多年后，桂林街头巷尾，还流传着一个司机偶遇贵人，一夜成为亿万富翁的故事。
故事发生在上个世纪九十年代。一位年轻的司机遇到了没带钱的香港富商游客。司机素质很高，不仅没要钱，态度还十分热情。
港商十分感动。他们记下了车牌号，后来每次到桂林都用call这位司机的BB机，再后来，港商将司机带回香港，在自己的公司工作，并将公司留给司机。
这个看起来只会出现在《知音》和《读者》上的故事，不符合事实的地方，是富商的籍贯。
富商其实是台湾人，1992年，做了十年司机的黄海涛35岁，他搭载过的台湾夫妇，和9位台湾彰化商人一起来到桂林，成立了彰泰集团。
黄海涛从司机摇身一变成为职业经理人。彰泰的第一个项目叫桂花园，第一栋楼刚刚开发了40%，股东内部就出现了分歧，最后还是卖了4部进口车的指标，桂花园才得以续命。
亚洲金融危机爆发，十一位台湾商人心灰意冷的回去了，将公司留给黄海涛。
如果你将彰泰的工商资料往前翻22年，就会发现，一家名为桂林欣飞的建材公司成为彰泰集团的新投资人，这家公司大股东叫黄海涛，二股东是他过去在国营南华仪器厂当技术员的妻子汪春玲。
后来的故事，就是冯仑《野蛮生长》说的那样了，北京饭店的服务员能成为北京首富，英语老师成了互联网教父：
司机也能成为桂林首富。
1
桂林首富的新故事，是彰泰的卖身。
三个多月前，旭辉和彰泰达成框架协议，福建房企紧急救援的广西第一房企的佳话，眼看就要成了。
这次收购打响了2021年中国百强房企并购第一枪，可惜，子弹在飞行了99天后，还是脱靶了。
就在昨天，旭辉发布公告委婉表示，停止和彰泰集团的合作。
旭辉刚说完这话不到两天，中国房地产行业最快枪手的男人，就把这盘子稳稳接过去了。
这是一次典型的孙宏斌式收购。
从旭辉和融创公布的收购信息上，就能看出两个企业截然不同的风格。旭辉的公告原文是这样的：
包叔差点被这段车轱辘话绕晕，索性帮大家翻译了一下：
彰泰小姐，我打算出点钱与你共同组织家庭，彩礼、房子、结婚日期等合适的时候我再公布，但你要先住到我的出租屋里来。至于你的家产，我挑好的纳入咱的新家，不好的咱就卖掉，具体方案咱俩边过日子边讨论。
反观融创，公告里简单明了，说他们将用99亿购买彰泰集团旗下54个项目的所有股权。双方会用这些项目成立一家合资平台，融创占股8成，彰泰占股两成。
融创的公告内容比旭辉的框架协议详细的多，不仅包括付款的时间节点，还把54个项目名字一个个都列出来了。
翻译过来就是：99亿彩礼我分三笔给你，你家那些破烂玩意我都要了，我会给你一个家，一个不需要太大的地方，新家你还有20%的话语权：
憋说话，吻我。
换成你是彰泰，你会跟谁？
2
真正决定这场交易的，是原本就摇摆不定的黄老板。
其实，旭辉的尽调大概用时一个半月就结束了。尽调团队将调查结果摆到旭辉林老板桌上后，双方高层开始了漫长的谈判。一位旭辉高层告诉包叔，双方谈判失败的根本原因是：
旭辉给出的价格，和彰泰预期有差距。
彰泰的朋友说，公司内部传出的吹风价，估值远远高于融创这次的收购价。但连他们都觉得这个价格太离谱。旭辉当然不是收购福晟的世茂，彰泰的债务、地块融资等方面都有很大问题：
初步调查就发现了一百多亿的负债缺口。。
很快，旭辉就放弃了收购，转而只洽谈合作开发。但更多的矛盾诞生了。
合作开发模式旭辉是从2013年开始的，的确非常成熟。
比如，旭辉和银盛泰合作的山东区域公司，双方各占一半股份，员工去掉过去的标签，公司由平台董事会管理。短短三年时间，销售额从73亿突破到233亿。
和彰泰合作，旭辉其实也是诚意十足，他们将平台公司董事长的职位，让给了彰泰集团董事长黄海涛。可是，彰泰希望更多合营平台的话语权，在对方的表态中：
旭辉是来给彰泰当参谋的。
另一项重要矛盾是，地块资产的处理分歧。按合作协议规定，双方各自要将项目注入合营平台。前提条件为，只有认定合格的才能放进合资公司。但彰泰只拿出了一堆位于三四线城市的烂地，这些项目不符合旭辉要求：
彰泰依然要求将其注入合营平台。
