▲ 2021年2月10日，戴口罩的乘客在韩国首尔站准备坐车回家过节，以首尔为核心的首都圈集中了2500多万人，不少人居住在首尔周边的卫星城。（新华社/图）
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  • 历届政府实施的至少24套调控政策，被认为是“打补丁式的调控措施”，直接导致了“按下葫芦浮起瓢”的效果，“不仅没能控制住房价，反而成为房价的推手”。
  • 2021年2月，韩国政府公布第25套楼市调控政策，被韩国媒体称为“最有野心的房市供应计划之一”。
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文 | 南方周末记者 施璇
责任编辑 | 于冬
2021年1月12日，文在寅从位于青瓦台主楼二楼的总统办公室走出，表情严肃，他行至一楼大厅深鞠一躬，开始发表一年一度的新年致辞。
“对那些正在为住房问题而苦恼的民众，我表示深深歉意。”虽然在近半小时的发言中只有短短一句，却是文在寅首次就未能稳定韩国房价道歉。
2020年，韩国房价出现了过去9年来最快的增速，同比上涨5.36%。其间，文在寅政府出台了一系列政策抑制房价，但成效甚微。
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“首尔房价让本地人也望而却步”

位于韩国首都圈内的富川市，与首尔市区只有“一脚油门”的距离。一名当地房地产中介告诉南方周末记者，2019年三室两卫约30韩坪（约合99平方米）的高层公寓价格为3亿韩元（约合人民币174.3万元）左右。2021年初，它的价格已升至4亿韩元以上（约合人民币232.4万元）。
韩国楼市也是“买涨不买跌”，韩国楼市热度居高不下，“飞蛾扑火”的买家却只增不减。据韩国国土交通部统计，2020年全年，韩国累计住宅成交量同比增长58.9%，创下韩国政府自2006年开始统计该数据以来的最高值。
2018年，江苏人李烈到韩国读博，因为租房遇到困难，他决定在学校周围购入一套高层单间公寓，位置在首都圈天安市内。
买房之后，李烈仍时常关注着韩国房价动向。他告诉南方周末记者，他手中的这套公寓价格在两年涨价大约20%，“房价是有涨，但没有新闻媒体里说的那么夸张，翻倍什么的不至于（出现）。”
天安市位于韩国忠清南道，毗邻首尔，离首尔江南地铁站约有50分钟车程，属于首都圈的外围。与身处天安的李烈不同，住在首尔麻浦区的李垠知感受到的是完全不一样的房价热度。
“首尔的房价让本地人也望而却步。”她对南方周末记者抱怨。李垠知是土生土长的首尔麻浦区人，从小居住的房子来自其祖父祖母的赠予。
随着她和哥哥都已经长大，她的父母也想换一套新房。因此，高昂的首尔房价时常成为一家人饭桌上的聊天话题。
李垠知一家所在的麻浦区位于首尔汉江边，各类基础设施较为完善，附近还有弘益大学、世界杯公园等热门景点。
即便用手中的老房子置换同一地段的新房，麻浦区现在的房价也让李垠知一家感到吃力。她的父母因此觉得，退休之后离开市区，到房价更低的首尔近郊养老也不失为一种选择。
对今年准备从家中独立出来的李垠知来说，选项就没那么多了：工作和生活都要求她暂时无法离开首尔，她希望能继续住在麻浦区。
首尔的房租随着房价水涨船高。最近，李垠知一直在了解租房信息，首次直面房价高企带来的生活压力。不论怎么算，自己手中的工资在高涨的房租面前都显得微不足道。
“首尔的房子真的太贵了！”李垠知很失落，“租房都这么困难，别说买房了。”
2021年1月，韩国国民银行（KB）发布的报告显示，韩国全国住宅交易每平方米平均价格为459.8万韩元（约合人民币2.69万元），首尔住宅交易每平方米均价为919.6万韩元（约合人民币5.38万元）。
首尔房价本就远高于其它地方的房价，但在过去一年，首尔房价的涨势更加凶猛。2020年1月，首尔成交的公寓均价约为8.7亿韩元（约合人民币505.5万元），公寓成交价格则涨至10.6亿韩元（约合人民币615.9万元）。
在韩国，公寓是多数民众的主要居住类型，大约占全部住房类型的60%。
房价高企，“抢房大战”则愈演愈烈。2020年6月，首尔一处高层公寓推出110套新房源，一度吸引了3.74万名购房者，平均340人抢购1套公寓。
首尔的购房热潮也蔓延至周边城市。2020年11月，韩国首都圈内的京畿道果川市推出1000套房源的新楼盘，前来登记的购房者高达47万多人，中签率低至470∶1。
