讲座回顾 | 德州做生意投入低利润高?商业投资回报有多大?
平均阅读时长为 15分钟
2月23号
吃货小分队在线上举办了一场
“自营生意投入低利润高?
德州商业投资回报有多大?”
为主题的讲座
这次的主讲人是
国际注册商业地产投资师 Ceci Hampton
和商业地产经纪 Laurence Chiang
接下来小编带你回顾一下讲座的内容
这次讲座的主要内容是
👇👇👇
讲 座 主 要 内 容
达拉斯当地的经济现状,商业类型和增长趋势 德州自营商业投资全分析 德州商业地产开发类型及回报
- 房屋、土地、商业楼宇买卖
- 地产开发(商业、住宅)
- 配套物业租凭、后期服务(法律/税务)
Q:商业地产的定义?
A:商业地产指涵盖运营的概念,涉及到零售、餐厅、工业、医院、酒店、娱乐等等项目,使用用途和民宅有巨大区分,以运营、服务存在的形式定义为商业地产。
德州地大物博,也非常都市化,外来人口较多所以人也较为包容。招商引资、经济发展、免税等政策招来很多好的科技、能源、通信、航空、金融保险等企业,居住环境也比很多外州更有竞争力。 家庭平均年收入:达拉斯美国第四大都会区,仅次于纽约、洛杉矶和芝加哥,人口将近800万,亚裔、华人较多的地方家庭年收入超过12万一年,South lake地区可达到20万一年。 在一个城市投资应看城市发展是否稳定,风险是否可控,若该城市有多元化经济,并且人口有持续增长的潜力,相对而言发展比较稳定。达拉斯有24家财富500强企业,各行各业,非常多元化,城市不会因为其中某个产业的调整造成大范围影响。德州税和劳动力成本占极大优势。
德州人口总数约3000万(12月2020)
- 达拉斯:都市会区最大,地理位置优,在美国中心位置,基础建设包括公路、铁路等较为发达,水资源充足,城市发展空间极大
- 休斯顿:都市会区第二大,靠近墨西哥湾,主要产业为物流、石油、能源、NASA和癌症中心等,石油产业占比相当高。
- 圣安东尼奥:城市较小,旅游城市
- 奥斯丁:城市较小,高科技公司较多,由于基础建设限制所以发展受限
美国经济大州德州的GDP 2019为1.89万亿美元,和加拿大全国的GDP一样 根据move.org进行的一项调查,德州在2020年成为全国第二大搬入州,而千禧一代在所有年龄段中的移居到德州的比率最高。
- 达拉斯有很多公立及私立学校,包括全美十大高中前十名,小布什总统和劳拉夫人的大学母校,很多人搬去达拉斯因为公立教育非常好
- 3家10强公司:Exxon Mobil, McKesson, AT&T;24家世界500强公司,42家世界1000强公司。例如:Jamba Juice, Toyota, Jacobs, Care Mark, McKesson, Charles Schwab, PGA, KT&G, Mid-State, CBRE等
- 5月中旬,德州政府就按照计划逐步有序放宽封城和封锁经济政策
- 德州政府积极招商引资建设工厂来解决疫情期间出现的就业问题
- 从2019年7月到2020年7月的统计数据表示,有约38万人的增长,不完全统计有近18万华人,华人社区多集中在DFW北部的几个城市
生活成本:
两次金融危机回复速度超过全国平均,世界各国的美食都能吃到,消费指数相比东西岸比较实惠。油价很低,消费税低于别的州,不收州税。
达拉斯为2020年全美商业地产投资总额前十大城市排名第二。
商业地产四大区块:办公,工业,多户住宅(公寓),及零售;其中工业和多户公寓住宅两类商业地产投资金额更高居全美第一名。
- 公寓价格自2011年一直上涨,成交天数平均15-30天。(公寓市场和投资机会的增长证明有很多外移人口)
- 土地成交量2020较2015年大幅提高,议价空间越来越小,2016年:7.5%,2021年:5%
- 零售商业活动:仓储租赁增加,DFW地区新建零售店面增加
- Covid期间出现很多二手餐厅(现有餐厅转让),有兴趣投资餐厅的朋友可以在前期投资较少,而且快速进入营运及营收,投资回收期短
- 投资周期短
- 回报率高
- 收入税低
- 海底捞:由于知道99大华即将入驻达拉斯的Frisco 市,所以挑选了这个地点,建筑设计、招标、完成建筑都是由汉普顿国际地产团队,Ceci牵头完成。后邀请很多大品牌preleasing,还会帮商家做品牌推广,团队多元化的服务可以在多方位帮助到商家
- Wellspring Estate民宅小区开发
- 建议开发商应该按照周围条件和城市发展方向来分析土地价值,人口数据、经济数据、企业数据与其息息相关,大的项目,买地阶段尽量用现金买,预估回报会超过20%/年。
- 达拉斯的房子非常抢手,好的房子基本上都有30-50个offer,对比去年房价上涨了18%。
1.由于covid好多office都空置了,请问这对于商业用地投资有影响吗?影响时间有多长?
