公众号：大碗楼市（ID：Superbowl77）。
本周，我们将开辟一个新的楼市系列，叫“螺旋解体”。
这个系列中，大碗团队将带着大家一起推演未来的楼市政策演进。
通过这个系列，我们想告诉大家——
l 中国楼市的旧秩序，正在瓦解；
l 地方城市正在丧失地权，金融机构正在丧失信贷权，他们正在丧失楼市掌控权；
l 高层正在以摧枯拉朽之势，掌握着决定楼市走向的两柄利器。
中国楼市，正在从“央地螺旋博弈，调控反反复复”的二元制结构，转入“政策传导顺畅，调控直达底层”的一元制结构。
过往中国楼市的政策包中，充满二元博弈。
自中国有楼市以来，二元博弈就充斥着所有的政策包。
比如，高层喊出一个“稳房价，要限购”。
但是——
地方城市刚憋了一年多，就搞出来个“抢人大战”。
一个落户就能买房，击溃了所有的限购政策。
比如，高层喊出一个“加大供应，把地价打下来”。
但是——
地方城市，装模作样的搞出个年度供地计划。计划里，动辄就是上万亩的土地供应。
实际操作中，核心城区的土地捂着不卖，嗷嗷叫的卖远郊的垃圾土地。
趁着高层一个不注意，就在核心区拍出来一块地王。
杭州、南京，一个个化身捂地惜售的端水大师，控的一手好地价，哪个都不是省油的灯。
比如，高层喊出一个“严控房地产信贷规模”
但是——
几乎所有的银行，都把房贷业务作为核心业务。最高峰时期，涉房贷款比例能占贷款规模的一半以上。
甚至，去年还挪用了经营贷规模，违规填入房贷的坑里。
涉房贷款，不仅把表内杠杆加足了，还恶狠狠的加了一波表外杠杆。
高层喊的是“房住不炒”，地方干的是“因城施策”。
你限购，我人才落户能买房；你限贷，我经营贷流入楼市；你号召加大供应，我列着计划捂着地……
再严厉的楼市调控，在自上而下的二元博弈过程中，化为了八个大字——
因城施策，事缓则圆。
说的好听点，叫政策传导不畅。
说的难听点，叫博弈中相互妥协。
二元博弈和调控反复的底层逻辑是，地权和信贷权在地方城市和各家银行手中。
影响短期房价的最核心政策，有两个——
一个是土地，另一个是信贷。
我们先来说，土地。
土地，决定的是房价的成本核心和供需核心。

最基础的经济原理告诉我们，供需影响价格；
最基本的地产逻辑告诉我们，地价占了房价成本的70%。
那么，怎样才能稳房价？
把地价压的低低的，把供应拔的高高的。
说白了，就是加大土地供应。
为什么武汉楼市内卷的如此严重？为什么天津房价5年不涨？为什么郑州连续3年都陷在泥沼里爬不起来？
最根本的原因就是——
这些城市，太过于老实！
高层一喊加大供应，他们立即嗷嗷叫的供地！
天津卖了4年地，把新房库存干到了5700万㎡；武汉卖了4年地，把住宅潜在库存干到全国前三；郑州卖了3年地，把库存去化周期干到将近25个月……
土地供的哭爹喊娘，房价跌的哭爹喊娘，房企也被套的哭爹喊娘。
为什么杭州楼市成为妖股？为什么南京房价就没跌过？为什么全武汉只有光谷在抢房？
最根本的原因就是——
这些地方，玩的一手好控地！
南京和杭州，像攒屁一样等着憋大；前两年的杭州，核心区曾连续4个月不供地；南京河西，一块好地也不出；武汉光谷，紧紧捏着最后的29块地，打死不出……
土地供的像挤尿；房价硬的像砖头；购房者抢的唧哇乱叫。
我们再来说，信贷。
信贷这玩意儿，就像是楼市里的洪水。
再烂的城市和再烂的版块，一波洪水过去，也能水涨船高，也能划船不用桨纯靠浪。
为什么过去一年的楼市，从一线到二线星火燎原如尿崩？
说白了，还不是钱放多了。
虽然，高层一直喊的是，要严控涉房信贷。
但是，架不住各家银行把房贷作为优质业务，嗷嗷叫的往里干。
2021年一季度，个人房贷规模跃升至2.56万亿。与2019年相比，暴增41%。
个人房贷，相当于每年增长18.9%。
任泽平说：
根据我多年的研究，股市、房市等资产价格不是经济的晴雨表，是货币的晴雨表。
财政部原部长楼继伟说：
今年货币大放水，穷人是最大受害者；现在的通货膨胀，表现在资产价格的上涨；
抬头看看M2，低头看看房价。
最懂楼市的，还得是咱们自己人。
讲到这里，大家应该清楚了——
想控房价，两招足矣。
加大土地供应，严控房贷规模。
但是、但是、但是……
遗憾的是，过去的地权和信贷权，都不在最想控房价的高层手里！
地权，在最依赖土地财政的地方城市手里。
信贷权，在把房贷作为优质业务的各家银行手里。
你刚把房价压下来，他一个捂地惜售就把地价怼上去了。
你刚喊了严控信贷，他一个红印盖上就把房贷批过去了。
今年，情况不同了。
高层在逐步收回地权和信贷权。
过去半年，高层先后出台了两个最狠的政策。
这两个政策，先后让各大银行和地方城市失去了信贷权和地权。
第一个政策是，涉房贷款集中管理。
去年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》——
严控银行涉房贷款规模，严格规定各类银行涉房贷款占比上限！
以前是想贷多少，银行说了算。
现在是想贷多少，高层说了算。
怎么说了算？
楼市热度过高了，高层就把房贷额度红线压一压；
信贷额度压低了，资质审核就严格了，房贷利率就上去了；
