在全国楼市调控不断升级的情况下，如果要找一个城市出招，找谁最合适？几乎所有人都会说是深圳。因为无论是单价还是同比涨幅，最新数据显示深圳的情况都十分拉风。
于是，深圳在昨天出了一个非常重磅的措施，即建立二手住房成交参考价格发布机制。
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一开始我看到这则消息还以为只是官方推出了一个房价数据源，以避免链家、中原、Q房、乐有家等中介平台发布不实的房价数据以煽动市场情绪，毕竟某些中介平台在过去修改成交价格、全力吹捧房价、糊弄客户的事情以前是没少出现过的。
但接下来的一个消息推送就变得有意思了。晚间八点半，财联社表示从多个深圳中介机构了解到，所有中介平台均不能发布高于成交参考价的房源信息。高于参考价的房源也不是不可以过户，但在过户时需要签一份风险告知书。
那么，这个参考价格大概是什么水平呢？我们可以找到这个文件，翻看深圳3595个小区二手房的参考价格。整体来说全都低于目前的市场价，而且低的幅度很大，至少打八折，平均打了约七折，而且价格越高的房子参考价折扣就越大。
我们以豪宅区蛇口比较有名的楼盘半岛城邦三期为例，表中参考单价是11.6万/平米，但目前中介网站上的挂牌单价在19万左右。
19万变11.6万，这相当于打了六折。好在超过参考价只是不能在中介挂牌，但仍然可以过户。

既然超过参考价也可以过户，那这个参考价机制的意义在哪里呢？
很有可能在银行。
参考价机制的影响关键在于银行是否会以参考价发放购房贷款。目前参考价普遍只有市场价的七成水平，而且片区越高端、市场单价越高的房子，参考价的折扣就更大，有些单价极高的楼盘（如恒裕滨城二期）参考价甚至只有市场价的一半。
我们仍以七成作为标准，若银行以此为评估价，则意味着购房者首付比例大幅提高。以深圳当前首套首贷的购房者为例，他们享受低至三成的首付比例，但如果银行按照打过七折的参考价发放贷款，最终贷款的金额就会是总价*0.7*0.7 = 0.49个总价，也就是说最低首付在这个情况下从30%提高到51%，买家的购房杠杆率会显著下降，对本金的要求更高。而且越是豪宅，杠杆率就会越低（因为参考价对于豪宅的折扣更大），如果银行认真执行这个参考价，对市场的效果是会很明显的。
一位粉丝对参考价机制说了一句非常到位的话，可算是我们上面分析的一个简单总结：
一个城市二手房指导价定100块一平米也无所谓，只要银行按照20万一平米放贷。这个机制对市场的影响就看银行是不是认指导价。房地产调控不是调中介，是调银行，银行管住信贷，房价下跌不是梦。
目前，楼市调控的短期方法已经用了很多，但暂时还没有动到最敏感的部分：存量房的持有成本。
深圳楼市常常被冠以人多地少、供不应求的标签，以至于成为一个不可置疑的真理。但当地租房市场的萎靡证明了存量住房并没有我们想象的那么供不应求。我们所感受到的供不应求的其实是二手房市场上的流通盘不足和信贷资金的泛滥导致的。
由于持有成本为零，业主可以轻松坐享城市配套资源增加带来的资产增值，对房价上涨的预期极为明确，所以没什么急事绝对不会轻易出手房产，这使得存量供给越来越紧张，而另一方面，不少小区的空置率并不低，越是豪华的房子空置率反而越高（最烂的城中村空置率反而是最低的）。而房价上涨所以来的城市资源改善其实来自于每一个在这个城市工作的人，零成本地囤货居奇并享受身价增长是存在一定不合理、不公平的。现在这个参考价机制可能有效解决之前市场上信贷泛滥的情况，使得市场走入理性；而要逼出供给端的存量房，长期来看持有成本恐怕也不会缺席。到那个时候，长效机制或许就完善了、很多短期的措施也可以撤出了、整个市场也有望变得理性健康可持续了。
对于参考价机制，我们也要客观中性地理解，因为它的作用是双向的。现在市场过热，所以它指导价低于市场价；那如果未来市场过冷呢？很可能它就可以从另一个方向起到稳定房价的作用。这个机制上线之后，深圳房价的波动很可能会更小、成交量也会更少。
再引述一下昨天我们的主题《房住不炒，关乎国运》中的一段话：
现在房产限售的时间随时可以加长、交易门槛随时可以提高、房产税可能上线、甚至连租金都可能被指导，扪心自问，这个东西如果作为资产，它真的属于你吗？
总之，“房住不炒”不是一句空话，市场参与者应该充满敬畏、谨慎面对。现在这个成交参考价机制甚至有可能拿走业主对资产的一部分定价权，上面提出的疑问就更加值得我们每一个人思考了。
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