今天我们重点聊一聊“房住不炒”的一些深层意义，内容比较深度和犀利，希望读者有个心理准备。
在最近的一个多月时间里，我们可以明显感觉到全国范围内的楼市调控在显著收紧，具体一些具有代表性的措施包括但不限于：
（1）央行与银保监会在2020年12月31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，内容要求对银行分档设定房地产贷款集中度管理要求；
（2）上海、广州、深圳等地房贷额度收紧，审核力度加大，甚至有大行取消部分和购房相关的贷款；
（3）各地网信和公安部门对于炒作房价和煽动焦虑的自媒体进行约谈；
（4）深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，旨在控制市场对房价的预期。
工商银行叫停上海地区购房税费分期贷
可以说，国家对于“房住不炒”是认真的，但不同地方落实的效果各有差异。在排除一些可能导致系统性金融风险的硬措施（如存量房产税、空置税、审查存量贷款这些可能导致房价硬着陆的措施）之外，能用的办法都几乎用到了极致。就像是一个对手术恐惧的病人，在保守治疗的过程中已经很尽力了。
不怕房价高，只为防风险
有关近期加强的调控和一再重复强调的“房住不炒”，我们要问：为什么这么认真？是因为现在房价已经高到不压不行了吗？

我认为房价高只是“房住不炒”的一方面诱因、也可能只是表面原因，“房住不炒”最大的意义在于防范金融风险。因为风险都是涨出来的，没人知道哪里才是最后一根稻草，所以现在还是尽可能不要把风险往上积累为妙。
如果你对这一点感到怀疑，不妨回想一下不久前的2015年-2016年初，那个时候房价就不高吗？也高。可为什么那个时候反而出现各种降息、降准、降首付和大幅度的房贷利率折扣呢？因为那会儿居民杠杆率比现在低很多，往上加一波也不至于出什么风险...但现在的情况已经不太一样了。
在2020年12月，银保监会主席郭树清就曾公开表示：房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”。
所谓“灰犀牛”，是比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅对应的互补概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。由此可见我们的金融决策者对于房地产目前面临的潜在风险和巨大影响已经有了非常清楚的认识，下一步要做的就是抑制这个风险继续积累，并且用时间换空间逐步化解这一风险。
既要做到化解风险，又要控制力度，尽量慢撒气，免得市场硬着陆带来意想不到的危机...这并不是一件容易的事情。
我们往期的主题曾若干次举过吹气球的例子，房价就和吹气球很像。我们吹气球已经吹到很大，不希望把它吹爆，此时能做的就是不再继续吹。“房住不炒”就是这样的意思。

水位太高，资本外流
这部分内容原本想放在上面防风险主题一同谈的，但后来发现这个部分太重要了，所以独立出来聊一聊。落实“房住不炒”，对于中国金融安全、本币汇率稳定和外储的维护都有很大的意义。
我们都知道水往低处流，资本就像流动的水，它总能从一些高估资产流向低估资产，这是水位差决定的，也是很难挡住的。我们根据中国城镇人均住房面积和全国城镇平均住房销售价格可估算出，中国不包括农村不动产在内的城镇住宅总市值有大约400万亿元，这是全世界市值最大的一项资产没有之一，比汇聚全球头部公司的美股总市值更高，也比美国+欧洲+日本所有住宅加起来的市值更高。
资本从楼市这个人民币资产流向海外，是需要用外汇的，珍贵的外汇储备是多年来无数工厂牺牲工人健康和环境一点一点为国家积累出来的家底，中国从海外进口粮食、能源、芯片等等必备品都需要用美元结算，所以中国3万多亿美元的外储可以说得上是中国金融安全甚至民生保障的重要压舱石。