房贷利率上去了，资质审核严格了，贷款就难了，热度就下来了。
最近房贷利率一个劲儿的往上涨，审批难度一个劲儿的增长，放款周期一个劲儿的延长，其根本原因就是——
各家银行的房贷额度，不够了。
一个涉房贷款集中管理制度，直接把房贷规模收归高层，直接把信贷权收归高层。
第二个政策是，土地出让集中管理。
2月26日，央行和银保监会发布了土地出让“两集中”政策——
全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。
以前是想拍多少地，想怎么拍，地方说了算。
现在是想拍多少地，想怎么拍，高层说了算。
怎么说了算？
过去地方城市如果想抬地价，要么就是捂地不出，要么就是挤着牙膏出，反正就是不按用地计划出。
半年憋出三块地，一堆憨批房企，抢着拍。
现在？憋个锤子！
全年就给你三次土拍机会。
集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行。
更狠的是，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定死了以下内容——
土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……
一年拍多少地，高层说了算；土地拍多少钱，高层说了算；未来卖多少钱，高层说了算；最高能卖多少钱，还是高层说了算；精装多少钱、物业多少钱，通通都是高层说了算……
一个土地出让集中管理，直接把地权收归高层，甚至把部分定价权也收归高层。
地权上交和信贷权上交之后，我们再来看未来的楼市政策包——
当地方以地价托房价的自主定价权，被收回；
当银行以信贷助房价的自主放贷权，也被收回了；
当高层以摧枯拉朽之势，掌握了决定楼市走向的两柄利器……
曾经充满“上下博弈，传导不畅”的二元楼市，就只剩“自上而下、直达底层”的一元结构。
博弈消失了，说干你就干你。
楼市价值，只剩下精纯的、切切实实的居住价值。
人常说，炒楼、炒楼。
炒楼，过去究竟炒的是什么？
地方和房企，炒土地。金融机构，炒信贷。
普通人，炒的是“土地与信贷”凝结体——
楼！
递增的土地成本，在不加控制的信贷冲刷下，让楼价像是“坐上了一台喷射机”。
地权被收回后，地炒不了了；信贷权被收回之后，信贷也炒不了了。
楼，也自然从喷射机上下来了。
此时此刻——
楼市的价值，只剩下了精纯的、切切实实的居住价值。
此时此刻，一定会有很多人想问出一个问题——
当楼市只剩下切切实实的居住价值，是否就意味着“房价不会再涨”？
答案是，当然不会。
地方失去地权，金融机构失去信贷权……对于楼市来说，不过是丧失了地价泡沫和信贷泡沫。
一二线城市的楼市价值，并不在于地价泡沫和信贷泡沫。
而恰恰在于，真实的居住需求和切实的居住价值。
什么叫真实的居住需求？什么叫切实的居住价值？
说白了，无非就是以下三点——
这个城市或版块，产业基本面究竟如何？配套基本面究竟如何？人口基本面究竟如何？
产业基本面，决定的是购买力。
产业结构越好，购买力越强，房价越有依托。
配套基本面，决定的是能不能把人留下。
配套越好，配套链条越完整，越能把更多的人留在这里。留下的人越多，需求越旺盛。
人口基本面，决定的是潜在刚需规模。
人口结构越年轻，潜在刚需规模越大；人口学历结构越好，潜在刚需的购买力越好；人口流入规模越大，需求增长越快。
只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；
只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；
只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。
大家一定要记住一句话——
一二线城市的房价基础，不是地价泡沫，也不是信贷泡沫！
而是切切实实的居住需求。
最后，来总结一下。
当下的楼市，正在螺旋解体。
从“上下博弈”的二元制结构，解体为“上传下效”的一元制结构。
螺旋解体的过程中，地价泡沫和信贷泡沫正在被挤破。
地权被收归高层，信贷权被收归高层……自此之后，地方城市无法再炒地皮，金融机构也无法再炒信贷。
泡沫出清之后的楼市，留下的恰恰是最有价值的真实居住需求。
房价的基础，一定不是地价泡沫，也不是信贷泡沫，而是切切实实的居住需求。
有真实居住需求支撑的城市，才是最有价值的城市。
怎样找到有真实居住需求支撑的城市和版块？
一看产业结构，二看人口结构，三看配套结构。
产业把人引进来，配套把人留下来。
人口年龄结构越小，人口学历结构越高的城市，房价上涨概率越大，涨幅越高。
以上，就是“螺旋解体”系列的上篇。
此后两天，我们会连续更新中篇和下篇。
在此后的两篇文章中，我们将回答以下几个问题——
1st，丧失地权后的地方城市，财政问题该如何解决？
2nd，丧失楼市掌控权后的地方城市，楼市政策会如何走？
3rd，哪些城市才属于“有切实居住需求支撑”的值得入手城市？
昨天的更文中，我们讲到大碗会开辟一个新的专题研究：螺旋解体。
