★ 在纽约如何驱逐租客★
在纽约，作为一个房东必须要切记住下面所列的事情：
不要和租客不争吵，只提出要求，听取意见，告知结果；
不要和租客发生肢体接触，冲撞，后果严重，得不到所需结果；
不要进租客的房内，除非得到租客，或法庭，或法警的允许同意；
不要搬动租客的任何东西，除非得到法庭或法警允许；
不要擅自换锁，除非得到法庭或法警允许；
房东要驱逐租客就需要遵循各种法律程序。遵循那些程序，有时要求你要非常小心和细致。必须记住，法庭是非常偏袒租客的，因为你胜诉，租客就失去他们的家。驱逐诉讼，你可以亲自出庭，也可以请律师为你出庭。
一，亲自上庭
如果你要以屋主的身份亲自上庭，你就需要知道审诉所要求的方方面面，并为此作好充分的准备，以致一次成功。你最不想得到的是，做了大量的工作以后，申诉被驳回，要重新开始，而你仅仅是差了一个小步骤，或漏掉了些需要的资料。
二，请律师为你出庭
最好请专业律师为你出庭。但即便如此，你还是最好知道审诉的每一个步骤，所要求的文件，资料和作为房东，你应该要知道的事情。
在纽约驱逐租客可分四步骤
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驱逐租客第一步 - 决定起诉
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1）确定你有合法的驱逐租客的理由
在纽约有几个合法驱逐理由可用来驱逐租客。租客做了下面事情中的任何一个，或多个就可以被驱逐：
不交租
严重地损毁房屋（如破坏地板或门窗）
严重影响到房东或同一建筑物或相邻建筑物的其他租户或居民的舒适和安全（例如，不断播放大声音乐或在房屋内开枪）
在房屋内进行非法或不道德的活动（如贩毒或从事卖淫）
违反业主关于养宠物的规定。
拒绝房东入内维修或检查房屋。[1]
2）确定你履行了房东的责任
根据纽约法律，无论是书面的或口头的租赁协议，房东都得保证该房产不会对住客的生命，健康或安全构成危害。具体义务包括：
保持住房整洁，破损都得到修复。确保没有害虫，垃圾或任何危及生命或健康的东西。
三个或三个以上租赁单元的房屋要确保房屋内公共的租赁单元内的墙壁经常粉刷以保持清洁
三个或三个以上租赁单元的房屋要确保至少每年一次，清洗公共区域的地毯[2]
3）避免浪费时间和金钱
在采取法律行动之前，应尝试和住客沟通，让他或她纠正错误，让他或她知道你想庭外和解，但是如果有必要，你将向法庭申请驱逐令。
4）选取送信人
作为屋主或业主，你不得自己把法律文件交给租客。你必须雇用一个专业的法律文件递送者，或者一个年龄在18岁以上的朋友 （你的朋友一年内不得为你递送五份以上的法律文件）。
5）遵守文件递送法规
注意把文件正确地递送给租客的法规。除非法律另有规定，在整个驱逐过程中，所有书面通知，法律文件必须以下面三种方式之一递送：
A）当面递交
最简单的方式就是把文件直接当面交给租客。递交的地点可以在家,也可以在任何其他地方。
B）他人转交
文件可以递交给和租客一起住的人，或者在租客家里工作的人。接受文件的人不一定是大人，小孩也可以，但当然太小的也不行。
C）显眼递交
如果没有人在家，送文件人可以把文件贴在门上，或从门下送进屋里。但在使用此方法之前，送文件人必须已经在当天，在住客最可能在的时间里尝试过递交文件。如果第一次递交失败，应在同一天的不同时间，或之后的其他日子里再递交。
要注意的是，不管他人转交，或显眼递交，送文件人都必须在第二天把文件的复印件以挂号和平邮寄给租客。
6）文件递送时间
文件只能在上午6:00至晚上10:00之间递送。不能在星期天，或宗教日里递送，如果你知道租客是虔诚教徒，或不在家。
7）驱逐不交租租客
驱逐不交租的租客（称为“不付款”案子），你要发出房租索取通知，告知租客需要交房租。如果租客仍不交租，租客可以被驱逐。
租金索取通知应明确告知租客已欠租多少个月，每月多少租金，共多少租金。
您可以口头或书面提出租金索取。（主要看租约是否要求书面）如果要求书面，你必须等租金索取通知发出后至少三天才能开始驱逐的法律行动[5]。如果租客在那三天内交了房租，你就不能采取驱逐的法律行动[6]。
8）驱逐非欠租租客
如果驱逐理由不涉及租金，那么就应发出另外适当的通知。对于这种称为拖欠案“holdover”的，你执行以下步骤：
A) 如果租客违反租约 （如养宠物），你必须发一个叫做更改“Notice to Cure”通知给租客，告诉他或她违反了租约那一项，并要求必须10天内纠正，给出明确的日期。
B) 如果租客没有在第一次通知的规定时间内纠正错误，你需发出第二个叫终止“Notice of Termination”通知，其目的就是取消租约。
在终止通知里必须注明取消租约的理由，租客必须搬走的最后日期，并指出如果逾期不搬，你就会采取法律行动。
如果租金是每周支付，你至少给租客七天时间搬走。如果租金是每月支付，你至少给租客三十天时间搬走。