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“打补丁式的调控措施”

进入21世纪以来，韩国楼市出现了两轮大幅增长，第一轮在2006年达到高峰。当时，首尔房价涨幅近20%。
从2016年开始的新一轮房价上涨来临，恰好与文在寅总统的任期吻合。2017年，上台之初，这位前人权律师承诺要创造一个韩国人只要勤劳工作、就可以养家糊口、买得起房的公平社会。
在2019年11月的一次会议上，文在寅依旧表示韩国全国房地产价格已经稳定，“我尤其想说的是，我的政府对房地产问题非常有信心。”
在2020年的新年致辞中，文在寅依旧信誓旦旦地表示，“我永远不会输掉这场和房地产投机者的战争。”
一年后的新年致辞中，文在寅首次就高房价问题向国民致歉。
文在寅执政三年，首尔公寓的交易价格中位数从2017年5月的每套6.06亿韩元（约合人民币352.1万元）涨到2020年12月的9.47亿韩元（约合人民币550.2万元），涨幅达56%。
韩国政府已陆续出台24轮调控政策试图“冷却”楼市。这些措施大多以打击房地产投资为主，加强市场监管，收紧对购房者的贷款限制，提高各类房地产税。
文在寅上任之初，被列为重点房价调控地区的基层行政区有37个，如今已增至111个，几乎占韩国226个基层行政区的一半。
一些金融措施也相继出台。例如，住房抵押贷款限制从70%降至40%；禁止购房者对价值超过15亿韩元的房产进行抵押贷款；多套房产持有者的综合房产税从3.2%上调至6%；转让持有时间不满一年的住宅时，税率从40%调至70%；持有不到2年就售出，税率也高达60%。
韩国政府还着眼于解决首尔房地产市场长期的供需矛盾。它计划在首尔附近的高阳和富川建造新型卫星城市，试图将首尔公寓的高度限制从35层提高至50层，将最大容积率从300%提高到500%，它甚至还计划将一些军事用地和国有房产转为住宅区。
文在寅政府的一系列政策成效并不显著。上述首尔房地产中介对南方周末记者描述过去一年的首尔楼市，“降3000万（韩元），涨1亿（韩元）”。
韩国《中央日报》认为，文在寅政府实施的至少24套调控政策是“打补丁式的调控措施”，导致了“按下葫芦浮起瓢”的效果，“不仅没能控制住房价，反而成为房价的推手”。
在越来越严苛的购房限制条件面前，民众的买房热情却更加高涨。韩国房地产信息平台Zigbang专家咸英真在接受媒体采访中表示，“在未受限制或者房价涨幅较小的地区，人们产生了‘趁房价再涨之前赶快买房’的心理”。
原本处于价格洼地的住房价格因此大幅上涨。根据韩国房地产院的统计，2020年该国房价涨幅最大的城市为世宗市。
一项政策利好带来房价猛涨。2020年7月，有政府官员提议“迁都世宗”，加上世宗较首尔更低的房价，吸引了大量购房客、炒房客涌入，世宗的房价一年内暴涨41.99%。
房价上涨直接危及房屋租赁市场的稳定。2020年7月，韩国国会法治司法委员会表决通过《住宅租赁保护案》，新政策旨在保障租客的利益。
根据该法，全租租户连续租住时间超过两年时，可在合同期满后要求延长两年租约，但房东及其直系亲属可在用于自住的情况下拒绝续约。按照全租和月租的租金上限规定，房东一次性上调房租价格的幅度不得超过上次租金的5%。
“全租”是韩国一种特有的租赁方式，租户向房东交纳大量押金，通常高达房屋市价的70%左右，租房期间只需要缴纳水电网等基础费用。一般租房时间不得低于两年，租住期满后房东会退还押金。
新法规的出台却背离初衷，带来新的外部性，它导致全租房的押金大幅上涨。据韩国银行（BOK）统计，2020年10月份首尔公寓的平均全租价格涨到5.378亿韩元（约合312.5万元），与三个月前相比增长了7.5%。
市场上可全租的新房源也急剧减少，越来越多的房东对5%的房租上限不满，因而选择自住或直接跟现有的租户续约。
“现在租房市场因为这部新法很乱套。”有家人从事房地产行业的任嘉莹告诉南方周末记者，一名原定2020年10月结婚的友人，直到同年8月还没有租到婚房。
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炒股不如炒房

随着韩国经济在上世纪80年代开始起飞，投资房产逐渐成为韩国投资者的优先选择。
2018年，韩国普通家庭平均总资产中，房地产占比76.6%，金融资产仅占18.9%。作为对比，在股市发展成熟的美国，截至2016年，只有35%的美国家庭财富是非金融资产。