在这个专题中，我们将带着大家一起推演未来的楼市政策演进。
在第1篇《螺旋解体：地权上交！信贷上交！地方政府正在丧失楼市掌控权》，我们告诉大家——
  • 楼市的旧秩序，正在瓦解；
  • 曾经楼市的两个主导者“地方和银行”，正在丧失地权和信贷权；
  • “上下博弈”的二元螺旋结构，正在解体为“上传下效”的一元制结构；
  • 螺旋解体的过程中，地价泡沫和信贷泡沫正在被挤破；
  • 泡沫出清后的楼市，留下的恰恰是最有价值的真实居住需求。
今天到场的新朋友，请先出门左转，一定、一定、一定要先把昨天的文章看完！
只有把昨天的文章看完，才更容易明白今天我们讲的内容。
今天，是第2篇——
地方城市丧失楼市掌控权后，楼市政策将会如何调整？房价将怎么变化？
今天的内容，很干。
甚至，干的有点枯燥，但是非常、非常、非常关键！
这将直接决定了后期的楼市该怎么玩，后期的房产该怎么买。
诸位，一定要耐着性子看下去。
地权上交和信贷权上交后，房价中枢就从地方转移到了高层。
在上一篇的内容中，我们讲到过一个问题：
  • 为什么房价总是控不住？
  • 为什么房价总是一调控就横盘，一放松就猛涨？
原因很简单——
因为，房价中枢不在最想控制房价的高层手中。
什么叫楼市的房价中枢？
土地和信贷！
控制了土地，就控制了房价的供需基础和成本基础。
控制了信贷，就控制了房价的货币基础。
但是，过去的几十年时间里，信贷权在各大银行和金融机构，地权在各个地方城市。
你调控，我捂地不出，等着拍地王。
你调控，我不收信贷，涉房贷款加着经营贷嗷嗷叫往楼市里灌。
一个捂地惜售，一个地价上涨，一个信贷宽松，足以摧毁所有的调控成果。
2020年底，高层出台“涉房贷款集中管理制度”，房贷额度由高层说了算。2021年初，高层出台“住宅用地集中管理制度”，土地供应由高层说了算。
高层收回了地权，也收回了信贷权。
收回了地权，就相当于高层收回了房价的供需基础和成本基础。收回了信贷权，就相当于高层收回了房价的货币基础。
楼市的房价中枢就彻底从“地方和银行”，转移到了高层。
房价中枢转移之后，会出现什么样的情况？
当地方以地价托房价的自主定价泡沫，消弭了；当银行以信贷推房价的自主放贷泡沫，也被消弭了……
楼市的价值，彻底回归至真实的居住价值。
居住价值这玩意儿，不像泡沫那么不可控，吹起来很快，破起来更快。居住价值，是伴随着一个城市的产业、配套和人口成长而成长。
当房价中枢回归了高层，撇去了泡沫，回归居住价值，伴随产业、配套和人口的成长而成长，楼市会如何走？
就是下面这张图——
高层牢牢把控的房价中枢，
将彻底甩开过去“一控就横盘，一放就猛涨”的跌宕波浪曲线，
回归到“立足产业、配套和人口三大基本面”的平滑上扬曲线。
在这里，我想说句实话：
过去几年，所谓的因城施策就是一句空话。
或者说——
“因城施策”，就是“房住不炒”的一个后门BUG。
因为地权在地方，信贷权在银行，只要信贷一直宽松，地价一直嗷嗷叫上涨，地方城市一个“因城施策、抢人大战”，就能让房价立即冲上天。
作为一个普通人——
如果看到钱在嗷嗷叫往楼市里跑，地价在嗷嗷叫往上涨，你心里慌不慌？
肯定慌，慌的一批！
嘴里喊的是“房住不炒”，心里想的是“MMP，我特么怎么没房票”。
此时此刻，突然某个城市因城施策了，抢人大战了。
没有房票的你，突然成了人才，有了房票……
你会怎么干？
还特么怎么干，直接冲进去干啊！
比如，2020年的广州人民。
眼睁睁看着，落户嗷嗷宽松、房票嗷嗷宽松、房价嗷嗷上涨的深圳，恨的想跳起来骂娘。
嘴里骂的是，mmp的垃圾渔村。
心里想的是，广州啥时候放松调控。
紧跟着一波“人才引进”，广州人民也得了个“大福报”，房价涨了，群众喜笑颜开了。
一张口，就是城市轮动。一张口，就是老楼市大V。
但是，但是，但是——
当房价中枢收回高层之后，因城施策这个后门BUG就失效了。
现在地权被收回去了，地价不能嗷嗷叫上涨了；信贷权也被收回去了，货币不能嗷嗷叫往楼市里灌了，房价中枢稳定了。
你敢涨，我就敢压着地价，嗷嗷放地。
一个不高兴，直接给你干成“供应过剩”。
你敢涨，我就压着信贷额度，不仅涨息，还不给放款。
一个不高兴，直接给你干成“暂停二手房按揭”。
只要高层手握房价中枢，地价控制着，供应控制着，信贷控制着；
地方城市再多的因城施策，也没个luan用。
后门BUG，关闭了。
新的问题，出现了！
高层收回地权和信贷权之后，相当于只管控了“房价中枢”。
但是，房价分化和房价波动该怎么控制？
我给大家举个例子——
现在，很多城市的房价都是分化的。
有的版块，涨成了一锅粥；有的版块，跌成了一只狗。
下跌的狗，喝了上涨的粥。
于是，这个城市的房价就看起来平稳了。
就比如，过去的广州。
黄埔和天河，涨了30%以上；番禺，却几乎不动；荔湾和增城，还在阴跌；清远，拖着个大屁股，充当广州房价的稳定剂。
一看数据，不错不错，也才涨了不到10%。
就比如，过去的合肥。
滨湖、高新、学区房，都特么抢房打架了；新站和瑶海的大街上，还跑着一路的拓客中介。
