最近很多人都在讨论我国人口出生率急剧下降的问题以及人口减少对社会、经济特别是房价的影响。纵观全世界可能只有非洲地区国家还维持在较高的生育率和人口增长率，包括一向以生育率高著称的穆斯林国家最近10年的生育率也下降了一半以上。我个人的观点是低生育率对社会和经济发展的影响是有限的，未来随着更多的机器替代人力整个社会的生产效率还会有较大的提升空间，这造成的结果就是就业岗位的减少以及单一岗位收入的提高，但全社会所创造的总产品数量和价值是不会减少的，因此实际上未来社会发展的需求就是更少的人创造更大的价值，这其实是和当前全世界生育率下降受教育程度提高的总趋势相吻合，相应的工作岗位减少就会造成竞争加剧和生活压力增高从而使人们生育意愿下降，因此这是一个互相影响顺天应人的过程。我认为未来各个国家的博弈过程并不是如何提高本国人的生育率而是减少退休人口，哪个国家退休人口少哪个国家就可以拿更多钱用于教育、科技、军事，当科技发展和生产效率提高的足够快就可以进一步解决退休人口的养老问题从而实现良性循环。不过如果全世界真的是以我假象的这个模式发展那么受影响最大的产业无疑是房地产，现在如果想投资房产就一定要选择未来还有可能保持人口增长的地区，或者拥有好的居住环境的旅游区，人口有增长预期的城市会越来越少且未来的人口增速也会逐渐下降，因此投资这类地区的房产可能是10年-20年左右的时间，而随着人们精神需求的不断升级以及交通工具的进化宜居度假类房产可能会在20年甚至更久以后成为热门，现在可以到一些全球最宜居景色最好的地方去买地。
开篇说了一些个人见解，接下来我就步入正题谈谈美国人口的变化和其对房产价格的影响。人口是影响住房需求的最重要的因素，尤其是在美国这个市场经济最发达最完善的国家。因此在美国无论是投资还是自住类房产，了解地区人口变化趋势是做出买房决策前不可忽略的步骤。今年1月28日美国最权威的房地产咨询公司也是美国第二大住房抵押贷款服务公司房地美出版了一份美国人口数据报告，这份报告详细说明了美国近10年来的人口数量、年龄变化，迁移趋势等，报告中首先指出美国是一个远离欧亚大陆的国家，邻国只有加拿大和墨西哥，近150年来没有出现过战争和重大灾难，因此美国的人口变化和经济、住房的相关性是最高的。因此了解美国人口变化无论是对美国当地人还是对我们中国投资人购买美国房产都有非常大的指导意义。

美国人口整体走势:
报告一开始就提出在过去的10年美国住房由于劳动力短缺、更严格的土地使用法规、原材料成本上涨以及可开发土地减少等因素影响，新房供应未能满足人口驱动的住房需求，结果就是房租和房价在次贷危机之后持续上涨，但是由于政府在次贷危机之后一直维持了较为严苛的贷款政策，导致房产的投资性购买并不强，房价的上涨幅度并没有预期中高。同时美国房产市场的两极化表现愈发明显，美国人正在加速向西部和南部城市转移，美国北部和中西部的大型工业城市正在被快速清空，由于传统工业的没落这些城市的年轻人正在因失业而外出务工，这也导致的剩余居民的老龄化加速和新生儿不足。最终在房地产市场上的表现就是一些西部和南部城市住房供不应求而在传统工业城市和生活成本较高的城市（物价、税收、房价）房屋供过于求。
美国人口增长也在放缓尤其是最近30年，美国虽然没有像日本韩国这些典型的老龄化国家那样出现人口下降的情况，但美国最近几十年内人口的增速也在放缓，2019年美国的人口增长率仅为0.48%，这是1918年以来的最低水平，自然出生率在持续缓慢下降，从2017年开始在特朗普政府更加严格的移民政策影响下，净移民数量的大幅下降是造成人口增长率快速下滑的最主要因素（对人口增长的影响为71%），2020年在Covid-19的负面影响下净移民数量会大幅度下滑同时还会推高死亡率，预计2020年美国人口有可能创下历史最低的增长率。
历史上美国经历过两次人口增长高峰，一次是1946-1964年的婴儿潮，另外一次是千禧一代1981-1996年，截止2019年千禧一代的人口总数已经超过婴儿潮一代成为美国人口组成最大的部分，这些人的经济活动也是对美国房地产影响最大的。
美国过去120年人口增长率变化