A:Office要恢复的话需要在covid平稳后6-12个月时间,有些传统office可能会彻底改变其用途,比如高楼式的办公室到共同办公区间,可能会有不同的发展方向。但其实任何时候都有做的好或不好的商业类型,商家需要根据不同的政策,正确的找到自己的发展方向。
2.达拉斯商业土地的地税高吗?税率是多少?
A:土地的投资,如果是存地Land Banking,基本可以保持农业用地,基本只有几百美金一年;但是如果转为开发时,需要付前三年的roll back tax。如果这块地已经在很成熟的区域里面、有商业用地目的了,税率会和其他税率一样。
3.请问现在搬去德州的人这么多,房市不管是住宅还是商业都这么火,现在从业人员是否很缺,考德州执照是个好时机吗?
A:我们有一个客人就是疫情期间搬来的,他在Oregon和加州都有执照,现在也在考虑拿德州执照。现在搬来德州的人非常多,是个考执照的好时机。
4.达拉斯有那些好学区?
A:公立学区比如Highland park, Lovejoy, Carroll ISD都很好,均价在80-180万左右。其次就是Plano, Frisco, Prosper, 和Allen,均价在45万以上。
5.达拉斯住宅区的治安状况?
A:对于大都会区来说达拉斯的治安状况很好,某些地方相对差一些是因为人口结构和收入,但我们这期讲座中提到的城市都很不错。
6.多户住宅的投资是不是比单户难管理?
A:Yes and No. 要看多户住宅的类型和管理公司情况。单户住宅也有它的挑战性,比如说位置比较分散,因为达拉斯很大,找的管理公司需要能照顾到不同位置的单户住宅,所以我们有些客户看好增长区域后,就在同一个小区多买2-3套房子,也便于管理。
7.出租房占地太大会对收益造成影响吗?
A:我们不建议出租房买占地太大或带泳池的房子,因为租客不太会愿意做大量的维护,房主需要付较贵的维护费。
8.小型办公楼或零售商业楼宇的市场目前状况如何?疫情期间价格上涨还是下降了?
A:价格都有一定的下调,主要体现在cap rate,以前好一点的大概是5%多,现在基本是6%以上买得到。零售商业也是如此,现在会看到一些疫情以前不会在市场上卖的品牌,所以疫情期间是入手的好时机。
嘉 宾 简 介
Ceci Hampton-CCIM, CIPS
从业背景:
获得荣誉:
2010 年移居美国达拉斯,在此前十年曾在中国的房产开发公司、地产营销公司任销售负责人、物业总监、人力资源总监等职务。是汉普顿国际地产(Hampton International Realty Group + Hampton Commercial )的创始人。团队一共有14名成员,其中2名专业商业经纪人,7名专业住宅经纪人。服务内容包括房地产土地买卖、开发、商业楼宇买卖、房屋销售买卖等项目。Hampton Group是KW Commercial 成员,Keller Williams Allen 销售中心成员。该销售中心是北达拉斯都会区最大的Collin County 成交量最高的公司。Ceci Hampton也是2021 CCIM全球委员会委员, Keller Williams Allen 销售中心领导成员。
获得荣誉:
2016– Platinum Medallion Award (# 6 销售中心 铂金奖)
2016– Rising Star Real Estate Agent in Texas Monthly Magazine ( 德州月刊 新星奖)
2017– Double Platinum Medallion Award (# 2 销售中心 双铂金奖)
2018-- Platinum Medallion Award (# 7 销售中心 铂金奖)
2019-- Platinum Medallion Award (# 6 销售中心 铂金奖)
2017 and 2020 -Keller Williams Realty North Texas | New Mexico | Memphis 大区, 百万经纪人奖
2018-2020 达拉斯地区最权威商业杂志 D magazine:最佳经纪人和最高业绩奖
完成交易总额:>1亿9千万美元
商业管理项目:>3千5百万美元
Laurence Chiang-MBA, AIA, MICP
在加入汉普顿国际房地产集团担任商业地产副总裁之前,Laurence 曾担任全美前三大国际建筑设计公司的商业建筑副总裁,时任注册建筑师,高级设计规划师和资深项目经理。他拥有25年丰富的领导、设计和管理大型建筑设计与建造项目的经验,以及与众多利益相关方和建筑工程顾问团队的沟通协调和风险管控,以确保项目的成功执行与交付。Laurence主导设计和管理的商业建筑类型包括高端的工业、航空、医疗、写字楼、多模式交通、酒店、博弈、体育、场馆、教育、多户住宅和公共建筑。
Laurence还拥有LEED和WELL建筑专业认证,致力于引导建筑设计和施工过程,最大化降低对环境的冲击,促进可持续经营,并最大化提高终端用户的健康和福祉,进而大幅提升业主和租户的品牌资产和长期收益。
凭借着他在商业建筑设计和规划多年的专业知识和经验,Laurence为商业地产投资和土地开发项目带来了独特的视角和价值。
Laurence 出身于台湾台北,在美生活20余年。他于Harvard哈佛大学GSD设计研究院获得建筑设计硕士学位,并于德州SMU大学Cox商学院获得EMBA高管工商管理硕士学位。
公司网站:www. Hampton-International.com
微信: Ceci713559
电话:
214-326-5903
(Ceci团队公众号二维码)
*本文为吃货推广文章,仅为传递、
参考之用,不构成任何行为的建议。
不代表吃货立场。仅供参考。
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