Daniel和妻子在悉尼CBD工作，他们在悉尼市郊租房居住。
这处如今市值大概在140万澳元左右的独立屋位于一个配套成熟的居民区，离市区交通方便，他们已租住多年。
在过去的5年里，夫妻二人在悉尼北区买了一套小公寓，并在布里斯班、珀斯和霍巴特各购置了一套独立屋，前后共花费约300万澳元。
这些房产每年平均为Daniel带来了约7.5万澳元的租金净收益，这足以支付他们在悉尼的租房费用。
Daniel夫妻便是如今澳洲日趋流行的租房投资（ Rentvesting）中的一员。
过去几个月里，澳洲房价飙升，尤其是悉尼、墨尔本等大城市的房价日益“遥不可及”，对于一些年轻人和首次置业者来讲，超出预算买不起房怎么办？
这种情况下，租房投资可行吗？
租房投资正流行
在适合自己生活方式的地区租房居住，而在另一个符合自己购房预算的地区购买投资房产——澳洲著名房产网站Realestate的一项调查显示，约60%的潜在购房者表示，他们会考虑租房投资。
图源：ATF
事实上，租房投资并非新鲜事。
有调查显示，早在2014年就有20%的购房者是租房投资者。
2017年悉尼上一轮房地产热潮时期就有不少悉尼人加入租房投资者的队伍，房价的快速上涨迫使他们选择在其他城市购买投资房。
而这一趋势使得霍巴特在2018年成为澳洲增长最快的房地产市场。
近年来，更多的首次置业者开始采用这一购房策略，2020年，这一比例达到44%，高于2019年的34%。
而目前房价的爆炸式增长让一些潜在买家越来越难以承受，尤其是在悉尼。
数据显示，今年前三个月悉尼房价中位数屡创新高，已飙升至130万澳元以上。
据预测，2021年悉尼房价将整体上升19%，领涨全澳。
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飞涨的房价阻挡了不少首次购房者进入房产市场的步伐，有更多的人考虑放弃在悉尼置业的计划，并在其他城市寻找投资房产。
不错的投资策略？
在房价急速攀升的情况下，对一些预算有限的首次置业者来讲，租房投资是一种变相的拥有房产的方式，能让他们快速进入房产市场，不失为一种不错的投资策略。
当然，跟任何投资策略一样，租房投资也有优缺点。
优点：
选择租房投资一方面意味着你在居住地的选择上拥有更大的自由度，你可以租住在任何你想要居住的地方，比如通勤更便利的内城区、更好的学区、生活设施更方便的居民区等。
另一方面，你购买投资房的选择也同样更为自由，甚至跨城市、跨州购买投资房也完全可行。
投资房对于你来讲就是纯粹的商业资产，只需关注增值潜力和现金流即可，无需投入任何个人的喜好，也不需要考虑个人复杂的情况，比如交通、户型、学区等等。
图源：ATF
在税务方面，投资房能为你带来一些优惠，如长期负扣税、房屋折旧抵税等。银行往往也愿意为投资者提供更高的杠杆，这也使得更大的增值收益回报率成为可能。
此外，如果你经营一家公司并在出租房中设有家庭办公室，可以申请部分租金或电费作为税收减免。
而自住房中，由于将来可能会产生资本利得税，则无法获得这部分税务减免。
你可以使用出租投资性房产所得的收入来偿还该房地产的抵押贷款，或支付自己所居住房屋的租金。
如果这一投资房取得了较大较快的增值，你还可以通过出售它来获得资本收益。
缺点：
如果第一套房产选择投资房，可能会错失政府为首次置业买家提供的补贴和印花税减免等优惠政策，以及自住房资本增值税的减免优惠。
从居住的角度来讲，租房将随时面临房租上涨和频繁搬家的可能性，让人缺乏安全感。
此外，你也不能按照自己的喜好“随心所欲”地改造租来的房子，可能需要牺牲居住品质。
如果你的投资房用于出租，那么，作为房东，你通常需要负责房屋的维修和管理，还需要向房屋租赁中介支付管理费。
如果房屋产生的现金流不足以涵盖维护费用和你自己的租房费用，那么，你将面临资金损失。
有风险吗？
任何投资策略都会面临风险，那么，租房投资有哪些风险呢？
具体来讲有以下四点：
出租空置风险
这是非常现实的风险。如果你的投资房找不到合适的租客，或者租金达不到你预期的价位，那么，你可能面临现金流的压力。这样的事例在去年疫情期间并不少见。
房屋价值下降
房地产市场的价格总是会波动的。
若下图所示，在2018年至2020年期间，澳洲房产市场曾出现短暂的下跌，如果你刚好在2018年购入投资房，在2019年房屋价格有可能出现负增长。
因此，租房投资应该是一种长期的投资策略，如果你专注于短期的收益，必然会面临价格下跌的风险。
图源：ABS
利率风险
如果你的投资房是贷款购买，利率增加，持有的成本自然也会增加。
降低这一风险的最佳办法是给自己一个3%左右的缓冲地带，即如果当前贷款利率为4%，确保你能负担得起7%的还款额，再考虑是否采用租房投资这一策略。
意想不到的情况变化
在澳洲，租房投资的人群以年轻人为主，他们开始采用这一投资策略时通常有着不错的收入，且大多没有孩子。但一旦建立家庭，很多人的想法和目标就会改变。
当你想要为家庭购买自住房时，会面临因为家庭开销的增加而没有多少存款，并且还背负着投资贷款，而银行根据你的收入也许不会再放贷给你。
如果你选择仓促出售投资房，可能难以遇到出售的好时机，因此面临亏损。
结语
租房投资仍是一种风险策略，毕竟它是利用杠杆（借贷）的力量进行的投资。
是否采用这一策略，需要综合考虑个人所处的人生阶段、生活方式和经济能力等因素。
此外，充分了解自己的预算并确保有足够的预算来应付未来情况的变化也十分重要。
当然，租房投资还面临一些核心问题，比如，怎样选择投资房？在澳洲哪些区域投资房产能保值增值？
请关注APN澳房投资见闻，我们将为您提供一些有用的Tips。
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