一看数据，急个屁，也没怎么涨嘛。
面对这种极端的分化，你能说它们的楼市很平稳，市场很健康，没有情绪泡沫？
怎么办？
面对这种极端分化的城市，该怎么办？
这一次，高层祭出了一个试点城市，给出了具体的方案！
这个倒霉催的试点城市，就是广州。
4月份，高层巡视广州。
4月初，广州出台了调控政策加码。
这一次的广州调控加码，重点不在所谓的人才限购。真正的重点，在这样一句话——
严格实施分区精准调控，要求各区从严新建商品住房价格指导。
提出这句话之后，广州又两次被高层约谈。
约谈回来后，广州做了一个重要的动作——
约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等六个区政府负责人；要求各区要严格落实属地责任，分类施策、精准发力。
重点来了，重点来了，重点来了！
大家是否发现了一个重要问题：
楼市调控的主体责任下沉了，从市级下沉到区级。
大家可以去翻翻各个城市出台的楼市调控细则，包括高层约谈城市的细则，讲到楼市的主体责任，几乎都是一句话：
落实城市主体责任。
但是，这一次不同了。
这次要落实楼市调控主体责任的，不是城市，而是区，而是版块。
黄埔不是涨的猛么？
来，先干你！
天河不是要翻倍么？
来，再干你！
增城说，我特么没涨啊，还在跌呢。
没涨没关系，先干一波，打打预防针！
谁让你不限购，谁让你房价低，万一炒家进来了呢。
除了广州之外，这次合肥的调控加码，也呈现出明显“主体下沉，分区调控”的特征——
  • 不仅精准到滨湖、政务和高新的区级限购；
  • 甚至，精准到各热点学区学片的限购范围。
高层管控楼市的招，除了主体责任下沉，还有一个——
巡视组。
现在的住建部，堪称高层最繁忙的部委。开年之后，一路巡视，一路约谈。
2月份，巡视北京；3月份，巡视杭州、无锡、成都和西安；4月份，巡视广州、合肥、宁波、东莞、南通。
巡视的目的是什么？
说白了，还是不放心。
以前站在云端看楼市，数据报上来都是平稳。但是，平稳的数据之下，有的版块涨上了天，有的版块跌成了狗。
看起来是平稳运行，实际上是一点没少炒。
一轮剃头式的巡视，直接找到“哪个小坏批在抖机灵”。
精准的调控，直击灵魂；政策的重锤，直达分区。
大家可以去看看，但凡巡视组到的地方，不仅升级了调控，而且大都是分区、分版块的精准调控。
控房价的主体责任，跳过城市，直接落在分区。
一个调控主体下沉，再加上一个剃头式巡视督导——
消弭了城市内部的房价分化；消弭了“一个涨成粥，一个跌成狗”的表面平稳。
以前的调控主体，是各个城市。
现在的调控主体，是各个区，甚至是各个板块、学区。
调控主体，彻底下沉。
不仅下沉，还是在巡视组的督导下精准下沉。
调控主体下沉之后，意味着什么？
意味着——
不仅房价中枢收归了高层，连城市内部的房价波动和分化也收归了高层。
前面我们讲过，当地权和信贷权收归高层之后——
房价中枢就从波浪暴涨的曲线，回归了平稳上扬的曲线。
当城市内部的房价波动和分化也收归高层——
房价中枢不仅是平稳上扬的曲线，甚至连内部的波动也围绕房价中枢平稳上扬。
楼市的走势，就彻底变成了如下所示：
房价中枢，在高层的牢牢把控下，平滑上扬；
城市内部的分化与波动，在调控主体下沉和巡视督导下，围绕房价中枢，平滑起伏。
周期，被烫平了！
对，周期被烫平了。
周期被烫平，对于投机来说是一件很可怕的事情。
投机，投机，普通人投机楼市玩的是什么？
玩儿的就是——低吸高抛，快进快出的暴击刺激感。
赢了会所嫩模，输了撅腚干活。
什么情况下才会出现低吸高抛？
震荡，大幅度的震荡！
只有大幅度的震荡，才能出现大幅度的抄底和大幅度的高抛。
当房价中枢变得更加平滑，当城市内部的分区房价也变得更加平滑……上下跌宕的大幅度震荡就消失了。
伴随大幅度的震荡消失，低吸高抛还玩个屁。
楼市的低吸高抛投机属性，就如此消弭了。
如果大家真的耐着性子，听我讲到这里，应该会恍然大悟。
楼市的老牌局，遭遇了一场掀桌子。
准确的说，这是一场砸桌子。
以前的楼市政策，看起来是自上而下，实际上是自下而上。
高层定目标，下面去执行。
执行的过程中，各种套路和猫腻——
比如，把核心区抬的高高的，把外围垃圾板块压得低低的，房价看起来稳稳的。
说白了，就是一场围绕高层目标的仰射。
随便打两枪，有个响就行了。
现在的楼市政策，才是真正意义上的自上而下。
高层不仅定目标，而且下场玩。
地权和信贷权，都在上面；政策穿透，直接干到区级、板块级的最底层；中间还搞巡视督查。
现如今，这是一场围绕楼市的俯射。
居高临下，全是加特林。哒哒哒，冒蓝火那种。
楼市的牌桌裂了，玩法也要变。
以前的楼市，玩的是什么？
玩的就是，“周期”。
玩的就是低吸高抛的暴击刺激。
为什么会出现周期和低吸高抛的暴击？
因为由地权和信贷权构筑的房价中枢，不在最想控房价的高层手中。
每一次的楼市调控，喊的都是控房价。
加码限购，不让你买；加码限贷，不让你加杠杆。
但是，背地里——
土地，是被地方捂着惜售的，地价，是被地方和房企托着嗷嗷上涨的；信贷，是被机构敞开供应的；钱，是嗷嗷进楼市的……
