今天的推送应该是农历新年之前最后一篇主题了，这篇主题应该也会比较有趣，将采取时间线模式对于往期发布的多个主题进行复盘、分析和展望。对于这篇文章，我建议的大家先从头到尾读完，如果对个别提及的往期主题感兴趣，再点击文中超链接入口，进入往期主题查看和验证过往内容。
过去一段时间，我一直在试图通过公众号和微博扭转大家的固定思维，希望大家不要把投资死死盯在买房上，并且多次强调楼市的不可预知性和潜在风险，表示不要在房价上钻牛角尖，能跑赢房价的方法多的是。 
这些主题和其中部分内容包括： 
（1）2020年11月27日：《没有常识，注定失败》
这则主题批评了某个唱空美股张口就来的自媒体，并且强调投资的三个常识：1人类的生产力注定将不断发展、2经济永远在波动中上升、3信用货币长期贬值。发文时，纳指12000点，现在14000点。
（2）2020年12月20日：《白酒贵过高科技，凭什么？》
这则主题聊了聊当时已经非常火爆的白酒股，表示消费的高估值存在其合理性，认为中国的消费和美国的科技是各自市场中投资者的天堂。并给出结论：在市场钱太多、优质资产又太少的背景下，白酒板块的估值维持高位甚至继续创新高会是大概率事件。
发文时茅台股价1845元，现在超过了2600元。
（3）2020年12月21日：《不要在房价上钻牛角尖》
这则主题旨在消除读者焦虑，希望大家不要对房价过于紧张。因为稳定房价是当下中国经济发展的必然需要，而且普通人要让资产跑赢房价实在是一点也不难。当时这个主题甚至明说了就是要配置优质的权益类资产，并且给出了极为具体的例子：2017年3月至发文时的2020年12月21日，沪深300涨了50%、标普500涨了63%、纳斯达克100涨了137%。都远远跑赢同期一线城市房价涨幅。如果你持有了不少这类资产，还焦虑个啥呢？
原文还指出普通人应该保持学习，放宽视野，抗通胀不是只有买房一条路可以走，恰恰相反，我们现在更多更好的选择。如果在能力有限的情况下非要在房子上钻牛角尖，最后的结果一定是得不偿失。
对了，从发文到现在仅一个多月时间，沪深300、标普500和纳指100又分别涨了14.6%、5.9%、7.9%。对于有些人来说，这是这一个多月的收获，对于另一部分人来说，这是这一个多月所错过的。
（4）2020年12月23日：《换一个货币蓄水池》
这则主题从当时证监会的一个表态说起，当时证监会召开专题会议表示要促进居民储蓄向投资转化，大力发展权益类公募基金。我在这个主题内将其用意解读为：好好发展资本市场，让A股成为老百姓可以放心投资、保值增值的地方。再简单一点说，就是中国想换一个货币蓄水池，过去是房地产，但正在想办法让未来的蓄水池换成股票。
实际上，过去这两年来中国一直在努力培育资本市场，这些细节包括但不限于：
1、刘鹤副总理在2020年陆家嘴论坛指出，要坚持建制度、不干预、零容忍，加快发展资本市场。鼓励中长期资金开展价值投资的制度体系，强化对市场中介机构的监管，大幅提高对财务造假等违法违规行为的打击力度，加快推动证券代表人诉讼机制落地，更好地保护投资者利益；

2、监管部门对待险资的态度出现180度转弯，从前几年以排斥险资“野蛮人”，到现在引导险资入市；
3、积极引入外资进入A股，降低甚至取消外国投资者进入A股的壁垒，QFII基金取消所有限额。
一边摁住房地产信贷、另一边积极引入长期资金进入A股，显然是希望做好“房住不炒”的同时再培育出A股的长牛，这已经是很明显的国家意志了。这个方向是正确的，一个经济大国不能没有强大的资本市场与之匹配。
我对蓄水池的切换是抱有期待的，事实也证明，无论是过去这两年还是发文后的一个多月，A股的表现都很不错。
（5）2021年1月1日：《资本市场这么好，你却一心想炒房》 
这则主题对比了2020年中美权益类资产的走势，表示权益类资产（而非房产）才是未来投资最好的赛道。
中美2020年部分权益类资产表现对比
文章也指出投资权益类资产应该向买房学一点佛系和耐心，在认准了一项优质资产的前提下，以合理价格买入后就不要老盯着市场看了。有些人恨不得交易时段每分每秒都盯着K线图，这真的一点意义都没有，纯属浪费时间，在拥有优质资产之后，你要做的事就是吃喝玩乐。
这则发布于2021年第一天的主题也直言希望可以鼓励读者在投资领域开阔视野，投资不只是有买房一种方式而已，一定要把对买房的非理性偏好扭转回来，使自己的资产配置更加优化、更加均衡、也更具有成长性。
现在，距离发文已经过去了一个多月，A股也好、美股也罢，市场怎么样大家应该看见了吧？
（6）2021年1月2日：《一件被严重低估的事》 
这篇主题针对央行和银保监会在2020年最后一天出台的重要文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，指出这个通知的意义非常重大，他的重要性被很多人低估了。
后来发生的事情我们都看到了，那就是上海、广州、深圳、杭州等地房贷的显著收紧，本质上都是在执行这则通知的内容，这一轮收紧不是调控，而是去杠杆。
（7）2021年1月10日：《别预测房价了，因为这没有意义》 
