美国地产热的子弹还能再飞一会么?
纽约专栏作者:Thomas Wu
大疫情以来,最大的房屋建筑商ETF ITB从3月低点至今实现了+200%的回报,虽然涨幅比不少很多成长股,但是人家稳啊!
如果我们看其前十大持仓,都是“稳如马”的名字:
今年3月以来,它们都是每天1-2个点上楼梯,不带下台阶回撤的那种。
不过伴随着十年期国债利率近月的上行,疫情以来蓬勃发展的房地产市场最近稍显疲态:过往几周新的抵押贷款申请和再贷款申请数目大幅下降。下图是Mortgage News Daily 根据抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据编制的图表(数据每周一更)。
综合指数和再贷款指数自从2月初起一路下滑,尚未有止跌的态势。(对比30年期抵押贷款利率)
回首疫情以来,火爆的房地产市场已然成为典型的卖方市场,供不应求。主要特征:高房价,高销售,高开工和低库存。
主要归结于两大原因:
- 美联储大放水下带来了超低抵押贷款利率,刺激了购房的需求。
- 疫情引发了“城里人”的新需求:主要包括郊区等偏远地区(人口密度低)的房子和相对隔离的独立住宅。
从2020年的经济数据看,新屋成屋销售和新屋开工都远高于2019年水平,处于80%的高分位水平。然而自从今年2月十年期利率明显上行后,都开启了高台跳水。
市场担忧疫情终将过去,长期利率终将上行,这将一定程度打击需求端。
然而在德州的奥斯汀Austin,今年2月中到3月中,房屋的成交价竟然比挂牌价高出了7%。(42.8万VS 40万)这不仅仅是在德州一个州,亚特拉大州的很多房子都是至少挂牌价起步,很多卖价都要超过挂牌价5%-25%。不得不说,这是一个神奇的现象。
最近一周房市崩盘的言论开始逐渐在媒体中散布出来,至于很多崩盘言论所提到的会不会重蹈2008年的覆辙?
这里面还是有本质的区别的。上图可以看出,去年抵押贷款增加的来源主要是高信用人群,偿付能力高,并未发现次贷化的现象。
就像拜登总统2月所说的“Things may be back to normal by next Christmas”,美国的房地产热潮也将会回归平常而已。
数据来源:
【1】兴业证券经济与金融研究院
【2】Zerohedge
【3】Mortgage News Daily / Mortgage Bankers Association
本文仅作为研究分享并不构成任何投资建议!
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