所以，限购限贷一出来，需求被短期压制，房价的确横盘了。
但是，所有人都看着“地价上涨、货币宽松”，赌着“房价绝壁要涨”，骂着“怎么不让老子买”。
但凡调控放松，房价立即猛涨。
房价中枢，伴随调控进退，呈现出明显的震荡起伏。
震荡起伏中，充满了低吸高抛的投机机会。
干！满杠杆就是干！
如今，楼市的老牌局，被彻底砸了锅。
地权被收回了，信贷权也被收回了。
房价中枢，在高层的牢牢把控下，平滑上扬。
分层调控了，巡视督导了，“冒头就打”瞄的更加准了。
城市内部的波动，也在高层的牢牢把控下，平滑上扬。
泡沫被挤出了，周期被烫平了。
这特么还暴击个屁，低吸高抛个锤子。
站在平滑的房价中枢曲线和更加平滑的城市内部曲线上，我想说几句老实话——
第一，楼市正在去投机化。
过去的楼市，是个投机化的玩意儿。
但凡一听低吸高抛，就知道这玩意就是个上蹿下跳的投机品。
但是，伴随周期被烫平，波动被烫平，上扬曲线变得更加平滑。
楼市所有的投机属性，基本被消弭殆尽。
第二，楼市正在定投基金化。
定投基金的属性是什么？
不太高但足够稳定的收益；看长线，不看短期周期。
想暴击，不太可能！
但对于小白来说，长期持有，能安全跑赢绝大多数投资品。
再看看现在的楼市——
短期周期消弭了，震荡波动消弭了，炒地皮消弭了，炒信贷也消弭了；
一二线楼市的价值，只剩下真实的居住价值。
什么叫真实的居住价值？
  • 只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；
  • 只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；
  • 只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。
上述这些玩意儿，拼的全是长线。
你找到拥有以上长线价值的城市，拿着就好。
绝对适合小白，绝对简单易上手。
第三，学会接受相对平庸的收益。
这句话，是我最想告诉大家的。
如今的楼市，除了极个别的城市和板块外，绝大多数都没有啥暴击的可能。
房价中枢都丢了，城市内部的波动都丢了，周期都烫平了，还暴击个屁。
在平滑的房价中枢曲线和更加平滑的内部波动曲线下，楼市的收益会变得相对平庸。
可能从过去动辄30%的收益，回归到10%-15%。
这种收益之下，你但凡追涨、置换、调仓，都会产生大量的交易成本——
中介费、交易税……杂七杂八加在一起，就是6-7个点的摩擦成本……
一次交易，就能吞掉你将近一年的涨幅收益。一次交易失误，就能跳到坑里爬不上来。
如果你是个小白——
老老实实找个产业结构好、人口流入大、人口结构年轻、学历结构高、配套链条完整的城市和版块。
买好，拿着，别特么瞎换！
第四，以上建议不包含三四线城市。
如果你是三四线城市的一员，还是要换。至于原因，很多人都讲过，我不多说。
未来——
别人的房价中枢和内部波动是被烫的平滑了；
你的房价中枢，可能是直接被击碎了。
以上，就是“螺旋解体”系列的中篇。
明天，我们将更新下篇。
在下篇，我们将集中讲清楚一个问题——
丧失地权后的地方城市，财政问题该如何解决？
希望大家一定要持续锁定“大碗楼市”！
“在看”、“转发”和“收藏”的三连不停，纯干货的暴击不停！
来来来！先把此文走一波三连，以防找不到我们这群耿直少年哦。
前两天的更文，我们连续探讨了一个新的专题：螺旋解体。
过去的两篇文章——《螺旋解体（上）：地权上交！信贷上交！有人正在丧失楼市掌控权！》、《螺旋解体（中）：调控崩析！主体下沉！楼市正在遭遇俯射》，
我们告诉大家：
  • 高层收回了影响房价的两大中枢：地权和信贷权。
  • 地权和信贷权收归高层后，高层就彻底掌握了中国楼市的房价中枢。
  • 高层又通过“调控主体下沉”和“巡查督导”，掌控了重点城市内部的房价波动。
  • 由此，中国楼市的房价中枢变成一条平滑上扬的曲线；
  • 由此，重点城市内部的房价波动，也变成一条平滑上扬的曲线；
  • 上蹿下跳的周期，被烫平了；跌宕起伏的城市内部房价，也被烫平了；
  • 周期消弭了，与周期一起消弭的，还有楼市里低吸高抛的投机属性；
  • 楼市正在去投机化，楼市正在定投基金化。
今天刚到的新朋友，强烈建议出门左转再左转，把前两篇文章看完再回来。
相信我，明白连贯的整套逻辑，比知道一个结论更有意义。
相信我，看完前两篇文章，才会对未来楼市的认知更加深刻。
本篇是螺旋解体专题系列第三篇。
在这个专题中，我们将带着大家一起搞清楚一个问题——
当地权上交高层，当楼市周期消弭，地方靠什么来钱？
以土地出让为主的地方财政，该何去何从？
土地财政，曾经是地方城市的药。
关于这个，我想已经不需要我多讲了。
但凡是个研究楼市的，都能给你逼逼两句。
但凡是个人，一张口就是：
咱们这个国家，土地收入已经占财政收入的一半以上。
地方财政的病，只能靠土地这颗药来医。
动不动，就要用数据给你上一课——
  • 比如，2020年44个主要城市中，近乎50%的城市依赖度超过100%；
