Short Sale 急售屋
Foreclosure 法拍屋
REO 银行屋
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不少地产业内人士认为,随着政府对疫情中屋主的辅助政策很快可能就要结束,有些享受着贷款延期还款计划同时由于疫情而失去收入的屋主无力承担贷款,市面上可能会出现一些法拍房。接下来让我们全面了解一下什么是法拍屋,他们的各自优劣势是什么？
优势            
价格便宜   

屋主配合
屋况较好
可以验房
贷款困难
劣势
银行审批时间长
银行最终可能提高价格
投资者们常在说的拍卖房其实分三种也是三个阶段。
第一阶段短售屋（Short Sale） 该阶段是屋主短售屋是指屋主没有能力偿还贷款及其他房屋抵押的房贷总值，以低于贷款余额的价格亏本出售。
屋主和银行都希望尽快通过short sale的方式出售房子，这是对屋主影响credit 最小的的一种方式。

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优势          
价格便宜     
产权清晰      
用时短 
可贷款     
劣势
屋况不明
屋主不会配合  
第二阶段法拍屋Foreclosure：如果房子通过短售屋的形式还是没有卖出去，或者屋主付不起贷款就直接走人了，像这样的情况，法院将房屋以公开拍卖的方式卖掉。价格可以低于市场价一半，或者更多。法拍屋尽管不能看房，对房屋债务方面的情况也不是非常了解，基本上购买法拍屋就等于一场博弈。法拍屋需要专业律师、会计师、建筑装修团队做一系列的风险评估。所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与产权调查，规避风险从而顺利完成交易的。
法拍流程：
法拍要去法院，每个区的法院都会定期举办法拍。除了节假日外，法院每周都会举办一次拍卖会。关于法拍的房屋资讯，有的时候网站上会有公示，有些没有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋资料。
在你参加拍卖之前，一定要做好充足的准备。对房屋周边，房子本身内部尽可能的了解细节。仔细考虑自己财务状况，如Est. Resale价值(ERV)，估计债务和开价。审阅一些重要的文件：如产权信息、受托人销售条款和条件、销售/收据证书和任何IRS表格。要特别注意产权调查，其中通常包括销售价格、对物业的留置权、可比销售额和应纳税额。Pre-contract Title Search — 产权调查，对这个房子的产权状态进行全面的了解。
所有人都可以参加拍卖会。
第一步：先在法院网站上注册预约，交预约费。
第二步：了解那些房子即将会参加法拍，评估了解房屋情况，产权调查。
第三步：由于拍卖会只接受现金和银行本票或汇票，所以竞标者一定要带着充足的资金去拍卖会。
第四步：如果有自己满意的房子，在法拍的时候就可以举牌子参加法拍。
第五步：得标后需要当庭支付标价10%的订金。
第六步：在一个月内需缴纳其余的90%的房款。如果定期没交银行会没收全部订金。
第七步：过户
温馨提示：法拍屋里有很多风险，基本上能够购买法拍屋的人一定要具备非常丰富的房地产投资的常识，新手不要擅自购买。
优势       
屋况较好   
可验房    
可贷款
劣势
价格近市价
地产转让税1%-1.4%
第三阶段 银行屋（REO），全称Real Estate Owned by the lender，
第三阶段REO 银行收回流拍的房屋，整修后房屋重新放回市场。一般来说，银行虽然会保证房屋产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多银行屋处于不好的状况，买家购买前一定要请专业验房师来检查房子。买家如果想要购买银行屋需要有足够充裕的时间，而且必须承担一定风险。


因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排，买家需要做的就是根据银行的安排并配合。
而购买银行屋的最大法律风险是原屋主或租户不肯搬离。遇到此类情况，买家只能选择诉诸法律手段驱赶，由法庭驱逐原屋主。但是，驱逐过程很漫长，费心费力。前几日就有一报道在布鲁克林一老赖前屋主通过四次诉讼、七次申请破产，利用破产法院的”自动终止“规则继续住在这所原本已出售的房屋内，居然长达23年。滥用法律程序，依仗纽约州保护租客的政策等，这些蛀虫成了最大的风险。因此，购买这些房屋时，一定要请专业人士协助。
面对这些有更法律纠纷和产权纠纷的法拍屋；需要找有专业法拍屋经验的律师，对于想要购买法拍屋的人来说，找到有经验的法拍屋律师准确梳理法律事实、阐述法律后果、提供专业解决方案。结合实践经验快速有效解决问题，这才每一个购买法拍屋屋主所需要找的专业靠谱的律师的标准，从而最大程度保障自己的权益。
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