自从“房住不炒”的主旋律提出后，房地产板块一直是表现平平，但仔细来看，行业其实正迎来巨变，大机会已逐步转移至第三方房产交易平台上。
整个房地产从新房销售过渡至存量房销售，促使新房销售与房企的销售能力挂钩，将会进一步凸显地产经纪服务的重要性。
其中，易居（2048.HK）作为国内领先的房地产经纪服务平台之一，在行业发展拐点来临之时，自身也迈向一次重大的质变过程。
4月28日，易居宣布收购阿里所持有的天猫好房85%股份。同时，大股东周忻和阿里增持易居股票，云锋基金亦入股易居。
交易完成后，天猫好房成为易居旗下全资子公司，从而加强易居的业务布局，而阿里将成为易居第二大股东，并继续支持易居打造房地产数字化营销和交易平台。
可以预期的是，强强联手，将为房地产行业带来真正的数字化变局。
同时，易居更定下了三年目标，实现平台每日活跃用户达300万，年度交易规模（GTV）超2万亿，年营收达500亿的规模，这意味着三年营收复合增速约84%。
简单来说，以易居目前的估值水平，退可守进可攻，投资者一方面能赚业绩增长的钱，另一方面有望赚估值变动的钱。

天花板尚远，具备巨大的整合空间
虽然国内的新房市场增速放缓，但在二手房交易日益活跃下，房地产交易市场仍然是个巨大的增量蛋糕。
始终，买屋是刚需，居民需求只是更多从新房转移至二手房，因此在未来一段长时间里，房地产交易还是会占据居民消费的重要位置。
根据CIC研究报告显示，国内房屋流通市场（新房+二手房+租赁）的规模，于2019年约22.3万亿元，到2024年会增长至30.7万亿元，未来五年的年复合增速为6.6%。
进一步来看，由于房企去库存化压力增大，与其加大折扣力度，倒不如拿预算来支付渠道费用，去库存化效果有望更好，因此对销售渠道的依赖将逐步加深。
同时，渠道本身也在不断壮大，线上像天猫好房具有推广能力强、客源规模大的优势，线下一些中介也同样把持着大量的客源，房企为求去库存化也不得不转向渠道合作。
从另一角度看，渠道的资源越来越多，也会吸引更多客源，形成正反馈。
再者，疫情加速了房地产行业数字化趋势，以及在线平台的不断投入创新实践，这一新兴的在线营销方式已逐步得到传统市场的认可。
因此，无论是需求侧，还是供给侧，均在驱动着地产行业进入新周期，而具备打造线上线下交易闭环以及资源整合能力的平台，将会更为受惠。
根据预测，国内的房地产经纪行业佣金收入将从2019年的2,515亿元，大幅增长至2024年的5,078亿元，未来五年的年复合增速高达15%。
另外，于2019年，中介的市场渗透率不到50%。
其中，行业最大的贝壳于2020年交易额约3.5万亿，按推算市场份额约15%，且以二手房为主，新房渗透率只有约8%。
可以说，行业渗透率以及集中度尚有很大的提升空间，这将为易居提供大量的发展机会。
从这点也可以看出，易居锚定的目标其实并不激进，完全是一个可以达成的目标。
一方面，行业规模如此巨大，不可能存在一家独大的情况。
尤其监管层对反垄断越来越重视，未来可能对贝壳的发展造成压抑，这不但有利于行业整体发展更健康，亦有助于易居的追赶。
另一方面，易居和阿里联手，能发挥双方优势，带来巨大的资源整合能力，成为业务规模跃进的重大基础。
易居今次收购的天猫好房于去年成立，但在阿里的互联网电商平台基因以及流量协助下，成功以最快的速度挤进头部行列。
仅于去年“好房双11”期间，累计ETC成交总GTV达到931亿，成交套数41,775套，实现线上总订单数59,152笔。
ETC为阿里和易居联合发布的不动产交易协作机制，目标在于打通房地产交易各个环节、形成交易闭环的同时，建立一个公平、开放、共赢的环境。