一个多世纪以来美国的人口出生率正在一直下降，每千人的出生率从20世纪初的30下降到2019年的仅11.5，虽然从1950年至今每年的死亡率也在下降，但整体趋势还是人口增速下降和老龄化。除了自然增长减缓外，最近三年的净移民人口也在下降，2019年比2017年下降了40%，只看2019年的数据总出生人口380万死亡280万国际净移民60万，最终人口净增长150多万。即使出生率下降和净移民减缓了美国总体人口增长，但最近向美国南部和西部地区的国内移民模式也意味着这些地区的住房市场近年来正在强劲增长
美国过去50年人口自然增长和净移民增长率变化
美国国内移民数量对房地产的影响是最大的，原因是这些美国人更换自己居住和工作的城市会带来直接的购房和租房需求。从整体上看美国的境内移民率正在逐年下降，2018-2019年是有记录以来的最低移民率为9.8%，一般情况下移民率的下降和老龄化相关，但现在即便是美国千禧一代的搬迁频率也比以前少，25-34岁范围内的美国主力人群的搬迁比例从1970年的28%下降到2019年的不足20%
过去50年美国本地人搬迁率和25-34岁年龄段人口搬迁率
从区域人口增长角度来看，美国南部地区从2005开始超过西部地区成为美国人口增长最快的地区并维持至今，2019年人口增长率0.81%，其次是西部0.66%，中西部0.14%，东北部-0.11%，同时南部地区也是美国本地净移民移入人口最多的地区，2019年净移入人口40.8万，而美国中西部和东北部地区的美国本地人都已经连续10年以上净移出。值得注意的是，南部和西部是增长最快的两个地区，其人口增长的驱动因素也不同。在西部，人口增长主要由落基山脉年轻人口的自然增长所驱动其次是来自亚洲的境外移民，而在南方，人口增长主要由其他地区美国家庭移民驱动，例如德克萨斯州吸引了处于主要工作年龄的年轻人，而佛罗里达州是吸引更多老年人的退休目的地。
过去50年美国4大区域人口增长率变化
2010-2020年美国4大区域人口自然增长、境内移民增长和境外移民增长人数变化

美国城市人口变化:
过去10年中，德克萨斯州和佛罗里达州是人口增长最快的地方。其中德克萨斯州人口增长最快，有三个MSA（大都会区，全美现共划分了388个MSA）的人口增长排进全美前10，只这三个MSA的人口增长总数就超过了280万：达拉斯（118万，第1），休斯敦（112万，第2）和奥斯汀（50万，第8）；佛罗里达州有两个MSA的人口增长进去前10：迈阿密（58万）和奥兰多（47万）。在过去的十年中，宜居的气候，较低的生活成本以及不断增长的经济以及新增加的就业机会为这两个州吸引了大量人口。
去过10年和过去3年美国人口增长最快的都会区前10位

而从人口增长率来看，德克萨斯州是毋庸置疑的冠军，近10年有4个MSA的人口增长率位居全美前10位，分别是奥斯汀排名全美第一人口增长了28.9%、其次是休斯顿排名全美第4人口增长率为18.8%、圣安东尼奥第5增长18.5%、达拉斯第6增长18.5%，而奥斯汀作为美国南部新崛起的科技中心正在吸引越来越多的年轻人来这里工作生活，因此奥斯汀也是近三年来全美人口增长最快的城市。
去过10年和过去3年美国人口增长率最高的都会区前10位