最后必须搬走的日期必须是租约的最后一天。如每月15号交租，那么最后日期就是当月14号。[7]
9）驱逐未经同意而入住者
发出驱赶未经同意而入住的人的通知。这个通知叫“illegal occupant”非法入住通知。这个通知必须清楚地告诉入住者他们不在租约上面，同时也未经得你的同意而入住，因此他们必须在10天内搬走。如果入住者没在通知规定的10天里搬走，你就可以采取一个叫“holdover case”的法律行动赶他们走。[8]
参考资料：
1.http://codes.lp.findlaw.com/nycode/ADC/26/3/26-408
2.http://www.ncsl.org/research/environment-and-natural-resources/new-york-landlord-and-tenant-duties.aspx
3.http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
4.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
5.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
6.http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/eviction-notices-nonpayment-rent-new-york.html
7.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
8.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
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驱逐租客的第二步 - 准备起诉
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1）法院在哪里
要到房产所在地的房屋法院“Housing Court”提出诉讼。如果你的房产是在纽约市内，你可以到房屋法院起诉。你可以在下面的网页找到住房法院地址和联系方式：
http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
如果你的房产不在纽约市内，你就要到地区法院，城市法院，城镇法院或乡村法院起诉，具体取决于物业所在地。请在下面网址查找恰当的法庭和具体的地址：
http://nycourts.gov/courthelp//Homes/LTstarting.shtml
2）获取正确的表格
要提出驱逐起诉，不论是因为租客不交租或其他原因，你都需要三个表格：
起诉通知书 “Notice of Petition”
房产收回申诉书 “Petition to Recover Possession of Real Property”
宣誓书 “Affidavit of Service”
那些表格在两种不同的驱逐诉讼里是有些区别的。你可以到下面的网站索取：
http://www.nycourts.gov/forms/index.shtml
“起诉通知书”用于向租客表明你已向法庭提出申诉，申诉的内容，法庭地址和开庭日期时间等 （这些信息法庭书记会提供给你的）
“房产收回申诉书”用于列出申诉收回的原因。它还包含租约何时开始，租客何时必须搬走。你也可以要求租客支付拖欠租金，拖欠租金的利息，以及诉讼费用等。[9]
“宣誓书”用于说明以上通知书是如何送达租客的
在起诉通知书和房产收回申诉书里你必须列出租约里18岁或以上的所有人
房产收回申诉书和宣誓书都必须公证，申诉通知书不需要公证。[10]
3）把准备好的起诉文件送交法院
把起诉通知书, 房产收回申诉书和宣誓书原件送交法院。提前打电话到法院问清楚所需费用。在你递交文件后，法院会给你一个号码作为你案子的档案号码。
务必把你在第一部分时发送给租客的所有通知作为附件夹到起诉通知书和房产收回申诉书里面去。
你必须把刚才提交的起诉文件的副本发送给租客。开庭日期会定在租客收到那些文件后不少于五天，不多于十二天中的一天。[11]
4）向租客发送起诉书副本
在向租客发送已递交给法庭的起诉书副本时，你必须遵循发送初始通知时的相同法规。在你把文件发送给租客后三天内必须把起诉书和宣誓书原件带回法院。
带一个已付邮资的明信片到法院。法庭书记会把它寄给租客，以证明你已向法庭提出了起诉。[12]
参考资料：
9.http://www.courts.state.ny.us/courts/8jd/pdfs/L&T/holdover/HoldoverFormsPacket.pdf
10.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
