大约自1999年开始，当时上海主流房价在每平米3000到4000元的时候，我开始持续看多商品房价格上涨的大趋势。从那之后十多年来，我言行一致，在京沪两地和湖北老家购置了多处房产。
　　20多年来，经历过大小十余次房地产调控，中间也在房价大幅波动，我几乎每次都是在房价大跌时果断买进便宜的房子。大约七八年前，我购买了最后一套商品房，当时我说房价会一直涨到大约2021年前后。从那之后，因为房价已经上涨到吓人的水平，使得我没有经济能力再买进更多房产，各地出台的限购政策也使得个人买房变得困难。
　　关于房价走势，以前我每年要写十余篇评论文章。最近5年来因为房价涨势已经趋缓，而且该说的都已经说了，我每年评论和预测房价走势的文章就通常不超过两篇。我多次说过，到我认为房价基本见顶，房价未来涨幅基本与物价同步的时候，我会卖出多余的房产，同时一定会提前向大家报告。
　　最近两三年，各地房价都有较快上涨，但上海和北京因为实施非常严厉的限购政策，房价一直比较平衡，局部地区甚至有10－15%的下跌。但最近几个月，京沪两地部分区域房价开始较快上涨，上海的房价上涨速度更为明显一些，也因此上海加码了房地产调控政策。我认为这轮京沪局部地区房价较快上涨，主要还是全国房价大幅上涨后的补涨效应，并受到去年以来宽松货币政策的影响。
　　正如我七八年前预料的那样，虽然货币超发问题今后仍然存在，温和的通货膨胀是常态，但伴随着以下三大抑制房价上涨的因素日益尖锐，房价极可能进入较长时期的下跌通道：
　　1、按租售比和人均收入衡量，中国房价已经达到遥遥领先于世界各个国家和地区的畸高水平，泡沫极为明显；
　　2、人均住房面积达到国际上较高水平，且国家明确了“房住不炒”的政策底线，意味着市场刚性需求已经达到或接近于高峰；
　　3、伴随着人口生育率的快速下降和老龄社会的到来，全国总人口将步入快速下降通道，因此会加剧住房过剩的供需矛盾。
　　除了“房住不炒”的新政不是我原来预料到的，其他影响因素一如我七八年前所料。现在“房住不炒”作为一个严肃的政治要求，更令地方政府近年来试图放松房产调控的各项措施不是胎死腹中，就是见光死。这更坚定了我之前所做2021年前后房价进入长期下跌通道的预测。
　　我认为现在极可能是最后一波房价较为明显的上涨，而且这波房价上涨很可能止步于今年夏天，之后将步入长期下跌通道，即房价涨幅落后于通货膨胀水平。在跟家人郑重商量之后，我决定逐步出售多余房产，只留一套基本住房。近期将逐步委托房产中介挂牌交易。
　　我必须说明，虽然我过去对房价整体走势的预测极为精准，甚至准确预测到了差不多每一次较大的震荡时点，但是，这次我对房价将步入长期下降通道的预测，即未来房价涨幅将低于通货膨胀水平，只是就全国房价的整体走势凭个人感觉做判断，带有极强的主观性，缺乏精确的数据支撑，存在预测与事实相背离的可能。
　　我必须重复强调，我说的房价进入长期下跌通道，并不意味着房价的明面标价有显著下跌，而只是未来房价涨幅将长期低于通货膨胀水平，即房产由过去20年的快速增值，进入长期相对贬值时期；当然不排除部分房价涨幅过高的地区，未来房价有较大跌幅。
　　还必须看到，房价走势的地域分化明显，对于因为大城市聚集效应，能吸引到大量新增人口、经济能保持长期向好趋势的长三角、珠三角地区，房价将较为坚挺，不可能出现大幅回落。
　　再次郑重声明，本文所做的未来房价预测，不作为具体房产投资建议。
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