  • 再比如，过去10年时间里，全国国有土地出让金与总财政收入的比值，没有下过50%；
  • 更比如，过去几年，地方城市嗷嗷烧钱，烧的财政像块四处漏风的破抹布……
这些东西，我都知道。
不仅知道，我还有图——
所以，当很多人听到我们前两篇所讲的——
  • 高层要通过“土地出让两集中”，把地权从地方城市手里收回去；
  • 以收回地权，来收回房价的供应基础和成本基础；
  • 最终达到，调节供需，平抑房价。
他们的第一反应，就是跳起来骂娘：
高层把地权收回去了，房价是平抑了，但让地方城市可怎么活？
甚至，留言区里还有一些人，连逻辑流程都懒得走，一张口就开喷。
喷的要多脏，有多脏。
高层收个地方城市的地权，却好像白嫖了你。
你杵着个既得利益者的嘴脸，好像卖地的钱，流进过你个憨批的腰包里。
不如，咱们直接把话讲开了吧——
高层收了地权，要不了地方的命。
地方财政，也饿不死。
关于土地财政，有一个重大误区——
土地财政，究竟是源自财政压力，还是投资倾向？
讲的更直白一点：
地方城市选择土地财政，究竟是因为缺钱，还是自己作的太浪？
答案其实很明显：
就是自己划船不用桨，作的太浪。
之前，经常有人说——
地方政府太穷了，它们穷的原因是：
94年的分税制改革，高层拿走了地方的一部分财权；地方上要办的事儿很多，来钱的渠道太少；地方万般无奈之下，只能倒向土地财政。
三两句话，就把地方城市塑造成一个人畜无害的白莲花。
然而，事实真的是这样么？
来来来，上事实！
通过对《中国财政年鉴》计算整理——
分税制改革后，地方财政收入占比一直在提升；
过去10年，地方财政收入占比，一直稳定在80%。
也就是说，分税制改革，并未造成地方财政收入的缺口。
高层的确是收回了一部分财权，但在收回财权的同时——
始终在通过一般转移支付和专项转移支付，来填地方财政的窟窿；
填补后的地方财政收入，始终保持稳定，与分税制改革前几乎没差。
既然，分税制改革并未影响地方财政收入。
那么，地方为啥越来越穷，地方债堆的越来越高？
原因很简单——
无序扩张、无序画饼、无序烧钱、无序繁荣。
这玩意儿都不用数据，直接上事实就行。
成都。
一个高新区填了30年，至今还有一个高新三期没填满。
然后，继续向南捅出40公里，直接开干天府新区。填了8年，至今只填了30%。
现在又掉头向东了，又是捅出30公里，皇冠湖改个东安湖的名字，继续画饼……
武汉。
城市更新，画白沙洲、四新方岛、古田的饼。
城市扩张，画双柳、临空、蔡甸和葛店的饼。
这还不过瘾，直接干出来个500平方公里的长江新区，号称要再画30年……
南京。
更是老画饼大师。
围着城市20-30公里的环线，转着圈的画新区。向东20公里，画饼青龙山生态城。向南30公里，画饼九龙湖南。
满城射地铁，满城画新区，满城铺名校……
再多的钱，也扛不住这么往死里烧。
再好的姑娘，也不架不住这么往死里造。
如果，单纯的事实看着不过瘾，来上数据。
下面这张图，是地方城市土地收入的流向——
拍地的钱，去哪了？
征地补偿、开发和建设支出！
说白了，这不就是全烧在了“拆迁征地、咔咔画饼干新区”上了。
讲到这里，大家应该明白了。
地方城市，如果老老实实的玩，其实是不缺钱的。
哪怕是分税制改革之后，有了一般转移支付和专项转移支付的高层填窟窿，也不缺钱。
问题就出在——
地方都想要增长，都想开局就放大。
都想成为中心城市，都想成为崛起枢纽。
于是，一边卖地攒着钱，一边烧钱画着饼。
于是，地越卖越多，钱越少越狠，饼越画越大。
讲了这么多，说得好听点：
我就是想告诉大家，
土地财政，并非源自于地方财政压力，而纯粹是投资驱动。
说的难听点：
什么叫土地财政的依赖？
土地财政的依赖，就是典型的“崽卖爷田不心疼”。
这个时候，新的问题出现了。
你说我画饼也好，你说我无序扩张也行，你说我无序繁荣也罢。
现如今，反正饼也画了，钱也烧了、债也借了，窟窿也大了，我就这样了。
你就说怎么办吧。
其实，近几年高层一直在解决地方财政问题。一直在尝试，让地方财政缓慢摆脱土地依赖。
如何解决？如何摆脱？
高层，给出了三个解决方案！
高层解决地方财政问题的第一个方案，是开源。
2019年10月9日，高层印发了《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。
这是一次重大的央地收入格局调整。
在这个方案中，高层提出了四个增加地方财政收入的办法。
1，保持增值税“五五分享”比例稳定。
你不是说营改增之后，你的收入削减了，你变得更穷了。
没关系，我给你继续给你50%的分成。
2，调整完善增值税留底退税分担机制。
2018年，我们开始对部分行业试点退还增值税。
当初高层和地方分钱的时候，是按照五五分成的。现在要退税了，起码也要按照比例来退吧。
地方当初拿了50%，那就要按照50%的比例退税。
现在你没钱，没关系，我帮你退。
需要地方分担的50%退税，你先退15%，剩下的我帮你退。
拿钱的时候，你先拿一半，退钱的时候，交给我来。
3，后移消费税征收环节并稳步下划地方。
钱也分了，需要退税的部分，我也帮你承担。
你还说你没钱？