11.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
12.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
驱逐租客的第三步 - 出庭
1）准备出庭
如果你和你的租客不能把你们之间的纠纷解决，你就要准备出两次庭。
第一次是协商解决。你和你的租客会和法官或法庭律师坐在一起。法官或律师会试图协商解决你们之间的纠纷。
第二次就是庭审。如果纠纷没能在第一次解决，就需要第二次出庭进行庭审。庭审可能是同一天，也可能是之后的其他日子。[13]
无论是在哪一次出庭，如果纠纷解决了，你和你的租客都会被要求签一份和解协议。协议里列明你们的协议条款。法官会和你，以及你的租客一起复核协议，直至每个人都明白协议的内容和含义为止。[14]
2）准备证人
找些人和你一起出席案子的审理。这些人必须能见证租客违反租约，如破坏财产等。提前审核他们的证词，以确保所有事实都准确无误。
3）请求休庭
如果需要可请求休庭。如你的关键证人不能出庭，或者你有任何其他有效理由，如你需要律师等，你都可以要求法庭改期审理你的案子。你一到达法院就应马上向法庭书记员提出申请，但法庭没有义务帮你改期。
4）提前到法院观察熟习
在你的出庭日子到来之前，打电话给法院了解一下何时有屋主-租客案子要审理，预先到法院观察一下。了解一下审理的过程，审理涉及到那些方面，需要那些材料，文件等。这样的预习会对你赢得官司会很有帮助的。
5)携带所有支持你审诉的证据
制作一份需要携带的所有文件和证据的清单，出门去法庭前仔细审核复查清单，确认带齐清单里所列的所有文件。清单里应包括：
发送通知证明，
租约 （如果有的话），
任何文件（包括您与租客之间的任何通信），
照片，
任何支持你作出驱逐申诉证据，
任何金钱损失（如拖欠的租金）的证明，
支付维修房产的人工和材料的收据 （如果租客声称你没有对房子进行必要的维修），
房屋检查报告 （如果有的话），
多单元住宅登记证明文件 （如果你的房产是三个或多于三个单元的房子）。[15]
6）提前到达法庭
你应至少提前45分钟抵达法院。你可以从一份叫作“docket”名单上寻找你的案子在哪里审理。如果协商失败，你的案子就要进行庭审。法官会听取证据，然后作出是否驱赶判决。如果你要求追讨拖欠租金，它也会包括在判决里。法庭会给你一份判决书的副本。
参考资料：
13.http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
14.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
15.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
驱逐租客第四步 - 判决之后
1）上诉
如果法官判你输了，你可以提出上诉。你有30天的时间来准备。你需要获取一份庭审记录（transcript）。它是一份打字文件。它记录了庭审时所发生的一切，以及庭审过程中的证词。你可以从所在法庭的庭记处获得。法庭书记员会告诉你怎样获取。[16]
30天的上诉期从发送判决通知书（Notice of Entry）之日算起。判决通知书是一份表格。它表明对案子的判决已下。胜诉方必须把判决通知书和判决书（Judgment）的副本一同发送给败诉方。你可以在下面的网页找到此表格的副本：
http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/forms/noticeofentry.pdf
判决通知书可以用平邮寄送。寄信人必须是与案子无关的，而且是要18岁或以上的人。寄信人必须填写誓章（Affidavit of Service），而且誓章必须公证。你可以在下面网页获取此誓章：
http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/forms/affsvcejudg.pdf
把判决通知书，判决书和誓章送回法院，你自己复印一份作留底用。[17]
2）要求驱逐令
如果你赢了案子，就需要要求一个驱逐令。有了这个驱逐令，警察，法警或郡警才能把租客从房产里赶走。驱逐令是从法庭里获取。它需要用法官的签字。法官要么把它填写好，签字后给你，要么把它给你，让你填写好，带回法庭，然后法官签字。
3）寻找恰当的执法人员来执行驱逐令
只有警察，法警或君警可以执行驱逐令。至于请何种执法人员来执行就要看你的房产所在地了。法庭书记员会告诉如何联系执法人员。[18] 当你联系执法人员时，一定要问清楚他们是如何收费。
执法人员一旦收到驱逐令，他或她就会把驱逐令递送给租客。这意味着租客将被执法人员从房产里驱逐出去。
执法人员会用和你递送通知一样（当面递送“personal service”，替代递送“substituted service”，或显眼递送“conspicuous service”）的方法递送驱逐令给租客。
