文|凯风
横久必变。
01
二线楼市,开始蠢蠢欲动了。
“现在不挂3.5万,就是败家”。近日,武汉光谷多个小区出现抱团涨价现象,有业主在群里呼吁统一挂高价,直呼“3个月干到3万8”,而该小区最高成交价还不到3万。
这不是孤例。光谷多个楼盘挂牌价刷新了历史新高。原本不到3万成交价的楼盘,挂牌价一路攀升,直追5万。
然而,武汉大多数地区仍旧原地踏步,整体房价仍处于高位横盘状态。
与武汉类似,合肥早在去年年底就出现“抱团涨价”现象,今年以来则是变本加厉,有业主高呼“不上4万,天理不容”、 “先挂4万才能站稳3万”……
对此,当地官方已经第一时间做出处理:对发布煽动房价上涨言论的相关人员和自媒体先后进行法制谈话,3人被限制房屋交易,同时下架异常高价的房源。
随后,合肥进一步出台楼市新政。
实行市区学区内成套住房入学年限政策、热门摇号楼盘限售3年、市区2套以上住房限购;
严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。
与武汉合肥不同,横盘3年之久的郑州、济南楼市,终于开始出现复苏苗头。
过去几年,郑州、济南楼市一直处于阴跌状态,经过2-3年的横盘,前些年过快上涨的风险得到一定消化。
今年开年以来,郑州、济南新盘去化率明显提升,中心板块热度开始恢复,但尚未出现类似武汉、合肥这样的局部恐慌性抢房现象。
与杭州、东莞、成都、西安这些热门城市相比,这些城市只是出现了局势复苏、个别明显炒作的苗头。
02
二线城市为何开始动了?
一个直接原因是城市轮动。
中国楼市,向来有城市轮动之说,这一方面与市场热度的传导不无关系,当一线城市出现抢房效应之后,二线城市难以置身事外。
另一方面则是热门城市调控层层加码,热钱向其他城市扩散导致的结果。
由于这一次并非大水漫灌,虽然资金面宽松,但资金会率先一线和强二线城市,直到这些城市被调控所限,热钱才开始往其他城市流动。
另一个原因则是炒作效应。
这一轮行情,是建立在传统楼市调控并未直接松绑的基础之上的,限购、限价、限贷、限售大门仍旧紧锁。
然而,市场从来不乏偷梁换柱之法。某些城市通过人才松绑悄悄打开限购大门,部分城市则借助经营贷流入楼市极尽炒作之能事。
同时,这一次市场上还出现一个新现象:抱团涨价的泛滥,与炒房团控盘的出现。
在个别一二线城市,抱团涨价屡见不鲜,而类似“ABC”的炒房案例同样层出不穷。
这些炒房团通过10万或更少的定金锁定多个房源,通过控盘涨价,人为制造天价成交案例,抬高整个小区的均价,再转卖给最后的接盘者,丛中渔利。
可见,这轮楼市行情,并非基本面改善所致,也不单纯是资金面松绑的结果,抱团涨价、炒房团控盘在其中的分量不容忽略。
03
这一轮楼市行情,还有一个与众不同之处:结构性分化。
这里说的结构性分化,不仅指的是城市分化,有涨有跌,而且连城市内部都出现明显分化,热门区域一飞冲天,边缘区域原地踏步。
冰火两重天,说的就是这一现象。
房价涨穿天际的深圳,南山一路领跑,福田宝安声名大噪,而罗湖盐田多个板块却基本不为所动。
广州也是如此。天河珠江新城直追京沪,黄埔南沙借助人才松绑一路飙升,而黄埔、花都、荔湾多个板块却还在原地踏步。
北京、上海同样如此。这两地基本都是学区房蠢蠢欲动,其他板块多数还没回到当初的最高点。
04
面对这一形势,2021年的楼市调控全面升级。
我们看到,这一轮楼市调控出现了许多前所未有的新现象:
一是住建部先后上门督导了7个城市:深圳、上海、杭州、无锡、成都、西安、南昌。
这7个城市,前6个都是楼市热门城市,事后无一例外都出台调控。
南昌则因为放开“都市圈购房同权”而被关注,不仅楼市新政遭遇一日游,住建部更是严词表示要“切实提高政治站位”。(参阅《枪打出头鸟!这一次,是二线省会》)
二是银保监会、央行、住建部三部委联合发文,防止经营贷流入楼市。
深圳则进一步表示,每季度都要查违规经营贷、消费贷、信用卡等。
这一举措,是前所未有的。过去,各地基本都是让银行自查经营贷,有城市最终只查出了几千万,相比上千亿的经营贷只是九牛一毛。(参阅《围剿炒房!下一个是谁?》
所以,这就需要顶层监管,从头查起,而且不能一查了之,政策需要一直紧盯。
三是二手房指导价,开始广泛复制推广了。
目前,已有深圳、成都、无锡、东莞等地将“二手房指导价”列入调控选项,深圳更是以打了7折的指导价,作为贷款依据。
二手房指导价的最大要害,不是限价,而是限贷。
如果未来各地均以打了折扣的指导价作为贷款基准,对楼市的影响可想而知。(参阅《这一次,全国开始学深圳了》)
四是集体供地制度,开始落地。
日前,广州、杭州先后上马集中供地。
广州一次性出让48宗土地,建筑面积超过900多万平,挂牌逾900亿元,达到去年全年的60%以上。
杭州一次性出让57宗住宅地块,合计建筑面积约757.2万方,相当于市场一次性供应7万套房子。
这一政策的用意很清晰,通过集中出让土地,增加开发商制造地王的难度,同时给市场以供应充足的预期。
05
所以,2021年无论是刚需还是投资,必须关注的是政策变量。
当调控上不封顶,任何超乎想象的政策都有可能出台。
房价已经出现过热苗头的热门城市,或许还会继续面临更大的强压,二手房指导价只是牛刀小试,更严的政策已在路上。
至于横盘3年乃至更久的城市,修复性上涨则是价值回归的体现。只要不出现炒作苗头,就不必太过担心。
可以料见,未来只会有“结构性牛市”,很难再有全面普涨的行情了。
—END— 
#精选文章#
请按需扫码入群
国民经略城市交流群将会陆续推出;请选择自己所在的城市,勿重复加入
继续阅读