没关系，我再给你拨一部分税源。消费税，全部给你。
消费税里面，可是包括很多重税行业，比如烟草、汽车。消费税后移之后，地方财政收入将至少提升11%。
来钱快的、来钱多的，优先给你拿。
4，房地产税。
房地产税这玩意儿，现在就成了个玄学。
年年都说快了快了，年年都是快了快了。
穷人想的是，快点来，好控房价。
高层想的是，控不控房价且不说，先把地方上的财政亏空补一些。
地方想的是，是既怕它不来，又怕它乱来。怕它不来，是担心财政亏空补不上；
怕它乱来，是担心上来药劲儿给大了，楼市凉了，地卖不出去。
但是，通过高层每次提及房地产税的措辞，你会发现——
房地产税的推进进程，的确是在加快。
从2013年的推进，到2018-2020年的稳妥推进。
再到2021年4月，财政部首次明确提出：积极稳妥推进房地产税立法和改革。
高层的措辞，要学会辨别——
  • 推进，意味着这个事儿提上了议程；
  • 稳妥推进，意味着慢慢来，别出事儿；
  • 积极稳妥推进，意味着节奏可以快一点了。
这说明了，当高层收回地权之后，就必须给地方一部分税收补贴。
当年的分税制和营改增，收回了部分财权。
高层，就补贴给地方一坨“转移支付”。
今年的土地出让两集中，收回了部分地权。
高层，就补贴给地方一坨“房地产税”。
房地产税的推进进程，只会逐步加速。
以上就是高层给予地方财政的四大“开源增收”方案。
稳定增值税分成比例，帮你分担增值税退税，消费税全给你，帮你加速推进房地产税……
又给钱，又贴钱，还给开辟新税源。
再特么天天哭穷，那就真说不过去了。
高层解决地方财政问题的第二个方案，是节流。
前面我们说了，地方天天喊穷，除了有一部分财权收归高层的原因之外，更大的原因是——
你是真的太能浪了！
你是二两的酒量，硬端起了二斤的坛子，穷浪穷浪的啊。
照你这么浪，把国库给你，都不够你造的。
不行，必须给我节流。
1，城市要收缩，严控开发规模。
2019年，高层首次提出了“收缩型城市”的概念——
对于资源枯竭、产业变迁、地理偏远和被动虹吸等原因，人口大规模流出的中小城市，要严控增量，引导人口和公共资源向成熟城区集中。
人都跑了，你还给我扩张个屁。
净特么瞎糟践钱。
紧接着，2019年高层再次提出“严控地铁轻轨建设”——
GDP3000亿以内，人口300万以下、一般预算收入300亿以下的城市，禁止修建地铁。
说白了——
公交车都是空着的主，就别总做地铁梦了；
兜比脸都要干净的主，也别总做地铁梦了。
借钱画出来的饼，太硬！
我是真怕你噎死。
再然后，2021年3月，高层首次提出“县城住宅限高”——
县城新建住宅以6层为主；6层及以下住宅占比应不低于75%；县城新建住宅最高不超过18层。
这是顶层设计团队，首次坦然接受小县城的人口流失。
并确信这个趋势很难扭转。
所谓的低碳环保，都是文明的说法。
说的直白点就是——
人都跑完了，还想着借钱撸高楼大厦呢。
盖个五六层，差不多得了。
别瞎折腾糟践钱了，搞个三十层也纯粹是浪费钢筋。
最后，2021年4月高层再次提出——
规范城际、市域（郊）铁路发展，严禁变相建设地铁、轻轨。
这个玩意，就是针对另一群小机灵鬼。
前面说过，两年前高层出台了“限制中小城市撸地铁”的政策。
有一群小机灵鬼，把地铁驾到了高架上，号称轻轨；还有一群小机灵鬼，俩城市合伙撸地铁，号称城际轻轨。
这次高层大笔一挥，都别玩了。
控规模、控扩张、控地铁、控基建，我看你还能怎么糟践。
2，事权进一步分离。
地方城市经常哭穷的另一个原因是，负担太重。
上面派发的任务太重了，要花钱的地方太多了。
既然如此，就进一步分离地方城市的“事权”。
从2019年开始，高层就不断把一部分需地方政府承担的支出责任，进一步上移到高层。
举个例子，环保。
2020年，高层引发了《生态环境领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》。
在方案中，明确指出——
  • 把需要地方承担的生态环保支出责任上移，避免基层政府过多的支出责任；
  • 加强中央在黄河、长江等跨区域生态环保的事权；
  • 加快建立权责清晰的中央和地方财政关系，解决地方财政支出不足的困境。
你不是天天喊着摊派太多，你太穷么。
那就少干点活，少花点钱。
3，压缩非重点开支。
地方天天喊穷，开支还一点没减少。
既然如此，那就先把裤腰带勒紧。
前些年，高层就直接号召：各级要勒紧裤腰带过日子。
压缩非重点支出，减少对绩效不高项目的预算安排。
各级政府要坚持过紧日子，中央部门要带头，一律按不低于5%的幅度压减一般性支出。
可干可不干的，那就先别干了；
干了没收益的，那也先别干了。
以上就是高层给予地方财政的三大“节流降支”方案。
不仅穷，人还少，那就别扩张了；不仅穷，事儿还多，那就我帮你干点；不仅穷，手还松，那就紧紧裤腰带。
控制无序扩张，分离地方事权，压缩非重点开支。
既然穷，就别特么瞎造了。
高层解决地方财政问题的第三个方案，是出清债务。
给你开了新的收入渠道，给你紧了裤腰带，地方又跳出来喊了：
还是不行啊，我不仅穷，还背着债呢。
