开局一张图。
这是截止到3月25日的股市行情动荡，可以看出最近几天每况愈下。
“没抄了A股的底，倒是被A股抄了家。”
北大金融学教授香帅说，2021年高波动，高分化将是今年的主旋律，换句话说普通人想要赚投资的钱，越来越难了。
但全球货币又大放水，加速了财富分化的过程。手里有现金的人最吃亏。
既要跑赢通胀保证本金安全，又希望稳健增值，这是老百姓手里的钱最想要的去处。 

那么，除了买股票和基金，钱还能往哪里去呢？
大家都知道，房子是普通人能够获胜的，波动比较小，且保值增值的投资品。
这是过去20年，三个超一线城市房价涨幅：
20年间北上深房价涨幅
但你要知道，现在不一样了，中产阶级如果想在国内通过买房实现财富自由，理智的人应该都清楚：现在这种情况下，不太可能。
尤其是最近一段时间，部分城市房价连续大跌，像哈尔滨、天津等城市房价已经跌回了4年前，北京燕郊房价更是腰斩50%，十分惨烈。
不过别忘了，中国有句古话，叫东边不亮西边亮。
如果跳出国内，放眼全球的话，还真有这样低估值的潜力股。
 01
历史告诉我们：先发展起来的国家，它走过的路，新兴国家市场正在上演。
过去，美国人到日韩买房，日韩到中国大陆买房，敢于在一线城市买房的聪明投资者，如今早已千万身家。
美国-日本-中国和印度-东南亚，这就仿佛坐上时间机器，回到过去做投资。
曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告，报告指出：
继中国之后，东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。
因为目前东南亚的这些国家，和本世纪初的中国，在很多方面都极其相似。比如人口规模大而且人口结构非常年轻，自然资源丰富还环境宜居，大都临海具有深水港口便于全球贸易……

同时，这些国家的人和中国人一样，勤劳,而且渴望改变命运。
说得直接一点，要找15年前中国的房产红利，看看现在的东南亚吧。
 02
那我们要怎么看，才能找到低估值，高增长的房子？
地产大佬冯仑总结过，房价上涨有三大条件：
1. 国家人口要过亿、城市人口要过千万。
2. 经济增长快速，至少要6%+。
3. 人均GDP3000-8000美⾦，是房价快速上涨期。
15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。
再看如今的东南亚，11个一线城市，只有1个城市完全符合条件，它就是：菲律宾首都马尼拉。
我们来进一步分析：
01 人口红利
菲律宾国家人口1.07亿，首都马尼拉人口2400万，人口跟上海一样多。不仅多，而且密度惊人，是上海的10倍，比香港的”鸽子笼”还拥挤5.9倍。
不仅如此，人口年龄中位数23.7岁，长期拥有巨大人口红利。
永远别忘了，房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需，长期推动房价的提升。
菲律宾马尼拉实拍
02 经济增长
菲律宾连续8年GDP增长在6%以上，人均GDP3500美元，相当于08年的中国，正处于3000-8000美金的“房价黄金上涨期”。
08年后的一线城市房价，翻了近10倍，菲律宾目前的房价，已经历3.5倍增长，未来15年，会迎来爆发性增长。
 菲律宾马尼拉实拍
03 供不应求
马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。37万套住宅供给2400万人口，20平米的房子，通常住2-4个人，常年满租，严重供不应求。
随着经济发展，每年需求量不断上涨，还需要120年的开发，才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面！
总结下，马尼拉房市符合“长期看人口，中期看土地，短期看经济”的规律， 符合上海房价15年上涨10倍的模型。
实际上，马尼拉房价以每年8-10%的增速稳定上涨，2020年第一季度蝉联全球房价榜首，远超北上广深。
有人说，这么好的投资机会，还轮得到我们普通人？
查理·芒格说：反过来想，总是反过来想。
轮不轮得到你，反过来想想：当初白菜价买了北上广深房产的，本来都是富人吗？想要富，认知和运气，你总得占一样吧。
 03
为什么马尼拉房产，是家庭资产配置不可或缺的种类？
有3个明显的优势，是别的投资品不具备的：
1、投资门槛低，杠杆高
国内买房动辄首付几十万，马尼拉一套房总价才几十万，更值得入场的原因在于，5%以下的首付，月供几千，就可以撬动几十万的资产。
大概率的情况是，前期投入小几万，房价上涨1个点，收益率就超10%了。
2、可生息收入（租金）高且稳定
通常在7%-9%，全球领先。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。
换句话说，只需要投入不多的资金，不出国门，在家里当房东。能源源不断带来现金流的资产，才是好资产。 
3、房价长期稳定上涨
马尼拉这几年房价上涨稳定，以每年8-10%速度稳步上升。
尤其这一两年大量外企入驻后，拉高了住房需求，使得马尼拉的房价飙升至25-40%。
疫情并没有影响马尼拉投资基本面，反而创造了低估值千载难逢的抄底机会。

马尼拉城市航拍，相当震撼
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说了这么多，究竟怎么买？海外投资安全性怎么保障？买了后怎么打理？
其实并非国内没有人看到菲律宾房产市场的价值，只是懂得菲国房地产市场运行规律并拥有成熟操盘经验的人太少了。
因为海外房产市场高复杂性和看房高成本，一个靠谱机构是海外投资的100分中的那个“1”。选错了，价格又贵服务又糟心；选对了，方便快捷，甚至能省下十几万元。
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他们是目前唯一设立了菲律宾地产研究院的公司，近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。
我认为好的公司=好的生意模式+好的企业文化。甜蜜区在企业文化上，三观非常正：
这是一家由客户在管理，在运营的公司。90%的员工都是客户，人均2套房起。
所以用心对待客户的钱，就是用心对待他们自己。 

在生意模式上，在我看来甜蜜区主要有三大优势：
1、时间优势：
作为中国最大的菲律宾房产投资机构，甜蜜区已带领团友们累计投资4000多套房子，
建仓时机很重要，因为买得早，甜蜜区转售退出回报率高达100%。重仓的CBD，2年房价普涨50%。即使是现在入场，也在早期。
2、研究优势：

甜蜜区有自己的菲律宾地产研究院，专注研究菲律宾这个市场3年以上，只投资具有持续现金流、价值被低估的好资产，这是他们的能力圈。
即使像万科这种级别，也不会每年花2万多个小时，去研究菲律宾的房子，实地考察300多个楼盘，与当地前十开发商建立战略伙伴关系，这是他们的护城河。
3、价格优势：
只有买得比别人便宜，才有足够的安全边际。花7块钱买到10块钱的东西，这样价格涨到11块，就赚4块钱，即使跌到9块，也能赚2块，而其他人会亏本。
甜蜜区用大宗团购的模式，让价格比当地人买，有至少10%以上的安全边际。
其他常见问题，贴一张图，这方面我不专业，把专业的事交给专业的人做去。
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