更重要的是，强大流量和数字化能力是天猫好房的独特亮点，而于交易完成后，阿里仍将继续为天猫好房提供品牌、流量和技术等支持。
这亦意味着，易居深耕行业20多年所形成的新房代理服务商的市场地位、以及积累的庞大开发商客户和业务规模，将能借助天猫好房进一步放大，在完善易居的线上线下交易闭环的同时，构建房地产数字化营销全链条平台，推动房产服务行业走向全面数字化、智能化。
具体而言，于天猫好房加入后，易居业务将聚焦天猫好房新交易、新房代理和克而瑞大数据三大主业。
新房业务方面，透过天猫好房加强新房代理的基本盘，并进一步整合线上线下资源，为开发商提供全面数字化、智能化营销服务；
二手房业务方面，以原有的新房优势为基础持续渗透二手房市场，并通过交易平台持续为中介机构赋能，实现资源整合、效率提高；
克而瑞则作为国内行业领先的房地产大数据应用服务平台，从住宅领域延伸至非住宅领域，例如金融、商办、物业社区、产业园区等，积极探索不动产数字资产交易平台，为更多商业模式打开可能性。
简单来说，易居目前已站在了一个崭新的起点上，即将进入新的爆发性发展阶段。
易居的潜在价值，重估可期
易居接手天猫好房后，将在原有的传统营销和渠道优势地位的基础上，实现房地产营销全链条的线上化、互联网、数字化升级。
这不但增加易居的业务规模，换个角度来看，加速数字化转型更将有助公司提升估值，尤其公司目前被市场相对低估。
以贝壳作对比，其市值约4,400亿港元，静态市盈率约130倍；易居市值约140亿港元左右，静态市盈率为40倍左右。
从营收、利润、GTV规模来看，解释不了这逾30倍的市值距离，而相信这背后原因，大机率基于易居蜕变前的商业模式。
在市场角度来看，贝壳的估值是基于科技型平台，相比下，易居的估值更多是基于传统的门店模式估值，以开店数量和效率来计算。
再以作为房地产Saas软件开发商的明源云为例，2020年营收17.3亿元并录得大幅亏损，但市值仍达到660亿港元，静态市销率逾30倍。
而且事实上，易居的克而瑞大数据业绩是可以对标明源，只是市场对公司的认知仍然停留在过往。
不过，正如刚刚所述，接手天猫好房的易居，将会全面加速和推进线上交易平台，带来新的业务增长点，这将有助打开易居估值的天花板。
按高盛预测，易居预测PE仅约12倍水平。
但考虑到行业的渗透率和集中度提升、以及易居定下的三年目标，明显存在着低估的可能性，更不用说这估值更是低于不少行业。
但可以预期的是，随着易居线上线下交易闭环跑通，促使GTV以及业绩放量增长，市场对易居的认知将会改变，最终为其带来巨大的重估空间，实现戴维斯双击。
结语
对易居来说，这次与作为全球最大交易平台的阿里联手，毫无疑问是一个重大的发展里程碑，象征着其发展正式开始提速。
同时，易居也将在近期的5月20号进行新一轮的战略升级，无论在实际业务经营的层面，还是资本市场，都会是公司质变的开始，值得期待。进一步向前展望，这也意味着公司未来的收入和盈利结构均将发生质变，并向资本市场展示更多的亮点，从而助力重构估值体系。
另一方面，易居的提速成长也将会为房地产行业建立更加良性的生态。这不但赋能经纪企业和经纪人，为行业全面数字化做出贡献，亦有利于增强市场交易的透明度并降低社会成本，帮消费者把买房置业这件大事变得更省心简单。
接下来，这个20万亿的房地产市场会如何被改造，易居又如何紧抓行业大整合下的机遇，都是非常令人期待。
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