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如果你已经决定购买新盘，第一步可以有两个选择，要么找个熟悉各个新盘的agent帮你预约带你看房，给你详细讲解各个新盘的优缺点，帮你做选择和谈判；要么可以自己给新盘打电话，一个个看过去。
我个人建议带agent一起看房，一是 agent一般对各个新盘的销售情况都比较熟悉；二是agent在户型和位置选择上能够给你提供很多有用的建议；第三，有时候agent还可以帮你砍价或者拿到更好的条件。
不过新房给agent是referral fee，第一次和agent一起去需要注册，这样在新盘那边就会认为你是这个agent介绍来的。所以需要提前想好，自己是不是需要agent，或者想找哪个agent和自己合作。

不一样的视角讲讲购买新房是否需要Agent

接下来我们聊聊买新盘的步骤：
第一步，还是需要先确定预算，和自己想买的户型和位置。建议可以找loan agent聊聊，对自己的预算有个大致的把握。
第二步，选新盘，要么自己多做功课，要么找agent帮你，如果agent帮你你可以省很多时间，而且房价对于你只有可能会减少而不会增加。
可以参考“买房应有的大局观”。
第三步，选好后和新盘的prefer lender拿到你的pre approval letter 。新盘和二手房不一样，一般他们都会有自己的prefer lender，只是需要你和他们拿到pre approval letter，但是不代表你后面必须和这个lender合作。不过，通常新盘的lender会给你比较多的credit for closing cost。到时候你可以比较哪个银行给你的利率和条件更好些。
第四步，交定金（通常是
3%
），签合同。大部分新盘会给你
14
天的
loan contingency
，这个是给你和
lender
去合作拿到
underwritting letter
的时间。
第五步，去建商的design center挑选房屋的upgrade，这个建议最好是agent陪同，因为他们对装修成本更熟悉。不过有的新盘已经建的差不多了，可能不需要你再去选upgrade，而是builder的designer已经选好。这一步取决于你买的房子盖的进度。
第六步，等到新房sales通知你已经确认了交房日期（一般会提前40天左右通知），你可以开始选择lender，开始loan的流程。
所以，如果你买的房子是半年后交房，你现在只需要交3%的首付，其余尾款是等到交房时再交。
第七步，在交房前，builder会安排walk through，就是你去房子做一次房屋检查，通常builder会安排人带你们一起做，详细讲解一下房屋，并检查哪些地方需要维修（例如地板划痕啊、橱柜门是否晃动等）。这些需要修补的地方 builder会做记录并在close之前完成维修。
第八步，签字和验收房屋。这两个有时候先后顺序会颠倒。这个验收房屋指的是去房子看看之前指出的需要维修的部分是否已经维修完成。但是通常不用太担心，因为建商有1年的warranty，你住进去之后有什么问题也可以要求他们来维修。
第九步，Close。和二手房一样，Title去政府登记你的名字在房产上，登记完成后Sales会通知你去拿钥匙。
Notes：
1. 二手房的closing cost和新房的通常不太一样。二手房根据城市的不同，有些费用是seller付，有些是buyer付；但是新房几乎都是buyer付。
2. 验房时需要找inspector吗？这是很多客户会问到的。是这样，新房在建房的时候，是有city的检查员按步骤检查的，所以墙里包括表面finish的大部分（主要是结构、水、电、煤气）都是city已经检查过的。inspector去检查也通常大部分是看水、电这些露在外面的部分是不是合规范（city已经检查过）会比city再细致一些。小伙伴自己去看，也要看看墙和地板有没有划痕、脏污，所有的水管，下水，灯，窗户，门锁这些都检查一下，除了墙壁和地板的脏污，其余基本都有1年warranty，所以不用特别担心。至于要不要找inspector，凭小伙伴们自己的心意啦。