彰泰的朋友说，旭辉团队曾打算直接收购彰泰广西省外的项目，省内项目则注入平台。但彰泰三四线小县城的项目难以满足旭辉提出的去化率、货值、流速、利润等指标。
比如，广西玉林的项目去化时间大概需要两年多，而旭辉要求的时间是一年。
尤其是北海、防城港等地的项目，房价比三年前下跌了三分之一。
北海的红树湾、玫瑰郡等项目开盘两年内资金都难以回正；南宁彰泰郡项目，至今仍在捆绑车位销售；彰泰还曾在2019年掏出18个小目标，抢下了北海地王，楼面价5500元。
这块地后来开发了白鹭湾项目：
售价7500元每平米，带精装。
这种情况，广泛出现在彰泰2017年迈出桂林后、在广西各地拓展的项目身上。由于广西房价整体下行，彰泰三四线城市项目只有花费高额费用，由外渠带客。长期回款困难，导致了彰泰的债务危机，也才有了这次和旭辉的合作。
包叔了解到，政府也已经看到了彰泰潜藏的危机，最近柳州市房管局特别要求彰泰项目只有封底才能颁发预售证，而通常楼盘建到三四层就能批放了。
去年五月底，和彰泰合作了十多年的广西建工，还内部发文说，因为彰泰恶意违约、暴力清场等问题：
暂停承接彰泰项目。
两天后，黄老板亲自拜访了广西建工，建工董事长告诉他，企业发展要讲诚信。
黄老板最缺的，其实是时间。
3
谈判失败后，旭辉的朋友告诉包叔，彰泰的未来关键要看黄董自己想明白了没有：
他想明白了很多问题也就不是问题了。
彰泰是在2016年开始走出桂林的。那时彰泰还只在桂林折腾，销售额70亿元。十个桂林人里，就有四个彰泰业主。
也是这年，黄老板开始布局广西，并把总部迁到南宁。他说：
我格局不够，太保守，才导致彰泰全国化之路走得太晚！
黄老板说过，走出桂林就已经晚了，但他还说，明天走就更晚了。2020年6月，张巧龙入职彰泰任董事长兼总裁，推动全国化之路，在武汉、南京等地拿地。
这一番逆行，没有创造奇迹，这些项目水土不服，开发进展缓慢，反而加重了彰泰的债务危机。半年后，张巧龙离开了。
慢了一步，时代就再也容不下黄老板的雄心了。
内部的朋友说，张总和黄老板的经营理念有很多分歧。比如，张总认为在关键节点，项目应该降价促销：
黄海涛不同意。
融创团队的果断和坚决，显然让已经年过花甲的黄老板顿悟了。
包叔了解到，大概在三月底，四月初的时候，融创的尽调团队突然出现，他们行动迅速，只要了桂林、南宁、柳州这三座广西前三名城市所有的项目资料，其他城市则只挑货值高、有溢价的项目。
包叔简单看了一下融创的收购方案，里面的每个标点符号，都凸显这孙宏斌和融创的精明和狡猾。
比如，融创只要54个项目。按照彰泰官网的说法，他们旗下一共有一百多个项目，包叔了解到，彰泰手中在建的项目其实是74个。融创把其中好的54个给挑出来了，剩下的项目，他们就坚决不要了。
再比如，融创的付款方式，也很有意思，100亿现金分三次打：
2021年4月30日前，支付30亿；
2021年7月30日前，支付30亿；
2022年1月3日前，支付40亿。
这三个时间，都正好是在半年报和年报截止日期之后，融创一方面尽量避免了对集团财务数据的污染，另一方面，其实是争取了大量卖房子的时间。和其他收购一样，他们付给羊的买身钱，是羊自己身上来的。
此外，融创收购后，合资公司会组成五人董事会，四名由融创西南集团派遣，一名由彰泰派遣，并担任董事长。
但这个董事长职务有名无实，董事会决定事项要有4人同意才能通过。
至于彰泰项目的成色，看下披露的项目公司财报就知道了，这些彰泰最好的项目，最近两年都在亏损。总资产看上去有近500亿，实际净资产只有不到六亿。
旭辉希望用内科外科各种治疗手段，让彰泰恢复元气；融创则只对病床前的彰泰说了一句话：
如果可以，我宁愿得病的是我。
我以前一直以为房地产是商战剧，后来发现越来越像后宫剧，这一两年慢慢成了伦理剧，现在我明白了，这行业其实是tm韩剧。

珍爱包叔，顺手“在看”
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