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什么是土地“双集中”
去年以来楼市又出现“涨声一片”,首次出现全国均价破万元,一二线城市的轮动上涨也引来最强调控。有人说这次不一样吧,但更多的声音在质疑有啥不一样。
图片来自国民经略
但这次可能真的不一样了,2月24日以来,一二线共22个城市要进行土地“双集中”调控。这22个城市去年土地成交5.8亿平方米,市值2.7万亿,分别占到全国的24%和45%。
土地“双集中”指的是商品住宅土地要集中出让和集中挂牌,一年有三次机会,具体时间各地有所不同。
这说明监管正在提升对“面粉”的调控,面包贵了要看看面粉是不是够量,能不能均衡分配照顾紧张的需求,更重要的是稳住预期告诉他们不要慌后面还有。
所以在供地计划中提到,重点城市要进一步加大住宅用地供应,2021年公告供应量不得低于近五年(2016—2020年)的平均完成交易量。
于是上海今年第一批供地数量是250公顷,52宗住宅土地,相比之下北京只有169公顷,无锡只有95公顷,而且上海还表示全年住房用地计划供应量将持续增加,也就是说土地管够!
土地“双集中”下楼市似乎更为火热
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你有张良计我有过墙梯。
这句话在地产圈最近频繁被人提起,一是从4月份广州和重庆的土拍来看,土地溢价率不降反增,广州出让48宗土地超40%的有9宗,重庆出让46宗土地,近六成溢价率超过70%。5月7日,杭州土拍57宗土地,24宗溢价封顶达到30%。
二是合作拿地越来越多,比如融创、金科、龙湖在这几场拍地都有现身,就算不搞合作拿地,也有股权收购,协议转让,旧城改造,产城融合等渠道拿地。
市场这么热,稳在哪里呢?这又是什么情况?
广州重庆杭州土拍火热,原因各有不同。广州的高价地主要是白云的金沙洲、南沙的横沥岛、番禺桥南板块,属于新兴热门板块热闹是必然的,而且广州这次摇号有32个房企共有320个马甲,某海准备了60个马甲,240亿的保证金,这种情况下不热反倒是奇怪了。
广州48宗土地出让
重庆土拍热,跟广州有点类似,有优质板块比如中央公园、西永、大学城等,也有核心成熟区板块比如大杨石和观音桥,以至于重庆在土拍前专门出台“热点地块溢价超50%以上,缴纳土地出让金期限将缩短至一个月”的新规都没拦住这股热潮。
其实也不难理解,重庆的房价在一二线城市中算是排在尾部,连昆明都比不上,万元门槛在如今的市场上很难找了,二是就算不能大卖在这么多优质板块的加持下总不会太差。所以相比较而言重庆对房企来说确定性高有一定性价比。
根据透明售房网的数据,杭州火热主要是2020年相比前年涉宅面积少了175万平方米,直接导致涉宅地价回涨幅度较大达到11%,纯宅地供应就更紧张了。于是主城区13宗涉宅地,12宗自持加封顶,其中祥符宅地自持高达38%创下历史新高。涉宅地本身就是商业地块多住宅用地少,现如今自持比例多也就意味未来流入市场的住宅非常有限。
图片来自透明售房网
“肉少狼多”的杭州,以至于很多开发商都是垂涎已久,早早地参与勾地只要缴纳10%的预约保证金即可获得拍地资格。(单宗地块最高收取5000万元)
跟广州某海240亿保证金参与竞拍压力小太多了。所以这也难怪抢地大战导致蜀山、瓜沥、城厢等一众郊区也出现封顶和自持。
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那么如何理解这波土拍热潮呢?其实并不能把土拍热跟调控失效划等号,更不能因为就下结论“双集中”没用。
理想中的情况是“双集中”能够分散房企拿地资金压力,利好国企央企等大企业拍地会更理性,土地供应透明度提高有利于稳定预期。
现实中的情况是,热点城市竞争会更激烈因为市场关注度集中了,捡漏可能性变小了,对于很多中小房企一年只有三次机会,要么拍要么做好离开这座城市的打算。
限地价限溢价和自持,确实是为了降低市场热度稳定预期,这些都是在增加成本和限制高价,但是别忘了市场自古就有越稀缺越争抢的说法。杭州重庆广州的高溢价有机会稀缺和资源稀缺的因素在里面,所以博弈成本上升也就不难理解。
土地“双集中”并不是鸡肋
那么“双集中”就没作用了吗?
并不是,这是一套组合拳,有四个方面,编制供应计划、用地信息公开、宅地集中出让、加强监测监管。
编制供应计划,不仅仅是要公开年度计划也要公布住宅存量用地信息,就像上海一样一下子拿出超出往年两年的用地,这才是放量供应这样才能稳定预期。
像广州拍地很多房企还是走老路用那么多马甲,这就是bug是早晚要打补丁的。
博弈激烈溢价率高也不是没有办法,比如上海土拍溢价率最高只有10%,将原来的价高者的举牌竞价,改成“举牌竞价+一次书面报价”,不能超过最高报价,最接近报价平均价的才有可能竞得,在这种思路下不管不顾高价拿地几乎不可能。
还有上海拍地不允许使用马甲,房企的子公司和孙公司包括参股公司都包含在内,任你再财大气粗也不能通吃。
当然市场热不等于市场回暖,更不等于要形成又一轮涨价预期。热度可以炒作也可能是投机,优质板块的争抢更像是个例,一棒子打死也大可不必,拍的高的地王站岗的不要太多,反应过度是在误人子弟。
上海楼市会受到怎样的影响
上海楼市会受到怎样的影响,我带着这边的问题问了好几个人圈内人,他们都说谨慎乐观,打击学区房炒作也没耽误上涨,查经营贷更是没有刹住这股风气。
高手对决往往是布局全篇不看重一城一地的得失,土地“双集中”是针对土地供应端的精准调控,是针对结构性问题提出结构性解决办法,不能指望得了重病喝了药明天就能去工作。
需求端的问题更为复杂,不是盖一些房那么简单,背后的交通、配套、医疗、教育才是关键所在,往大了说这是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。并非是什么投机热导致房价不断上涨,投机永远是暂时的是没有支撑的,而且是有尽头的投机惨案股市比比皆是。
为了解决教育问题,上海推出“史上最强中考改革”,面向全市统一公平分配,强调均衡随机性,近期又在奉贤浦东几个区实验教师轮岗,可以说既有程序改革又有质量改革,其中又有许多敢为人先之处。
上海敢为人先的底气在于这并不是一座依靠土地财政的城市,根据勾股大数据的统计2020年上海土地财政依赖度只有42%,属于低土地财政依赖。所以上海敢于降低地价稳定土地预期并不是一句空话。
最后说一下,上海这次52宗住宅用地,基本上集中在外围区域和五大新城为主,五大新城这些年确实正在热起来,这次的集中供应有望缓解供需矛盾,让房价趋于稳定。
后记
眼下是房地产市场下行新周期,碰上经济黑天鹅,收入一旦不如预期,房产违约的概率非常大。
在可见的未来,买房将是一件越来越复杂化专业化的事情,要和开发商销售斗智斗勇,比城市规划师更懂规划,比证券分析师更懂投资,比律师更懂房产合同。
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