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· 舒时 | 文  关注秦朔朋友圈 ID:qspyq2015 ·
在香港统计处披露近17年来最高的失业率数字后不久,香港的差饷物业估价署(简称差饷署)披露了住宅空置情况,数量也攀上报告期内的历史顶峰
香港自2020年1月以来,受新冠肺炎疫情打击,整体失业率持续攀升。根据港府最新(3月中旬)公布的失业率数据,2020年12月至2021年2月期间的全港失业率已升至7.2%,创近17年(2004年以来)的新高,失业大军暴增至26.16万人。
由于疫情仍未完全控制,政府的商业限制令未完全结束,因此在失业率上升的同时,香港的经济环境持续恶劣,连带住宅空置情况亦有所恶化。
根据政府差饷署的最新统计,截至2020年底,全香港空置的住宅单位多达52370个,较2019年同期激增了近17%,这也是报告披露期(2015年以来)内的最高值。
与此同时,Demogrphia仍然把香港评选为世界上住宅价格与居民收入之比最高的地区。由此,疫情、失业率、空置率和房价收入比,构成了香港的另类关系链,从侧面反映出香港脆弱的产业生态体系对基层民众的冲击。

空置率攀升背后的原因
根据差饷署的数据,2020年底的私人住宅的空置率为总存量的4.3%,即全香港约有52370套房子留空无人居住,这是2008年以来的新高空置量;而即便排除其中约1万套是业主购买而未入伙,仍然有近42020套住宅出现闲置;如果从空置率来看,4.3%的水平也与2018年的历史高位持平。
这在寸土寸金的香港,着实有些令人诧异。
笔者对上述数据一度表示怀疑。在复活节小长假期间,特地咨询了几个地产中介,均反应说近大半年来,的确有不少业主留着空房没有出租或出售。谈及原因,大概有以下几个方面:
首先是外地留港工作的人员急剧减少。
中介表示,受到疫情的影响,能感觉得到,看楼的人数比前些年少了很多。特别是2020年的7-9月,往年这时候是内地留港学生找工作变换租所的季节,往往也是每年最容易做生意的季度之一。然而,去年,中介却几乎没有碰到什么留港的毕业生租客。
一方面是新鲜血液少了,另一方面是原有的港漂也离开了——离开的原因有很多,2019年的社会动乱,加上2020年初期港府官员对于疫情的“佛系”处理态度导致疫情蔓延,都给港漂留下很不好的印象。不少港漂离开香港去深圳或上海工作,不再回香港工作,这也导致区内许多房子无法找到合适的租客。
其二,留在香港的,对订立长期租约也显得信心不足。
香港本地的业主对租客比较挑剔,租房子不仅要看身份证,还要看银行对账单(以证明对方有付房租的实力),而且还要求有2个月的押金——这2个月的租金从法律上并不能抵租金用,更主要是用于防止房子被恶意破坏(如下水道堵塞或墙壁出现污点及不平整等),租客只有付完全期租金后,才能拿回全数押金。
而且,香港还有一个“梗约”(俗称“死约”期)的惯例,通常是1-2年,在这期间,租客如果提出中途退租,除非业主同意,否则必须付完梗约期内剩余月份的所有租金。
在2020年的疫情期间,许多在香港工作的海外员工无法保证能获得业主持续雇佣,而且由于各国对于疫情下的旅游实施了不同的隔离限制措施,因此也有海外员工担心回国后,便无法再来香港。
在这种情况下,租约普遍缩短,而且频繁更换租所,以期找到更便宜的公寓,这也造成整体空置率上升。
其三,业主租转售的心态增加。
差饷署的报告显示,2020年香港的住宅售价和交投并没有受到疫情的实质性影响。楼价在全年徘徊浮动,并在2020年6月达到高峰,但按年只微跌了0.5%。但与空置率比较一致的是,私人住宅的租金出现了实质性的下跌,2020年12月的整体租金按年下跌了6.1%。
上述数据说明,香港的住宅价格已经出现强弩之末的迹象。随着租金价格的实质性下跌,如果仍然无法阻击空置率的上升,对于业主来说,可能趁着目前的楼价高位将房子脱手,反而是一个不错的选择。
近两年来,香港社会的动荡,加上美国提出取消香港的特殊地位,以及疫情带来的经济衰退,都诱发一些本地业主开始考虑“租转售”。
而在卖房的过程中,如果有租客居住的房子,一般无法验楼或是进行实地考察(除非征得租客同意才能进行,但通常很难获得租客同意),这就导致那些打算租转售的业主,宁可将房子空置一段时间,牺牲一些租金,也要令房子更容易售出。
写字楼更惨
和私人住宅相比,2020年香港写字楼市场表现更为惨淡。
差饷署的初步数据显示,甲级、乙级和丙级写字楼的空置楼在2020年年底分别攀升至11.8%、11.9%及9.4%——其中,传统商业旺区尖沙咀、上环和湾仔/铜锣湾分区的甲级写字楼出现了双位数字的空置率。
这一点,和笔者的感受差不多。现在走在上述闹市区,经常会撞到空置的铺位;而这些闹市区的繁荣情况,也比正常年份下要清淡许多。连香港最旺的街区都出现双位数字的空置率,疫情对于香港的经济冲击可想而知。
除了空置率攀升,写字楼的售价也出现了实质性的跌幅。甲级、乙级和丙级写字楼的售价跌幅在2020年年底分别下跌了12.2%、9.6%及6.1%;同期,整体写字楼的租金下跌了10%,其中甲级、乙级和丙级写字楼的租金跌幅分别达到11.4%、8.5%及6.0%。
第一太平戴维斯发布的数据比港府要更惨淡一些。该公司披露的数据显示,2020年全年合计累积跌幅高达16.6%,创下自2009年以来最大的按年跌幅;其中,仅第四季,香港整体写字楼租金跌幅就扩大至5.1%。
上述情况是不是已经是疫情之后最糟糕的数据?或许吧。
随着香港社会趋于稳定、香港疫苗接种计划的有序进行,以及香港确诊人数出现明显的下降,香港经济生活正逐步恢复正常。或许不久的将来,私人住宅和写字楼的空置率将出现实质下跌。
不过需要提醒的是,随着空置率的下跌,住宅和写字楼的租金也可能会出现实质性的反弹——这对港漂打工仔来说,可未必是一件好事。
  • 作者:舒时,港漂,博士,资深另类投资者。曾任中资资产管理基金经理及投资总监等职。新著《重新定义金融:加密货币与数字资产》。
「 图片 | 视觉中国 」
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