前面说过，过去的地方政府扩张，是一路借钱，一路扩张。
地方政府借钱的其中一个主要通路，就是——
地方城投公司。
4月份，为了解决地方城投公司的债务问题，高层发布了《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》。
其中，有三点至关重要——
  • 清理规范地方融资平台公司，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算；
  • 加强督查审计问责，严格落实政府举债终身问责制；
  • 决不允许新增隐性债务上新项目、铺新摊子。
这三点，说白了就是：
允许城投公司暴雷；债务终身问责；没还清的债上，不能上新项目。
实在还不上？
那就破产吧，暴雷吧。
想嗷嗷借钱干一任，干完就跑？
那不行，谁借谁负责，终身负责。
钱没还完，就想上新项目？
上个锤子！
债务暴雷出清了，不敢新增负债了，地方债的问题就化解了。
解决债务问题的最快方式，就是暴雷出清。
以上，就是高层对于地方财政问题的三大解决方案。
第一，给你新的开源增收渠道。
又给钱，又贴钱，还给开辟新税源……
第二，帮你勒紧松的一批的裤腰带。
控制无序扩张，分离地方事权，压缩非重点开支……
第三，允许你暴雷出清债务。
先还旧再借新，还不上就暴雷……
如果你耐心看到了这里，你还认为——
土地财政，是解决地方财政问题的唯一出路吗？
如果你耐心看到了这里，你还认为——
高层收回地权之后，地方财政就饿死了吗？
我有一句忠告，要送给大家：
千万别低估高层的智慧。
高层能决定收回地权，就说明高层已经想好了问题的解决方案。
你不是说，地方财政太穷了么？
增值税，继续给你分一半！增值税退税，我给你出！消费税，直接全送你！
还不够？
房地产税，马上给你加上！
你不是说，地方花钱太凶么？
城市扩张，给你控制了！开发规模，给你控制了！基建投资，给你控制了！
开销还是大？
我再帮你干点活！
你不是说，地方债务压力大，地方债还不上么？
既然还不上，那就暴雷出清吧。
还不上的债务暴雷出清了，债务压力不就减小了。
对，就是这么简单粗暴。
你不是说，收回地权，地方肯定不同意么？
丢掉地权后，地方只是损失了溢价，并未损失全部地价。
高层收回的只是土地供应权，钱还是地方上来收。
高层收回土地供应权之后，土地可能卖不上太高的溢价。但即便溢价不高，钱也是地方上拿走了。
损失的溢价怎么办？
莫慌，房地产税给你补上。
我还是那句话——
高层收了地权，也要不了地方的命。
地方财政，也饿不死。
上面给你兜底，屁大点事。
以上，就是我们“螺旋解体”系列的三期全部内容。
今天，我们来做一个最后的梳理和回顾。
首先，高层的目标很明确，就是要：“楼市去周期化”、“房产去投机化”。
为了达成这个目标，高层分了两步走：
第一步，收回地权和信贷权。
收回地权，相当于收回了楼市的供需基础和成本基础；收回信贷权，相当于收回了楼市的货币基础。
供需基础、成本基础和货币基础收回高层后——
最想控房价的高层，就掌握了中国楼市的房价中枢。
房价中枢，将在高层的牢牢把握下，平滑上扬。
第二步，分层调控和巡查督导。
城市内部的具体调控，直接下沉到区和版块。
哪个区涨的猛，就干哪个；
哪个版块涨的猛，就干哪个。
为了督导城市内部的具体调控政策，高层巡视组定期巡视各个重点城市。
精准实现，哪个冒头打哪个。
最想控房价的高层，就掌握了城市内部的分化和波动。
城市内部的波动，也在高层的牢牢把控下，平滑上扬。
由此，楼市的周期被烫平了，低吸高抛的投机属性消弭了。
然后，地权上交后，楼市周期消失后，严重依赖土地的地方政府，财政问题该怎么解决？
高层给出了三个解决方案——
给你新的开源增收渠道。
给钱、贴钱、开辟新税源。
帮你勒紧节流的裤腰带。
控制无序扩张，分离地方事权，压缩非重点开支……
允许你暴雷出清债务。
先还旧再借新，还不上就暴雷……
最后，我想说的是——
“楼市去周期化，房产去投机化”，几乎已成定局。
楼市，真的、真的、真的在定投基金化。
短期周期消弭了，震荡波动消弭了，炒地皮消弭了，炒信贷也消弭了……
一二线楼市的价值，真的、真的、真的只剩下真实的居住价值。
面对这种情况，具体的楼市实操方案，请一定要参考昨天更新的文章——《螺旋解体（中）：调控崩析！主体下沉！楼市正在遭遇俯射》
把昨天的文章直接拉到最后，直接获取“最真诚的实操建议”。
最后的最后，还有几句老实话：
螺旋解体这个系列的三篇文章，我们写的很辛苦。
而且我知道，这种稿子不像流量稿。你写得再辛苦，阅读量一定不会高，流量也一定不会大。
但是，我还是希望能死磕出来，真正能帮助到大家——
帮助大家认清当下的楼市现实。
帮助大家调整自己的投资策略。
我们宁愿牺牲一些流量，也要做对大家真实有用的内容。
没办法，我们就是这么一群楼市里最耿直的犟种。
也恳请大家一定要持续锁定“大碗楼市”！
“在看”、“转发”和“收藏”的三连不停，大碗的纯干货暴击不停！
来来来！先把此文走一波三连，以防找不到我们这群耿直少年哦。
‍
继续阅读
阅读原文