韩联社认为，创历史纪录的低利率和有限供应是本轮韩国首都区房价上涨的根本原因。根据韩国银行（韩国央行）的统计，2020年10月下发的住房贷款平均利率约为2.47%，比一年前再降0.2%。
韩国股市也不如楼市收益率高。如同韩国财阀经济独占鳌头一样，韩国股市依旧由几家大公司占主导地位。据韩国《每日经济新闻》统计，截至2020年3月，仅三星电子一家公司，就独占整个韩国综合股价指数市值近34%。
因此，投资者难以对股市进行稳定多元的投资。持续的低利率不仅刺激韩国民众对房地产投资的需求上升，外国炒房客也越来越多。
据韩国房地产院的统计显示，2020年，外国人在韩国房产交易量破两万，创下历史新高，同比增长18.5%，交易楼盘主要集中在首都圈。韩国国税厅的调查还表明，外籍业主从未居住过的房产占32.7%。
这在韩国引发了一场打击“外资炒房”的争论。韩国特有的“全租”租赁方式也刺激着楼市。在韩国，即使“月租”的租赁方式也要求租客支付相当一笔数额的押金，一般是10个月左右的租金。
而在全租的至少两年租期内，房东一次性收取一大笔押金，这相当于房客向房东无息借钱，房东可以用这笔钱进行其它投资。拿着这笔钱，韩国房东往往再次选择投资房地产。
“这种租赁方式存在天然的风险性。”李烈告诉南方周末记者，不少租客支付的全租押金几乎是其所有的积蓄。
据韩国中央东洋放送株式会社（JTBC）报道，从2016年开始，一名首尔房地产商先后利用来自全租的收入购入了280套房产。随着他在2019年破产，租户们要不回押金，大批租户的生活受到影响。
全租是首尔等地最典型的房地产租赁方式。韩国《东亚日报》透露，2020年6月，首尔全租房交易占比为71%。
韩国的金融优惠政策也偏向全租方式，银行不仅为全租房提供了专门的优惠贷款，利息也远低于月租金。因此，全租房仍是多数韩国人租房的优先选择。
多项政策偏好和全租等经济活动模式，导致少数人掌握着大部分韩国住房。来自韩国银行的研究员镐顺辛（音译Ho Soon Shin）和玄昌义（音译Hyun Chang Yi）在《韩国房地产市场：特征与对策》一文中指出，截至2016年，首尔多套房业主持有的住房单位数量占首尔住房总量的53%，略高于49.9%的全国水平。
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“最有野心的房市供应计划之一”

韩国也存在着严重的区域发展不均衡问题。韩国总人口约为5100万，以首尔为核心的首都圈集中了2500多万人。首都圈占全韩国10%的面积，还创造了逾50%的韩国国内生产总值（GDP）。
“在首尔有房是一种身份的象征。”李垠知认为，对于多数韩国的年轻人来说，在首尔求学、工作、安家是一条顺理成章的道路。
但飙升的房价和不稳定的楼市让年轻人的“首尔梦”难上加难。2019年，近九成的韩国新婚家庭（结婚申报5年以内的韩国国内居住初婚夫妇）负债，无住房新婚家庭占比近六成。
“住房成本的增加，不仅会加重无房人员的经济负担，还可能间接导致劳动人口的减少。”韩国经济研究所研究员刘晋松（音译Yoo Jin-sung）呼吁，“（文在寅）政府应该放宽对房地产市场的管控，改变政策方向，增加可负担住房的供应量。”
沉重的住房负担挤占了育儿费用，也降低了韩国年轻人的生育欲望，最终导致韩国政府扭转全球生育率最低的努力化为泡影。
韩国楼市持续高温，也危及文在寅政府的支持率。2020年5月，文在寅因有力应对新冠肺炎疫情获得71%的超高支持率。不过，随着新冠疫情反复和房价问题持续，文在寅政府在2021年1月第一周的支持率跌至35.5%。
韩国民意调查机构Realmeter认为，最新的支持率达到文在寅就任总统以来最低水平。2020年12月底，文在寅政府更换国土交通部长，前部长金贤美因无法遏制房价饱受批评。
据韩联社报道，受文在寅总统提名的新任国土交通部长为卞彰钦，曾是一名研究城市规划的教授，后任韩国土地住宅公社社长。2014年至2017年，卞彰钦因带头倡导扩大首尔公租房供给活动而声名鹊起。
2021年2月4日，韩国政府公布了第25套楼市调控政策，被韩国媒体称为“最有野心的房市供应计划之一”。
第25套新政以增加楼市供应量为核心。按照该政策，全国将在2025年之前新增83万套住房，其中包括首尔的32.3万套新住房。
（应受访者要求，李烈为化名）
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