（加西网综合）面对已经持续过热的房地产市场，加拿大各界一直在呼吁政府干预介入，然而，面对经济复苏的脆弱局面，央行和加拿大联邦政府都一直持观望和纵容的态度。千呼万唤之后，上周四，联邦金融监管机构忽然发声，将提高压力贷款测试的贷款利率46个基点，坊间称这将是自由党执掌联邦政府对于房市调控的第一步。


压力测试的推出，曾经在2018年给房地产市场降温过程中立下了汗马功劳，发挥了巨大作用。

压力措施，与外国买家税、空置税等政府调控措施，使得2016/2017年BC省、大温地区过热的房地产市场骤然遇冷。

然而这一次紧缩压力测试，能够发挥预期的调控作用吗？

这一消息是加拿大金融监管机构OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）4月8日发布，将在5月7日之前完成公开咨询、5月24日公布信息、6月1日开始正式执行。


按照现行规定，申请贷款的房主需要证明其在现有贷款利率基础上，如果利率再增加2个百分点，或按央行5年基本利率水平中的最高标准执行，贷款者仍然有能力偿还贷款。

目前5年期固定贷款利率基本在2%左右，因此央行所参考的利率已经是最低标准。

因此，OSFI建议，压力测试不再依赖央行5年期利率，而是根据监管机构的提议，将最低合格利率设置在5.25%，或比市场利率高2个百分点，二者取更高值。

当前加拿大OSFI所执行的压力测试的审批利率是4.79%，OSFI计划将该标准提升到5.25%，提升46个基点、约10%。

这就意味着，新规执行之后想要购房的人所能申请到的贷款额将下降10%。

压力测试最高是曾在2018年达到5.34%，之后在过去两年里逐步降低了4次，达到现在的4.79%。而OSFI此举将把审批利率一步调整到3年前类似水平。

然而，现在这一提高46个基点，对于已经狂热的市场会有多大作用呢？

BC省房地产协会首席经济师Brendon Ogmundson分析指出，尽管对于贷款额下降10%，但预计这将会使房屋购买力将会有4%的下降。


Ogmundson甚至指出，这一措施非但对短期之内的市场不会有任何降温作用，甚至还会引发恐慌心理，在该新政出台前引发新一轮的市场狂热。

不过Ogmundson认为，这一措施的出台，的确是联邦政府释放了对房地产市场调控的一种态度，紧缩的措施将是重要的调控手段。

但对比该新政刚刚出台时期的影响，他认为这一调控的影响力微弱。

B20压力测试刚刚出台时，对买家购买力的降低大约在20%左右，这对于相当大一批买家来说，是巨大的变化。所购买的房产明显受到了影响。

即使只有4.79%，但Ogmundson认为，当前OSFI的压力测试已经相当严格，然而房地产依然逆势而涨，因此即使调高压力测试的利率，变化也将不会太大。

此外，也有经济学家指出，压力测试只是针对被保险的抵押贷款申请者所使用的措施。并不适用于所有购房的贷款申请者，此外，现如今市场上大量全现金购房的买家也有不少，贷款措施的调控更是毫无影响。

Ogmundson指出，市场上最重要的影响因素仍然是房屋的供应量，如果房屋的供应量无法达到购房需求，则市场仍然会继续上涨。

他认为健康的房地产市场是，价格指数伴随着通货膨胀指数微弱上涨、或是跟随其变动的平衡市场。

尽管目前市场上有一些投机者的炒房行为，但供求关系仍是决定房市的最关键因素。

ref：https://www.straight.com/news/bc-economist-says-ottawa-move-to-tighten-mortgage-rules-unlikely-to-cool-down-hot-housing

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