2016年，清华大学博士生盛明洁走进了北京昌平区史各庄，盛博士想知道，2010年唐家岭拆迁后，那些低收入大学生去了哪里。
在此九年前，一位叫廉思的博士后在唐家岭这个地方，看到一个年轻人的聚居群体，他们拿着一千多元左右的工资，租着每月三百元的床位，每天吃两顿饭，到工作单位要坐两个小时以上公交车。后来，他写出了《蚁族：大学毕业生聚居村实录》。
当时史各庄常住人口有5.4万，本地居民只有6525人，其余全是流动人口。他们大多来自社会底层家庭，毕业于非重点大学，从事着保险销售、广告营销、餐饮服务这样的低技术白领工作，月收入一般两三千。
这些年轻人主要住在大学生公寓。对他们居住环境的研究中，盛明洁发现了两个特殊群体：
大房东和二房东。
大房东从当地村民租得土地，出资建造出租公寓，然后租给二房东。比如一个财力雄厚的知名律师，承包建设了一栋4000平米的大学生公寓。
还有些大房东，靠借高利贷建造房屋。二房东从他们手中租赁公寓，装修、出租、管理、维护，从大学生处获得租金收益。大房东与二房东的租赁合同上，通常都会写明一句话：
租赁期从即日起，到房屋拆迁为止。
房屋拆迁的时候，这些公寓一般可以得到每平米1500元的建筑赔偿，和每平米3000元的经营赔偿。这是大房东期待的套现方式，五年之内未拆迁，靠高利贷支撑的这笔投资就注定亏损。没人把这当作一个长期的生意，而是当作一场赌博，五年内必须开骰。
盛明洁论文里提到，二房东们反而希望拆迁日期越晚越好，他们需要时间来回收前期的装修、运营投资。因为电负荷过大，公寓每晚都会停电，他们就筹资50万自己装变压器。垃圾没人处理，他们每年要为此支出几万到十几万。几乎所有的出租屋，无论价格高低，都有网线接入。
对当代青年们来说，可以没天没地没空气，但不能没网线刷视频打游戏。
和廉思当年在唐家岭的发现相比，虽然这些年轻人的境遇依旧让人心生恻隐，但有了这些不算特别专业的二房东，年轻人的人均居住面积已经超过了10平方米，也不用担心入室抢劫这样的事情了。
2010年之后，很多学者沿着廉思的研究路径，发现了更多的“唐家岭”。这些研究其实是在说明，年轻人只是在大城市不停地流浪，拆迁不会让这个群体消失。
1
2014年时，房地产搜索网站Trulia的首席经济学家撰写了一份人口普查数据分析报告，其中提到在2008年以后，美国年龄在18至34岁之间、选择租房而不买房的人，数量一直在稳步增长。大约有87.5万户家庭，由年轻的成年租客组成。
这些想要自力更生的年轻人，有数百万与朋友们合住，甚至窝在父母家地下室里。把他们从父母的地下室里拯救出来的，是美国EQR这样的长租公寓运营商，他们在1969年就成立了。
日本最知名的长租公寓运营商，采用的甚至是目前国内长租公寓都在采用的模式：
全面包租。
这些国外的长租公寓公司，都成立了数十年之久。
在国外，能实现稳定盈利的长租公寓品牌非常多。不过国外的同行可能很难理解，中国的长租公寓企业竟然可以依靠三板斧，就能积累起庞大的房源数量：
高收低出、租金贷、隔断间。
我们只用了10年时间，就把国外长租公寓运营商见过的没见过的，都经历了。
去年，电视剧《安家》的最终结局，是主角们集体辞职搞起了长租公寓，好男人罗晋能截胡霸道总裁的关键，是他认为暴力清租不得人心。
很多长租公寓创业者初心都是这样的，它能解决年轻人的痛点。盛博士当时就发现，史各庄游离于城市规划之外，政府提供的基础设施仅仅满足了当地的户籍村民。这片公共服务的空白区域，真的需要市场化的机构填补。
唐家岭拆迁的几年内，中国很多长租公寓公司都成立了。他们试图用市场化、商业化的方式，解决年轻人在大城市的居住问题。但这些商业化的探索，在过去两年里遇到了很大的问题，并最终在去年冬天演变成一场巨大的灾难。
但当一切回到原点，你会发现，这个需求一直都在的。有人研究过，北京有860万租房人口，但合规的出租房只有250万套。仅仅这一个城市，就有庞大的市场需求等待去满足。
只是这个生意，我们需要做得更好。