Wen的买房指南系列文章：

湾区二手房购房流程及准备工作——Wen的买房指南（一）上

湾区买房应有的大局观——Wen的买房指南（二）

为什么说Contingency是一把双刃剑?——Wen的买房指南（三）

为什么我的Townhouse其实是个Condo？——Wen的买房指南（四）

关于Wen Zhao

Wen毕业于北京大学光华管理学院，2019年是美国最大的房产公司KellerWilliams Cupertino的Individual TOP 1房产经纪，全美TOP 1%房产经纪。2020年初加入美国增速最快的房产公司Compass，入选America's Best Realtor。
Wen在北大学习期间，曾被送往美国Washington University和Emory University 商学院交换学习。在Emory读书期间，Wen拿到了谈判（Negotiation）课程的最高分，并为UPS全球跨境业务完成了市场战略分析，熟悉各个国家的文化及消费者行为。
Wen26岁成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，曾主管三个部门，负责所有凤凰主持人和大型活动的媒体合作。2003年Wen参与创办蜂鸟网（FENGNIAO.COM）——已被美国公司CNET收购，2008年创办男装品牌（HANY.CN），现在HANY是年销售上亿（人民币）的在线服装公司。
Wen 2014年来到硅谷定居，来到美国安顿下来的首要任务就是买房。在买房的过程中，走了很多弯路，也浪费了很多时间，关键是我想最后我们确实是用比别人高很多的钱砸出了一套房子。这段经历让我开始琢磨，其实有很多人像我们一样，这时候，如果能遇到一位可以信任，专业靠谱的agent会非常幸运，将会解决所有难题。再加上本身我就对建筑设计有着浓厚的兴趣，看房对于我来说是乐此不疲的事情，所以决定进入这个行业，以客户所想为自己所想，以客户所需为自己所需，提供湾区最好的房屋买卖服务。
在进入这个行业初始，听到了一些成为超级销售的“经验”。但是我认为要为客户挑选出最适合他们的房子，而不是单纯推销房子。
在Wen看来，营销的本质是产品，听起来很简单，但是其实是最难的。对于Agent来说，这个优质的产品就是房子和服务。每一个帮客户买的房子就是我们拿出来的产品，当你能拿出最棒的产品，你就是最优秀的Realtor。每一个客户都是独一无二的，适合他们的产品和服务也是独一无二的。其它所有的市场分析、购买经验、谈判技巧都是为这个独一无二服务。这也是Wen可以迅速跻身于全美Top1% Agent的与众不同之处。
听听Wen的客户怎么说？
客户说：Wen最厉害的地方就是能在你预算内帮你买到最好的房子。
Realtor这份工作在我心里，是一份热爱的事业，所以我的目标也是能够帮客户买到他们最喜欢的房子。这不仅需要了解市场，了解房子，还需要足够的耐心、高超的谈判技巧，才能等到Dream House并一举拿下。
客户说：Wen帮我们买的房子价格拉低了整个地区的房价。
我在26岁时成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，主管三个部门，负责所有主持人和大型活动的媒体合作。商业谈判是我的天赋，也早已浸入我的血液中。永远把客户利益放在第一位，帮客户节约每一分钱是我内心的驱动力。
客户说：你是世界上最好的agent，遇到你是我们最大的幸运。无论遇到什么难题你都能帮我们解决。
我在北京有过两次成功的创业经历，每次都是从零做起，经历过很多难以想象的人生起伏。正因为这些丰富的职业经历，所以我能不惧困难，并冷静的分析解决各种困难——请记住，方法总比困难多。
客户说：买房一年后，各种问题还找Wen，她还陪我们挑选装修材料，服务实在是太好了。
在我心里，并没有把这些看做是服务，因为服务是要求回报的，我并不求任何回报。做这些事情就像帮助朋友一样，因为很多客户在我心里早已是朋友了。
Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。所以，Wen用心去帮每一位客户找到他们的Dream House，就像是为Wen自己挑选房子一样。
感兴趣的小伙伴可以登录Wen的个人网站，那里有Wen的客户的真实评价。
如果您有意向在硅谷置业投资，我将为您提供专业的房产咨询服务，个人微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。
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