如果驱逐令是当面递送的，执法人员会在驱逐令递送之日后的第四个工作日，或之后的任何一个工作日驱赶租客，不再另行通知 （工作日指的是星期一到星期五，法定节假日除外）。
如果驱逐令是以替代递送或显眼递送，执法人员会在驱逐令递送之日后的第六个工作日，或之后的任何一个工作日驱赶租客，不再另行通知。[19]
4)出现在现场
当租客被驱逐时，你应当争取出现在现场。联系执法人员，咨询他或她何时执行驱逐令，并询问你可不可以在现场。
当租客的东西搬走后，你就可以换锁。
如果租客还没搬走，执法人员被授权把租客从房产赶走，并监督租客把个人财产搬走。
5）保存租客的财产
如果租客把财产留在房产中，你就要保管那些财产。纽约法律没有规定你必须保留多久，但一般都是30天以上。你必须采取一些措施来保护你自己以免将来被租客反告你处理财产不当：
对所留财产列一个清单
告诉租客（如果有联系方法）何时何地能取回所留财产，并指出30天后所留财产从法律上说就是被遗弃财产，并将被出售。所有这些最好能以书面方式通知租客，如果你有租客新的联系地址的话
30天之后，把公开出售所留财产的消息在当地报纸上刊登，再把出售的消息通知租客后（最好能以书面形式），你就可以把所留财产公开出售了
出售所得款项可以用来抵消租客所拖欠租金，对被租客损坏房产的维修和用于保管所留财产的保管费，如果租客的保证金不能抵消那些费用。所余款项需单独保存一年以上才可移作它用以免租客将来索取。[20]
参考资料：
16. http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/appeals2.shtml
17.http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/appeals2.shtml
17.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
18.http://www.courts.state.ny.us/courts/nyc/housing/eviction.shtml#contents
19.http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/handling-tenants-abandoned-property-new-york.html
20.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
21.http://www.avvo.com/legal-guides/ugc/landlord-guide-to-evictions-in-new-york-state-outside-of-new-york-city
22.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
23.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
24.http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/eviction-notices-nonpayment-rent-new-york.html
25.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
26.http://www.courts.state.ny.us/courts/8jd/pdfs/L&T/holdover/HoldoverFormsPacket.pdf
27http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
28.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
29.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
30.http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
31.http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
32.http://www.ncsl.org/research/environment-and-natural-resources/new-york-landlord-and-tenant-duties.aspx
上述内容仅供参考，不能作你的行为依据。请到下面网页阅读相关法规，或资询相关政府人员，或专业律师。

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