2020年已发行类REITs产品总规模382.655亿元（不含储架规模），共计22单。其中，商业物业占比最大，共计发行11单，发行规模201.585亿元，占比约52.68%；其次为酒店/长租公寓类物业，共计发行4单，发行规模60.74亿元，占比约15.87%。
2021-1-18
在刚刚过去的上周五，公募REITs又迎来了新进展——国家发改委办公厅发布《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》，决定建立全国基础设施REITs试点项目库。

同时，《通知》要求，各地抓紧梳理汇总本地区基础设施REITs试点项目，及时将符合条件的项目分类纳入基础设施REITs试点项目库。于3月5日前将首批入库项目报送发改委投资司，并于每月5日前更新并报送截至上月末的项目信息。
《通知》的出台表明公募REITs项目储备环节运行框架已基本成型。类似于PPP的项目储备管理，各地每月定期更新也意味着基础设施公募REITs的项目筛选和储备进入常态化，将有助于在首批试点项目发布后形成持续的热度和市场关注度。
此前，也有消息称，监管部门正在针对首批中国公募不动产投资信托基金(REITs)项目做最后评估，部分或最快在第一季度上市。
公募REITs的推出，对中国整个不动产行业的投资来说，将产生颠覆式的改变。一方面，REITs更加丰富了投资生态，为不动产基金带来真正的股权投资；另一方面，也将优化传统房企的高周转运作模式的现象，有效帮助房企适应“三条红线”要求。
383亿类REITs
尽管类REITs还是一个偏债类的产品，但对于商业地产和产业地产持有者而言，类REITs已经是拓宽融资和降负债的不错选择。
纵观2020年，国内已发行类REITs产品总规模382.655亿元（不含储架规模），共计22单，较2019年发行26单，规模504.5亿元，下降24%（数据来源：cn-abs）。
其中，上半年仅发行6单，下半年尤以11、12月集中发行较多。一季度发行数量的低迷状态实受疫情影响，9月后的小高峰或与银行限制开发商融资的“三条红线”有关。
8月28日，银行限制房地产开发企业融资的“三条红线”正式出街，并于2021年1月1日起全行业全面推行。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
从类REITs产品底层资产类别来看，商业物业占比最大，共计发行11单，发行规模201.585亿元，占比约52.68%；其次为酒店/长租公寓类物业，共计发行4单，发行规模60.74亿元，占比约15.87%。
值得注意的是，基础设施领域作为中国公募REITs落地的突破口，今年有2单基础设施类REITs发行。而同样属于公募REITs试点项目范围的产业园区类资产也仅有2单类REITs发行。
因此，至少未来2-3年商业物业还是会以发行类REITs为主。而产业园、物流园、基础设施类不动产则增加了公募REITs，形成双赛道融资的趋势。
下面我们一起来看看2020下半年那些类REITs的资产情况。
蓝光发展发行10.65亿元办公物业类REITs
7月9日，招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持证券成功设立，总规模10.65亿元，其中优先A（AAA）6%，优先B(AA+)6.5%，优先C(AA+)6.8%。该项目牵头方为华泰证券，计划管理人为招商财富，受托人为国通信托，托管人为招商银行。
该产品不仅是2020年以来民营A股上市公司首单类REITs项目，也是同期市场规模极大的类REITs。
资料显示，“虹桥世界中心”坐落于上海虹桥商务区核心区，项目总体量约80万方，涵盖甲级创意办公、甲级生态商务办公、总部办公、绿地旗下铂骊、铂瑞酒店和铂瑞公寓、约11.5万方一站式商业中心，是大虹桥区域内涵盖物业类型、配套设施完善的大型商务基地之一。
虹桥世界中心
虹桥世界中心是蓝光发展于2019年4月收购的。2020年4月3日，蓝光发展发布公告称，公司此前召开董事会和股东大会审议通过了《关于以物业资产设立办公物业类REITs资产支持专项计划的议案》，公司全资子公司成都蓝光嘉鑫资产管理有限公司拟设立办公物业类REITs资产支持专项计划，开展资产证券化工作。
野风现代中心浙江首单商业物业类REITs
8月27日，光大保德信-东兴企融-野风现代中心资产支持专项计划成功发行，为浙江首单商业物业类REITs，发行总规模为人民币5.5亿元，由野风集团房地产股份有限公司作为原始权益人和信托财产委托人，东兴证券作为独家销售机构，光大保德信作为发行载体管理人。
野风现代中心北楼
项目投资标的物业为野风现代中心北楼办公物业（含一层3套商铺），总建筑面积约12万方。规划有5万方的精装成品私寓、主题精品酒店、3万余方高端写字楼、稀缺商业等业态。物业位于杭州市下城区绍兴路161号，位于武林广场旁、和平商圈核心，为杭州市最繁华的武林商圈甲级办公楼。项目为双地铁城市综合体，与地铁1号线、5号线交汇的打铁关站仅一路之隔。物业目前出租率达到约92%，租户稳定，已形成稳定的增涨现金流。