2
去年年底，一位上海的业主把自住了11年的房子拿出来出租，他把房源挂了58、挂了闲鱼、挂了六六直租，发现招来的全是中介。他在社交媒体上发问：
租客去哪里了？房东其实也在寻找你。
去年以来，房东寻找租客的故事，越来越多了。
房价一直在涨，房子也肯定是很容易租出去的。这曾是我们坚信了多年的事。但保利研究院一份报告说，从客户端的“四限”、房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、再到政府端的“供地两集中”，调控已交织成网。
这个市场正发生根本变化，从上行市场到平行市场，甚至到下行市场。
过去一年多，房东、二房东、租客之间，经历了空前的对立与撕裂。有的房东收益受损了，有的二房东倒下了，有的租客努力在强行收房的房东面前，维持自己的一点尊严。一场兵荒马乱下来，几乎所有人都成了输家。
茨威格在他的回忆录《昨日的世界》的扉页，引用了一句话：
我们命该遇到这样的时代。
很多走过的弯路，需要从头来过。现在，中国长租公寓正需要一场全面的供给侧改革，一种全新的模式，能让房东、租客、机构都得到安抚。
三周前，45岁的教授杨勇买下了上海的一套房子，不大，是个二改一的老公房，想着出租三年再自己住。
但老房子设施老化，直接出租是租不上价甚至租不出去的。装修再出租，装贵了担心被租客糟蹋，装便宜了估计挺不过三年。而且，买房之后杨勇已经没了预算。
后来，杨勇碰到了梁荣，后者是自如的一位经理。梁荣告诉杨勇，自如在今年干了个新模式，装修款不用一次付清，在以后的租金中抵扣。
杨勇有了兴致，让自如出图，改线、加灯、挂画，打磨了五版后终于拿到了一套12万的装修图。
解决了装修问题，自如把收益方式摆在了杨勇面前：
保底收益、收益分成。
收房时，梁荣就根据楼盘情况与杨勇商定了出房价，不论房子出租与否自如都会给杨勇80%的保底收益，而市场持续向好时，超出商定价格的部分进行收益分成。
这种新的模式，自如称之为“增益租”。
去年11月，有媒体发布了一段视频，一个年轻的女孩因为租期问题，和自己的房东发生了肢体冲突。去年，这种事情很多。房东和租客都损失了租金，而房子的运营商是蛋壳，如今已经被纽交所摘牌了。所有人都损失惨重。有人说：
其实，我们都是命运共同体。
怎么成为命运共同体？自如走出了一小步。
其实，在二房东模式时代，长租公寓品牌方从房东手中获得房源，然后出租给租客，收房价是多少，租客不知道，出房价是多少，房东不去查，也是不知道的。
在长租公寓的爆雷潮中，为了扩张规模高收低出，是行业走向深渊的核心原因。
现在，房东可以了解到定价过程。自如不再像一个中间商一样，从收房价与出房价获取差价，而是每个月提取一定比例的服务费，看起来真是用服务创造价值。
以前，大家都是赚差价的中间商，追求的是高风险收益。以后，真的要把自己当成服务生了，追求的是稳健收益。
在某个时点，不管是开发商还是长租公寓运营商，都明白了一件事，赚辛苦钱的时代突然就来了。大家都知道，要从开发商、中间商向城市生活服务商转变，但怎么转，很多人是不清楚的。
自如也算是对自己够狠，打算就靠服务能力讨生活了。而他们的装修能力，可以做到相比市场价便宜很多，还预备了几种装修风格让业主自选。
时代变了，模式换了：
一句话，自如把以前全面包租模式完全推翻了。
很多人也逐渐理解，让房子保值增值这件事，也要相信时间的价值。自如的人说，在一季度的回访问卷里，有91.67%的业主赞成，愿意把增益租推荐给更多人。
在长租公寓领域，以前所有人是在一个短期市场里重复零和游戏，很多人赢了九次，却在最后一次一把输光。
不过中国很多经验告诉我们，再坚持一下，挺过寒冬，就算是废墟上，也能开出花来的。
包叔的好友兽爷说，所有倒下的长租公寓企业都有一个共同特点：
他们太聪明了。
现在，长租公寓不再是一个没有门槛的生意。构成这个门槛的，不是眼花缭乱的金融技巧，而是耐心。

珍爱包叔，顺手“在看”
继续阅读
阅读原文