通过比较人口增长最快的10个MSA的人口变化组成，我们可以看到，在过去的10年中，除了华盛顿特区外其他MSA主要由净移民驱动。华盛顿特区主要是由于自然增长（出生多于死亡）。在移民方面，佛罗里达州奥兰多的净移民率最高，人口增长的78％来自移民，在国内和国际移民之间平均分配。佛罗里达州的迈阿密其国内人口处于净移出状态为-19.3万是人口增长前十的MSA中本地人移出最多的但得益于大量来自南美的海外人口移入使迈阿密净移民数量也很多，德克萨斯州的奥斯汀和亚利桑那州的凤凰城的净移民人数也很高且主要来自国内移民。从绝对数字上来说，国际移民人数最多的是纽约，但因为其国内移民净流出很多，因此其人口增长总量未能进入前十，同样的情况还有洛杉矶、旧金山等。长期和短期内，前十名MSA中的大多数人口增长都是由于净移民。唯一的例外是德克萨斯州休斯敦，因为它有多种因素驱动长期和短期变化：长期驱动因素是人口迁入，而短期驱动因素是自然增长。
过去10年美国人口增长最快的10个都会区新增人口构成

城市与郊区：人们在往哪里移动
过去10年美国人口迁移的另一个趋势是向郊区和远离城市的方向移动，随着千禧一代（1981-1996年出生）成为美国人口的主力，这代人也成为了美国房产购买的主力。千禧一代对比婴儿潮一代要承担更大的工作压力，因此他们正在寻找更大更舒适的房屋和设施，对子女教育的需求也吸引他们去选择位于郊区更好学校附近的房子。从2013年开始美国郊区的人口增长率超过了市中心并延续至今，且从2015年开始市中心人口增长率快速下滑到2019年市中心人口增速已经不及10年前的1/3，Covid-19疫情还会导致这种现象的加剧。具体到城市看60%的MSA郊区人口增速快于市区，过去10年人口增长最快的10个城市几乎都是郊区人口增长快于市区，加利福尼亚州奇科市（Chico）是唯一拥有高城市增长同时郊区人口大幅下降的地方。
2011-2019年美国市区和郊区人口增长率变化

美国各个都会区过去10年市区和郊区人口增量率点阵图
而美国房产价格走势也和人口变化息息相关，2020年底美国房产总市值达到36.2万亿美元，比2008年4月的26.1万亿增长了约38.7%，具体到各个州来看，房地产是指排名前5的州房产市值总额为15.7万亿美元占到全美比例的42.8%，这5个州分别是加州、纽约州、德克萨斯州、佛罗里达州和伊利诺伊州，而其中人口增长最快且年轻人占比更高的德克萨斯州房产总市值从11万亿增长到21.45万亿，增长了近一倍，最重要的是即便在次贷危机期间其房价也没有出现下跌。相应的人口持续迁出且总人口数量也在下降的伊利诺伊州是5大市场中表现最差的，房产总市值从11万亿下跌到了10.3万亿。加州的房产市值增长率几乎和全美平均水平持平，佛罗里达州则略低于全美平均水平，这和人口年龄结构以及外国移民有关，加州的外国移民主要来自富裕的亚洲家庭而佛罗里达的移民大多来自南美和墨西哥，佛罗里达的国内移民迁入有很大一部分是为了养老，其能带来的房价贡献有限且其再生育率也较低，这两个州的人口增长都大量依靠境外移民，因此其房价波动较大，在次贷危机时都经历的大幅下跌而在2012年之后也经历了快速反弹。纽约州虽然人口和10年前几乎没有变化，但其在美国乃至全球的经济地位使得纽约房产的保值属性更强，从2008年至今纽约房产总市值的涨幅低于全美平均水平但次贷危机对其影响不大。
2008-2020年美国房产总市值和各州房产总市值变化
2008-2020年美国房产市值最高的5个州房产总市值变化图 