在这篇文章发布时，当时很多平台和（自）媒体纷纷对2021年各地楼市进行预测。而我在这则主题中明确表示预测房价没有意义，因为一方面楼市的人为影响因素太大，随便来一个新措施，就能让趋势骤停甚至逆转。你理性的预测哪怕再有支撑，最终敌不过存在高度随机性的人为干预。
另外这则1月10日主题最后还是强调了要开阔视野，要了解和学习其他大类资产，抓住其他大类资产的机会。当时提到沪深300在2021年年内短短几个交易日就已经涨了5.45%，美国最大的主动型科技基金ARKK涨了14.45%；而现在又过去一个月，到了2月10日，沪深300在今年年内累计涨了11.44%、ARKK累计涨了24.45%。应该明白，这样的表现和速度是很难得的，好的机会一旦失去，要再找回来就不容易了。
预测房价失去了意义，深圳就是一个非常典型的例子。现在深圳出的二手房参考价机制，大幅削减了买家购房的按揭成数，比如过去银行面对首套首贷客户可以按照房价的70%给贷款，但现在银行参考的评估价本身就只有房子市价的70%，也就是说银行最多只能给购房者70%*70%=49%的贷款，最低首付比例从30%提高到51%；而一些高价的热点片区，参考价更是直接打了六折，那么就算是炒房者借“首套首贷”的名额去炒房，实际首付更是高到了六成，若是二套置业，基本上和全款没啥区别了。
既然这招可以降杠杆，那为什么不直接提高首付比例呢？因为新措施不仅是表面去杠杆，更是深层次了改变了深圳楼市的运行逻辑。之前深圳的炒房者都习惯于用已购房产的增值部分再贷出资金买入下一套房，现在房子在银行的估价被牢牢钉在了官方参考价上，你要贷出增值部分是不可能的，所以这个链条彻底断了。从这个角度看，深圳住建局确实有高人，他们很清楚深圳楼市过去的问题在哪里，我觉得他们还预留了很多新招，就看用不用了，而且这些措施未来可能推广至其他城市。
我们在这种情况下，预测房价还有意义吗？
（8）2021年1月27日：《楼市去杠杆，像是要动真格了》 
这篇主题发布于1月底，分析了各个热点城市收紧房贷的逻辑，这明显是在落实央行推出的
《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，我感觉到这次执行的认真程度是空前的，所以发了这则主题。并明确表示：无数人对2021年的楼市抱有很高期待，认为下一个大涨的一定是北京和其他省会城市，一如2016-2017年我们见过的状况。但现在看来，这个预期必须降下来了。
从我后台收到的评论来看，当时很多人是不相信国家会对认真处理楼市问题，我没有多评论什么。但从后续我们看到的措施（深圳的重磅参考价机制、杭州的新调控、以及各个热点城市商业银行收紧房贷）来看，我们是有必要保持警惕的。
（9）2021年1月29日：《如果不放水，资产还有未来吗？》
这则主题聊了聊放水与资产价格的关系，希望可以消除大家对未来不放水的忧虑。因为投资最主要的还是基本面，拥抱那些基本面好、护城河宽的龙头企业才是取胜之道。
这个主题还提了一下当时正火爆的美国散户运动，他们爆炒GME、AMC等小股票，但文中强调：最后输的最惨的一定是散户。这十多天过去，美国的龙头指数纷纷创新高，而GME这类散户爆炒的公司尘归尘、土归土，从哪里来回哪里去。
GME股价的大起大落
（10）2021年2月8日：《房住不炒、关乎国运》
这则主题聊了聊现阶段“房住不炒”的必要性和紧迫性，明确“房住不炒”不是简单的防止房价太高，而是中国防范风险、维护金融安全、扩大消费的一个迫切需求。
巧到出乎意料的是，在这篇文章发布后的不到一个小时，深圳就放了个核弹级的措施：公布二手房参考价机制（该参考价平均只有当前市场价的70%），并且在当天晚间确认了未来银行将以这个官方参考价发放贷款。可以确定的是，深圳楼市将面临大幅降温，其运行逻辑也将彻底改变（这一点我们在上面的部分已经分析过）。
复盘就进行到这里，回过头看，这些主题中的观点是不是都说对了？
作为一个公众号，2020年我自认为做了两件比较重要的好事，一是在三月美股熔断期间站出来和几乎所有（自）媒体唱反调，明确表示美股具有很高的投资价值（发布相关主题的老号已被屏蔽，感兴趣的朋友可百度搜索关键词：房东经济学 美股真的有泡沫吗、房东经济学 美股一跌他们就沸腾了），另一件就是下半年至2021年初号召读者敬畏“房住不炒”、开拓投资视野、拥抱权益类资产。
当时两篇主题的后台截图
当然，人不可能不犯错，未来我肯定也有的是机会被打脸，但我可以确保的是绝不删除自己发布过的内容，因为说对了没必要删，说错了留着也是一个学习和改进的机会。我输出内容的目的不是让别人读的过程爽一下就完事，而是分享自己的观点，并希望读者可以通过这些观点获得长期的益处，所以我说的每一个字都会尽可能地对读者的利益和自己的信用负责。
预测市场是没人能做到的事，小到我们每一个普通投资者，大到股神巴菲特和华尔街巨头，都不可能有人能准确预测明天、下周或下个月的市场怎么走。但只要我们坚守常识，顺势而为，要成功实在不是一件难事。当你觉得做一件事感觉特别难的时候，恰恰就说明走错了路或用错了方法。
2021农历新年就快到来，我祝大家新年快乐，希望我们在新的一年里取得全方面的进步。

欢迎点在看、转发朋友圈、长按上方二维码关注
继续阅读
阅读原文