年度最大单——总规模68亿商业物业类REITs
9月16日，信达-深圳益田假日广场资产支持专项计划在深交所上市，发行金额68亿元，其中20益田优（AAAsf）发行60亿元，发行利率4.5%，益田次A发行3.92亿，益田次B发行4.08亿，预期到期日2023年9月15日。发行人为深圳市益田集团股份有限公司，承销商/管理人为信达证券股份有限公司。
益田集团也曾于2016年12月8日发行了一宗深圳益田假日广场资产支持专项计划，发行金额53.01亿元，在深交所商业地产类资产证券化单体规模中排名第一位。同时，其也是深圳地产圈首个资产证券化的商业项目。
深圳益田假日广场是中国首家国际化体验式购物中心，于2008年开业。项目位于深圳南山区华侨城片区，紧临深南大道，正对世界之窗，旁临欢乐谷，其区位条件十分优越，且为地铁1、2号线上盖。
深圳益田假日广场
假日广场占地3.5万方（包括1.2万方下沉式生态广场），总建筑面积13.58万方，其中商业面积10万方，定位中高档国际化体验式购物中心，购物中心共5层，分为地下两层和地上三层。项目所在的消费市场具有极强的韧劲，持续的中高端消费力显著，运营12年，客流增长稳定。
光大安石百亿商业地产储架式类REITs的收官之作
9月24日，光大安石百亿商业地产储架式类REITs的收官之作——“光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划”成功设立。发行总规模17.2亿元，分为优先A/B/C/D级及权益级证券，其中优先级证券总规模达11.7亿元，权益级证券规模达5.5亿元，优先级证券加权平均发行成本5.4%。
底层物业资产为光大安石旗下不动产基金持有的西安大融城项目，该项目位于西安市经开区凤城七路与未央路十字路口东北，总建筑面积超过10万平方米，是双地铁上盖购物中心。
西安大融城
2018年年末，光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批，这是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。此后，于2019年5月、9月，该储架式商业地产类REITs产品中第一期静安大融城资产支持专项计划、第二期观音桥大融城资产支持专项计划先后成功发行。（详情参考《中国购物中心“资本化”里程碑，不可不知的8个类REITs大盘点》）
全国首单信托公司担任管理人的权益型类REITs
9月29日，由华能信托担任管理人的“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行，产品规模6.5亿元，期限20年。由华能贵诚信托有限公司担任管理人。
该产品是全国首单由信托公司担任管理人的权益型类REITs，同时也是全国首单两层SPV结构由同一管理人管理的类REITs，有利于提高资产运营效率，降低管理风险，其成功发行对于信托公司参与REITs试点工作具有重大里程碑意义。
项目底层资产为世茂集团旗下的五星级酒店，以酒店运营产生的现金流为支撑，通过结构化分层、目标酒店物业运营净现金流超额覆盖、委托国际知名酒店管理集团专业管理等方式为投资人提供投资保障。
央企储架式权益型购物中心类REITs
10月27日，“中信金石-招商蛇口一期资产支持计划”在深交所成功发行，为储架式权益型购物中心类REITs产品。计划储架规模为50亿元，首期发行规模7.945亿元，产品期限为3+2年。项目计划管理人为中信证券，基金管理人为中信金石基金。
本次发行的类REITs项目，是招商局集团在境内REITs领域的首次重大尝试，该项目突破性地在购物中心类REITs项目中引入权益型投资人即远东宏信，以及招商银行、渤海银行和民生银行作为优先级投资人。
南京马群花园城购物中心
标的资产为南京马群花园城购物中心，是招商蛇口在深圳以外异地复制的首座购物中心。花园城项目位于南京市栖霞区中山门大街与马群新街交叉口，与地铁2号线马群站以及建设中的马群综合换乘中心无缝接驳。项目总建筑面积达10万㎡，其中，1-3层为商业，4-9层以上为酒店式公寓，是南京首个购物、娱乐、餐饮、休闲一体的体验式、花园式购物中心。
规模9.48亿绿城尊蓝酒店类REITs
10月29日，光大天风-光控安石绿城尊蓝酒店类REITs产品在上交所成功发行，该产品发行总规模9.48亿元。分为三个类型，优先A级、优先B级评级均为AAAsf，其中尊蓝A发行量为1.6亿元，尊蓝B发行量为7.4亿元。原始权益人为绿城集团，由天风证券担任计划管理人，光大安石基金为基金管理人。
项目投资标的物业为杭州绿城尊蓝酒店及其配套建筑，主体物业位于杭州市上城区望江东路39号，是一家集住宿、餐饮、会议于一体的五星标准酒店。
杭州绿城尊蓝酒店