未来美国哪些地方人口还能持续增长：
通过上述数据的分析，我们可以发现美国人口增长率在过去30年都在持续下降，特别是自然出生率已经比100年前下跌了65%，在移民政策不发生重大变化的前提下，寻找未来自然出生率高和国内移民迁入较多的城市是投资房产的重要参考指标。现有居民年龄结构是影响未来自然出生率的直接因素，美国人口的年龄中位数已经达到38.5岁，而年龄最低的5个州分别是犹他州31.2、哥伦比亚特区34.3、阿拉斯加35、德克萨斯州35.1、北达科塔州35.5，而年龄最老的5个州分别是缅因州45.1、波多黎各自治邦43.1、新罕布什尔州43、西弗吉尼亚州42.9、佛蒙特州42.8；而房产市值最高的五个州年龄排序是：佛罗里达42.4、纽约州39.2、伊利诺伊州38.6、加州37、德克萨斯州35.1，因此从人口年龄结构看，德克萨斯州和加州在未来10年内还可以保持不错的人口自然增长。另外一个数据也同样可以反应这个情况，家庭户均成员超过3.5（平均有1.5个孩子）的州全美国只有5个州，其中就包括加州和德州，而18岁以下家庭成员占比最高的城市也主要集中在加州和德州，这些家庭成员是未来维持地区人口自然增长的主力。
2019年美国各州人口年龄中位数
美国各州平均家庭成员数量图

美国家庭拥有18岁以下家庭成员占比最高的40个城市

影响国内移民数量变化的主要因素是就业机会、税收成本、物价等，过去10年全美就业机会增长率最高的5个州分别是犹他州、爱达荷州、内华达州、佛罗里达州和德克萨斯州，不过由于犹他州、爱达荷州和内华达州的人口基数较小，因此过去10年为美国贡献最多新增就有机会的就是德克萨斯州和佛罗里达州，这和全美过去10年人口增长最快的地区相吻合，而美国东北部和中部地区则是新增就业机会最少的。此外德州和佛州也是美国7个免征州个人所得税的州之一，年轻人在这里不但可以找到工作同时可以享受较低的个税税率。而德克萨斯州也同时是美国6个免征州企业所得税的州之一，在过去的十年里越来越多的大型企业和新兴科创企业都将总部定在了达拉斯、奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥等德州大城市，在税收政策不变的情况下相信未来这一趋势还将持续。相反的美国西部和中北部五大湖区所在的州以及纽约州是美国个税和企业税负最高的地区，因此这些地区也是过去10年美国本地人迁出最多的州。除了不断增长的就业机会和较低的税务压力之外，德克萨斯州还是生活成本最低的州之一，综合生活成本在全美52个州中排名第13低，物价指数为92（以全美平均值为100计算），包括食品服装日用品在内的零售商品物价为全美第三低，德克萨斯州的两个全美前20大都会区达拉斯和休斯顿的物价也在20大都会区中分别排名第13和第19，达拉斯的物价仅比全美平均物价高8.5%，而休斯顿的物价比全美平均还要低4.2%，综合以上所有因素，未来德克萨斯州依然是吸引美国本地人移民迁入的主要地区；美国西部的加州以及东北部各州会因为较高的税负和昂贵的物价让更多本地人迁出；而五大湖区的老工业区就业机会减少税务成本高、中部内陆地区虽然物价低廉但因为没有新增就业岗位且气候干燥并不宜居，因此这两个地区将继续扮演人口流出最快的角色。
过去10年美国各州新增就业机会增长速率排名

2020年美国各州州个人所得税平均税率 
2020年美国各州州企业所得税平均税率
2020年美国各州平均生活成本（以全美平均水平为100为基数计算）

美国20大都会区平均生活成本排名

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