平时写文章之余，经常会接到读者的咨询，询问英国房产投资方面的问题。
回顾下来，大家很多的问题基本大同小异，主要原因还是信息不对称，再加上中英之间在很多方面确实不太一样。
今天的文章，我们会重点关注在英国投资房产的雷区，特别那些完全可以避免购买的房产类型，以及哪类房子可能会影响房贷申请，造成之后难以脱手。
接下来我们一条条讲。
首先是那些可能会导致房价不涨的因素，如果你正在考虑的房产存在以下这些特征，那你可能要三思。
一. 影响房价的重要因素：
1. 房产所在区域供给过剩
从供求关系角度来看，如果某种特定类型的房产在当地集中涌入，将会打破该类型房产现有的供求关系，从而压低房价。

特别是近期在伦敦东部某些区域，就出现了因为集中交房供应暴增而导致房价承压。
2. 房屋溢价较高
房屋溢价，指的是房产售价比本身价值高，造成原因大多是因为中英信息不对称，亦或是项目本身就存在一定品牌溢价。
一般情况下，如果购买的房产溢价太高，那么其租售比就会比周边类似的房产低，从而影响整体的投资回报率。
同时，如果房价与实际价值相差太远的话，一旦有市场不利消息，最先顶不住的将会是这类房产。

3. 当地就业市场萎缩

在不太发达的英国城市或乡村地区，当地的就业市场很大程度依赖于极少数的雇主。


如果其中任何一家当地企业倒闭，或者当地经济发展速度放缓，就业机会也会相应减少，该地的年轻人口迁入率会下降，从而影响房价。
在这一点上，我一般建议海外投资者选择英国的大城市，除非你在当地有特别靠谱的朋友，可以帮你在小城市挑选到特别靠谱的房源，否则不要轻易下手。


4. 环境污染

这一点大家应该能理解，虽然英国已经卖掉了大量工厂，但还是有房子处在工业区附近。
对于极其重视自己居住环境的英国人，他们对居住地区的空气质量和安全性非常关注。
因此在买房的时候，尽量避免买在重工业工厂、废物处理工厂附近。其次，尽量不要选择交通拥堵的区域，因为会有非常严重的汽车尾气排放。另外，如果房屋附近有明显高压电缆或者移动信号塔，房价也会下降。

5. 噪声污染

如果房子建在机场旁边，或者主要的高速公路附近，亦或是铁路线附近，很有可能受噪音的干扰，所以一定要再三确认。
不过这一点也不绝对，比如希斯罗机场周边就有伦敦著名富人区——里士满（Richmond），虽然偶尔会遭遇飞机噪音，但由于当地学区和自然环境实在过于优越，因此抵消了不少机场带来的负面影响。
6. 破坏性植物——日本虎杖（Japanese Knotweed）
作为英国最具破坏性的植物之一，原产于日本的蓼科杂草——日本虎杖因为生长能力过强，经常会造成房屋建筑因此损坏。
日本虎杖的一般只需要1个月的时间，就能够长到1米，最高时可以达到3米，严重影响房屋的采光。
因此，有日本虎杖的地方，房价会相应降低10%，以下是英媒整理的英国日本虎杖分布图：
英国日本虎杖分布图
英国十大日本虎杖重灾区
伦敦日本虎杖分布图
7. 房屋黑历史、令人生厌的邻居

对于有黑历史的房子，比如发生过凶杀、命案等事件的房子，其售价一般会比该地区的平均房价低近10万英镑，因此可以提前询问中介或房东，避免吃亏。

英媒的统计还显示，如果房子周围的住着经常扰民的奇葩邻居，将会使房屋均价平均减少31000英镑。
此外，当地区域的人种和宗教信仰也和房价有一定联系，具体深入分析可参考我们之前的两篇文章：《
伦敦的白人、华人、黑人都住哪儿？一文看懂伦敦种族分布
》、《
伦敦的穆斯林、基督徒都住在哪儿？揭秘宗教与房价的隐秘关系
》。


8. 洪涝区域的房子

在每年冬春之交，英国沿海地区经常受到洪水的侵扰。
处于洪区的房产往往每年需要交纳几百镑甚至上千的保险费用，修复一处遭洪水破坏房子的成本可能高达2万英镑。
考虑到该地房屋维护成本较高，且安全系数较低，建议大家慎重考虑这一类型的房子。
9. 靠近大树的房子