物业于2013年竣工，2014年9月开始运营，占地面积3,351.4平方米，建筑面积38,301.19平方米，共计楼层26层（地上24层，地下2层）。截止至基准日，2019年1-10月总经营收入8,478万元，其中客房收入4,201万元，平均入住率69.7%，临近杭州市上城区区政府及杭州市人民检察院，距离杭州钱江新城核心CBD约2公里，收益优良，已形成稳定的现金流。
华发租赁住房一号50亿储架REITs收官
11月3日，中联前海开源-华发租赁住房一号第三期资产支持专项计划成功设立，并在上交所挂牌，发行规模23.07亿元，优先级评级AAA。
据悉，2019年1月14日，中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划获上交所通过。该债券发行总额50亿元，本次发行是华发租赁住房50亿储架REITs系列的第三期，也是收官的最后一期。
全国首单新能源发电基础设施类REITs项目
11月3日，中国能建成功发行工银瑞投-中能建投风电绿色资产支持专项计划，总募资7.25亿元。项目原始权益人为中能建投，基金管理人为中能建平安，由工银瑞投作为计划管理人和主承销商，联合农银理财、兴业银行和招商银行等共同参与。
该项目是全国首单新能源发电基础设施类REITs项目，也是全国首单绿色类REITs项目，是主动管理型基础设施类REITs项目。此专项计划以中能建投旗下两个风电项目公司股权作为底层资产，其结构设计已符合国内公募REITs的政策导向和试点原则，为日后顺利过渡到公募REITs预留了充足空间。
粤港澳大湾区首单续发型类REITs
11月13日，粤港澳大湾区首单续发型类REITs“招商创融-天虹（二期）资产支持专项计划”成功设立，总规模为人民币14.5亿元。
产品期限为3+3年，其中优先级13.52亿元，产品评级AAA，利率为4.3%，次级9800万元。天虹REITs二期由招商证券、中航证券和申万宏源作为销售机构、招商资管作为计划管理人及原始权益人，信用增级机构为天虹及中航国际。
2015年12月，国内首单国资REITs——“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目，经过了必要的挂牌转让程序。首次实现了在企业资产证券化业务框架下专项计划直接投资股权的模式创新。天虹（二期）相比一期在资本结构及融资成本上均实现了进一步优化，资金成本每年减少近千万，为国有资本保值增值提供了坚实基础。
深南天虹新店
标的物业为深南天虹新店，位于福田区中航路与振中路交汇处鼎诚国际大厦。2006年底，天虹与中航地产签署了鼎诚项目购置协议，购进位于华强北商业中心区——鼎诚国际商街的1至4层裙楼，建成天虹在深圳的第一家自有物业的商场——深南天虹新店。项目定位中高档百货，整个商场楼高4层，总面积约20000平方米，共有400个停车位。
国内首单类永续物流地产储架类REITs第3期
11月17日，华泰佳越-顺丰产业园一期第3号资产支持专项计划成立，认购资金13.86亿元。其中，优先级7.88亿，产品评级AAA，利率为4.8%；权益级5.98亿，顺丰丰泰以自有资金认购1.12亿元权益级证券。
该项目以顺丰控股下属全资子公司深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司(“顺丰丰泰”)持有的物流产业园为标的资产。
国内首单类永续物流地产储架类REITs“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”，储架规模合计50亿元，2年内有效，本期专项计划系储架额度内第3期。
双基金架构类REITs
12月2日，招商蛇口类REITs项目“申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产支持专项计划”成功发行并设立。发行规模为41.5亿元，产品期限为3+2年。
项目采用双基金架构，创造性地引入市场化投资人组成的有限合伙基金认购项目次级份额，是国内类REITs市场少见的大规模、权益型产品，申万宏源、招商平安、宏源汇智分别作为专项计划管理人、契约型私募基金管理人及次级合伙型私募基金管理人。
该类REITs分为优先A级18亿，占比43.37%、优先B级3亿，占比7.23%、次级资产支持证券20.5亿，占比49.40%。值得一提的是，优先A级资产支持证券以4.6%的利率水平完成发行，优于同期市场平均水平。
标的物业为招商蛇口开发的位于深圳市南山区蛇口的泰格公寓及明华中心，是招商蛇口首次以酒店公寓类资产发行的类REITs产品。泰格公寓、明华中心位于深圳市南山区蛇口，毗邻太子湾，交通便利，环境优美。泰格公寓开业时间较早，面临建筑和设施老化的问题，招商蛇口参考了境外成熟市场REITs模式，提出了表外孵化提升的产融结合模式，将通过对项目的改造和运营提升实现资产增值。
全国首单央企抗疫类REITs
