开车的司机骆师傅见证了环湖路的日渐繁荣。他记得以前路上五六分钟都没有一台车开过，现在已经车流如织。骆师傅笃定，一切的改变包括房价的暴涨都是华为带起来的。
大朗镇松山湖区域因华为备受瞩目（李波/摄）
他也抱怨道，从前自己每月100多元的单间现在也涨至400多元。骆师傅会热心地奉劝来附近找厂房的客人：“不要在这边找啊，这边贵啊，20块一个方。这边房价你知道多贵吗？”
房价的确令人咋舌。彭经理记得，正是从2018年开始，松山湖的房价才开始猛涨，每年按一两万的涨幅来涨。“现在松山湖房价在5、6万/㎡，主要是去年涨得挺猛的。以松山湖为中心点，越靠近松山湖房价越贵。最便宜的在5.5万/㎡起，人家还不肯卖，想再观望一下能涨到多少。”
彭经理表示，松山湖新楼盘并不多，因此二手房的价格也并不便宜。松山湖北部配套设施齐全，价格在6万/㎡以上；南部稍微便宜，但许多人都看好南部，因为华为等许多高新企业都在南部。
大朗镇松山湖区域的厂房招租信息
松山湖高新区已有国家高新技术企业300多家，聚集了华为终端、华贝电子、生益科技等一批龙头企业，还引进了东阳光、红珊瑚药业等一批生物和智能装备企业。长远来看，松山湖集聚以华为为代表的一众高新企业，必然也吸引大量高素质人才在此安居，发展不可限量。
“现在在松山湖买房的人都是真正需要的，因为这边有学区房，买在这里就是为了学位，像松山湖第一小学、松山湖实验中学都是东莞最好的学校之一。”彭经理认为，加上学区房的加成，未来松山湖的房价仍有很大的上涨空间。
离开，还是留下？
如果手头上有钱，刘富要做的第一件事还不是去买房。他想将工厂里的旧设备进行升级。刘富特别着急，他的工厂还停留在七八年前的机械水平，但他没有充足的资金去普及自动化设备。
刘富心里想着，这两三年再不努力赚点钱，后面的日子会越来越难过，竞争压力也会越来越大，“现在做工厂停步不前就注定被时代淘汰。但如果把前面好不容易积累的钱全投入工厂，稍有不慎就会满盘皆输。所以一定要把每一步走稳。”
徐宏是东莞的一名律师，常年为中小企业提供服务，因此也感受到他们在东莞创业的不易。
曾有企业家向徐宏倾诉，高房价加剧了住房难题，会直接导致人才不稳定。每个人都渴望有属于自己的一套房，但高房价让热爱东莞的人们望而却步。辛苦十数年，还不够首付，他们可能就会选择回到老家。
另外，高房价带动房租的上涨，也间接增加了企业负担。一些员工为了买房，也会不断向企业提出涨薪要求，导致用工成本上涨。企业很多的投资和发展行为均因房价的大幅上涨而受限，对实体经济也是一种伤害。
东莞普通工人工资在四五千元左右（李波/摄）
徐宏指出，高成本是一个影响很大的因素。东莞制造业以小微企业为主，企业抗风险能力较差，有时几笔款没收回来，就可能让企业资金链断了。
“今年更困难，原材料大幅涨价加大了压力。我很佩服很多企业家，在这种艰难的环境下还要撑下去，身上有社会责任。”徐宏对南风窗说道，“也有些老板做实业做得心灰意冷，转而投入房地产行业，把钱投入经营赚不赚钱是个未知数；但买房只要看中好的楼盘就能赚钱。”
徐宏担忧，房价快速上涨让早期买房者、投机者的财富迅猛增值，这伤害了勤劳创业者们的心。当下的高房价环境让勤劳致富的观念被扭曲：比起踏实上班，人们更愿意选择投机赚快钱。
高房价的负面影响不容小觑。对于工厂而言，厂租和人工是最大的支出。而目前刘富面临的处境是：一边利润越来越薄，一边厂租和人工水涨船高，工厂压力很大。
“目前长安镇普通工人的基本月工资水平在四五千元左右。按照工资与物价增长比例来讲，基本能跟上；但是跟房价增长比起来，没有可比性。”刘富担忧道，随着时间推移，招工难的问题也会越来越突出。
东莞一街头的招工广告（李波/摄）
一直以来，打工主力军都是70、80后，现在他们正慢慢撤出打工行业，有的自己创业，有的则是回到老家。而90后、00后普遍不愿意到工厂打工，一方面工厂工作环境太差，年轻人家庭条件比以前好，不太愿意进工厂，另一方面互联网一代不愿受束缚，很多年轻人用一台手机、一台电脑就能轻资产创业。
刘富认为，企业要持续发展，就要往自动化方向去。但尴尬的是现在自动化设备成本居高不下，工厂利润减少后，老板根本买不起这些重资产。没有资产的夫妻店做不到规模化，只能做多少接多少单，朝不保夕。
姚发和刘富都很喜欢东莞。姚发将两个孩子都带在身边，东莞对他们来说变成了最熟悉的家园；刘富喜欢东莞的创业环境，他觉得大家都在各自拼搏，这令他充满动力。
但考虑到现实，他们都无法肯定自己会在东莞留下来。因为这不是愿不愿意，而是能不能的问题。
对自己的未来，他们给不出答案。
（应受访者要求，徐宏、姚发、刘富为化名）
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    编辑 | 苏米
排版 | 翁杰
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