靠近大树的房子不仅价格会低，还会给购房者带来棘手难题。

比如，如果房子周围有一棵大树，那么它可能会吸走地基上的水分，然后引起地面移动、下沉和受潮。从长远来看，移除一棵大树则会导致地基发生变化。在英国，想砍掉一颗树是非常困难的。
除此之外，如果出现极端天气，树枝或者树木整体可能会对房子造成损坏，从而影响房屋价值，造成损失。
10. 物业费无节制上涨的开发商
这一点是近期英媒讨论的热点话题。
比如《金融时报》在2021年3月31日文章《‘We are trapped’: residents hit with soaring charges at luxury London homes》中重点提到的爱尔兰开发商Ballymore，其在伦敦的几个房产项目就因为物业费无节制上涨，而引发了巨大争议。
二. 影响贷款的房产类型：
在英国买房，除了考虑房产类型和周围环境，能否获得银行的房屋抵押贷款（mortgage）也是不能忽视的一个重要因素。
在这一点上，很多投资者可能觉得自己是全款买家所以无需担心，但你要考虑未来脱手房子的时候，你的潜在买家可能是需要贷款的，如果贷款批不下来，潜在买家就会减少，房子的价值也会相应降低。
接下来我就重点讲讲会影响银行贷款审批的房产类型：
1. 前地方政府的廉租房
前地方政府的廉租房在价格上可以吸引购房者，因为这些房产往往比公开市场上的其他住房便宜。
但是，许多英国银行不会给廉租房贷款，所以大家在购买这类房产时一定要问询清楚。

2. 存在防火问题的高层物业
这个也是我们老生常谈的问题了，我在《英国这类房子尽量不要买，买了麻烦不断，原因是...》这篇文章里写过，因为2017年的伦敦大火，英国银行全面收紧了对老的高层公寓的贷款审批，必须要房主提供EWS1 Certificate（外墙火灾审查证书），才给贷款。
因此大家在英国购买高层二手公寓，特别是18米以上的公寓时，必须要看清楚这个房子有没有满足最新的防火标准。
如果要买，尽量可以选择最近一两年开发的新楼，买二手的话，一定要提前问问清楚，问问这个房子有没有EWS1证书。
3. 混凝土建筑
英国大多数高层混凝土建筑都是在上世纪六七十年代建造的，比如伦敦金融城著名的巴比肯建筑群（Barbican complex）。
然而，许多银行很难给由混凝土、茅草、木结构、钢结构等非标准材料建造的房屋提供抵押贷款。

4. 位于餐厅、商铺等物业上方的房产
08年金融危机后，一些贷款机构停止了对位于商店、餐馆和酒吧等“高风险”商业场所上方的房产提供抵押贷款。
这是因为这些物业之上的住宅更容易受到噪音、气味、垃圾和安全问题的影响，而这些都是业主无法控制的，可能会对房产的价值产生负面影响。

5. 带有附属房屋或两个厨房
贷款机构通常会警惕这种带有额外房屋的房产，因为他们觉得你有将部分房产出租的迹象，这将违反自住房抵押贷款的要求。
此外，根据估值机构的指南要求，必须对已经建造或改造为单独居住用房的建筑物及其附属部分单独缴纳市政税， 这将增加租赁或买卖房产时的成本。

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‍6. 多单元住宅区
多单元住宅区是指拥有单一永久产权的建筑，却由多个独立居住的租户居住。在英国，多单元住宅区可能是一套公寓，也可能是被改造成公寓的维多利亚式房子。
这些房子外面很漂亮，但里面可能被隔成了一间间“群租房”。
对于类似“群租房”的多单元住宅区，许多英国贷款机构不太可能对这类房产授予住宅抵押贷款。


7. 飞行永久产权房（flying freeholds）
飞行永久产权房是一种特殊的房屋类型，这种房子通常会有悬挑阳台、车库、通道、客厅或阁楼，与隔壁房屋相连。
不同贷款机构对这类房产有不同的态度，有些可能会在考察相邻两家共有面积的大小后提供贷款，而另一些可能会完全拒绝发放贷款。

8. 没有物业公司管理的公寓
一部分银行不太喜欢没有物业公司管理的公寓。
这种公寓的走廊、电梯等的公共空间容易被忽视，而且容易造成垃圾无人处理。即便公寓本身的条件良好，但是还是会降低房产的价值。

9. 短产权的房产
短产权（80年或更短）的房子因为续租困难，将会导致房产的价值下降、
很难出售
。
因此，大多数贷款机构不愿意为短产权的房产提供抵押贷款。
但需要注意的是，此前英国政府发布了延长产权至990年的新政，我在这篇文章里《官宣，住房产权可一次性延至990年！英国表态严格保护私有财产》也详细介绍过，未来细则出来后，上述房产面临的问题可能会得到解决。
10. 有洪涝风险的房子
和上面举得的洪涝区房产的例子一样，如果房子位于可能发生洪水的河流或湖泊附近，贷款机构很可能不会批准抵押贷款。

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英伦投资客写在最后

这篇文章我写的比较简单，主要是总结了一些帮大家避坑排雷的实用干货，包括十点影响房价的主要因素，以及十点可能会影响抵押贷款申请的因素。
如果大家想要就某一点展开探讨，或者有想要投稿补充的地方，可能加我的微信（ID：Londonke123）进一步讨论。
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博主常驻伦敦
是英国皇家特许测量师MRICS
和英国注册会计师
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