12月11日，“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”于深交所成功发行，发行规模18.1亿元，产品期限5年。该产品增信主体为电建地产，原始权益人为电建地产旗下的南国置业，计划管理人为申万宏源证券，电建基金公司为财务顾问和牵头协调人。底层资产为南国置业持有的武汉昙华林项目。
泛悦汇·昙华林
资料显示，泛悦汇·昙华林项目总规模12.27万平方米，商业面积4.4万平方米，涵盖地上三层和地下两层商业，以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场，于2016年12月开业。
2014年，中国电建地产集团有限公司成为南国置业控股股东，中国电建地产集团是国务院、国资委核定的16家主营房地产开发与经营业务的中央企业的地产平台公司，南国置业成为央企控股的上市商业地产公司。
宝湾物流首次以仓储物流项目发行类REITs
12月20日，“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划” 成立，总规模18.5亿元。其中优先级证券发行规模11亿元，信用评级AAAsf，收益率4.8%；权益级证券发行规模7.5亿元，预期到期日为2056年12月18日。其中宝湾物流认购权益级资产支持证券1.5亿元。
项目底层资产为上海明江宝湾物流园、广州宝湾物流园。上海松江宝湾国际物流园地处上海松江区小昆山镇，紧邻G1501上海绕城高速和G60沪昆高速，交通网络发达。园区占地321亩，建有12栋高标准立体仓库，仓储面积达12万平方米，园区于2012年10月全部投入使用。
广州宝湾物流有限公司位于广州经济技术开发区东区，地处穗、深、港、澳交通枢纽地带，交通网络的发达。一期园区于2006年初正式运营，已建成三栋标准高架库，仓储面积2万平方米。二期项目占地170亩，于2014年8月份投入使用，为4栋三层坡道仓，总面积达11.1万平方米。
该专项计划的设立，是南山控股旗下宝湾物流首次以仓储物流项目发行的类REITs产品，是成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，有利于盘活存量资产，优化资产结构，加快资金回笼，实现物流园区项目的滚动开发。
储架规模50亿元，上海电气类REITs一期
12月22日，东方汇添富-上海电气优质物业1期资产支持专项计划于上交所成立，储架规模50亿元，第一期1.4亿。其中优先级证券发行规模1.29亿元，信用评级AAA，发行利率4.45%；次级证券发行规模1121万元。
该项目计划管理人为汇添富资本管理有限公司，原始权益人上海申能诚毅股权投资有限公司，资产服务机构上海申能诚毅股权投资有限公司。
该类REITs项目以上海电气集团股份有限公司的优质物业作为底层基础资产。上海电气集团股份有限公司系一家大型综合性装备制造集团，主导产业聚焦能源装备、工业装备、集成服务三大领域。本类REITs项目对上海电气集团内部盘活资产、提高资金利用效率具有重要意义。
保利60亿商用物业类REITs首期
12月29日， “中联天风-保利发展商用物业第一期资产支持专项计划”成立，发行规模约22.52亿元，其中优先级资产支持证券约20.268亿元，预期收益率约4.75%，信用评级AAAsf，产品期限17+1年。天风(上海)证券资产管理有限公司作为专项计划的计划管理人。
根据此前10月29日保利地产公告，公司拟发行商用物业类REITs项目，规模不超过60亿元，初步选定位于长沙、石家庄、慈溪的四处商用物业资产作为首期入池资产，首期发行规模约22.36亿元（具体发行规模将参考资产评估值确定）。
该项目拟采用“专项计划+私募基金”两层架构：先由私募基金管理人设立契约型私募基金（以下简称“私募基金”），公司作为投资人认购私募基金份额，私募基金收购物业资产持有人的100%股权；再由计划管理人募集优先级和次级资产支持证券投资人资金设立资产支持专项计划，收购私募基金全部份额。
为确保专项计划的顺利发行和实施，增信主体将为专项计划的优先级资产支持证券持有人提供增信措施，包括对优先级资产支持证券持有人本金及收益提供差额补足、对优先级资产支持证券持有人在开放期转让份额但无人承接时提供流动性支持（如有）及/或每年物业估值下跌时支付保证金（如有）。公司拟直接或间接认购次级资产支持证券，认购比例不超过专项计划规模的5%，并履行相应增信义务。
结语
类REITs产品，其本质仍是信托。债权交易存续期间会影响资产的出售，且发行资金成本高，甚至与银行借款相差无几。但在房地产三限变五限的融资收紧的态势下，商业物业资产证券化需求仍将非常旺盛。
短期内，或许中国公募REITs不会扩容至商业不动产领域。但以证券化退出作为抓手，强化资产管理能力，将是未来商业地产企业的不二之选。
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