但现在房价对这项金融安全构成了威胁，因为随着房价的上涨，一个不算很富裕的中产家庭也只需要卖一套房就可以换得上百万甚至几百万美元的外汇。
好家伙，本来有限的外汇是用来进口粮食和能源的，结果少部分人想换出去买海外资产坐收渔利，这些人的资金来源并不是工作赚来的，大部分都是套现早年买入的一套房产，做实十倍甚至更大幅度的收益，然后找渠道汇往美国、澳洲、加拿大，开启自己岁月静好的退休生活。
退一步说，每个人本应有自由支配自己财富的权利，但在资产价格泡沫的背景下，这些能够打破信息壁垒、从“高水位”流向“低水位”的人就占了太多太大的便宜，小到那些转移资产的小老板、大到李嘉诚这种超级富商。
如何理解资产角度的“水往低处流”？拿房产举例，房子的估值一般是租售比，或租金回报率。目前一线城市住宅租金回报率平均大约1.4%，其中深圳只有1.2%，即深圳一套1000万市值的住宅每个月租金只有1万元（高总价物业还不好出租）。作为对比，一套美国洛杉矶总价70万美元（450万人民币）的Single Family House（独立屋），一个月租金可以达到3000美元（1.95万人民币），交完房产税和房屋保险后的月租金净得也可以到达2300-2400美元（1.49-1.56万人民币）；如果是在德州，租金回报率比西海岸的热点地区加州和华州还要更高。这些地方扣除房产税等所有持有成本后的净租金回报率可以达到4%-5%，房价平均每年上涨约7%，资产的增值和现金流都还不错。
↑这是一套位于洛杉矶卫星城Rancho Cucamonga的独立屋 高分学区（小初高学区分数8/8/9，满分为10分）于2020年8月以70万整成交 4卧3卫 套内面积2772呎Zillow对其租金估价为3586美元/月 这套房的持有成本包括：每年房产税约7300美元、每年房屋保险约1000美元
上面这套海外房产只是一个案例，比它总价低、回报率高的房产还多得是。我们可以从这个案例感受一下正常的租售比应该是怎样的状态。换句话说，北京或深圳那些总价1500万、面积五六十平米的老破小优质学区房，可以无负债换成三套上面这样的房子还多150万，每个月租金超过1万美元。未来这孩子哪怕是清华或北大毕业，一个月能赚1万美元吗？这样看来，如果国内这些超高总价的学区房在未来不能以再高一大截的价格让下一个买家去接盘，那么以如此大的成本去买学区房确实是没有意义的。
看到上面这套70万美元，月租3500美元的大house感到心动了吗？没错，这样的一个估值差距会让很多有能力的人感到心动。所以在房价已经很高的情况下继续推升房价就相当于是送子弹给这些外流资金来做空自己。
平心而论，从可贸易品价格、制造业成本和进出口数据来看，人民币的基本面其实是非常好的，但过高的资产价格威胁着人民币汇率和中国金融安全。
资本外流可以从经常账户的收支结构看出端倪，过去中国凭借世界工厂的地位赚取顺差，积累了大量外汇。但这些年开始，货物贸易顺差见顶下降，而外汇支出却在大幅增加，其中大部分是以“旅游”名义流出的，如果趋势维持下去，经常账户收支不久将会由正转负。在银行购汇过的朋友都知道，无论是真的旅游，还是在境外买房、投资股票，“旅游”都是一个万用借口。过去几年，在有大量经常账户顺差作补充的情况下，中国外汇储备从峰值的4万亿美元下降到3万亿出头，可推测资本外流规模超过了1万亿美元。
中国经常账户收支情况 2000-2018
现在商业银行也变精明了，对于旅游购汇，都会要求客户提供机票和签证，而对于留学交费，还需要客户提供学费单。可惜道高一尺魔高一丈，很多客户又开始使用PS手段伪造机票和学费单，简直是无孔不入。这也应证了我们上面提到过的，资本就像水，水往低处流，只要存在过大的估值差距，你就很难真正堵得住。
还有一个细节比较有意思，2020年中国在疫情中因祸得福，由于采取了科学果断的防疫措施，使得中国经济率先复苏，承担了更多“世界工厂”的作用。于是2020年中国货物贸易顺差猛增27.4%至5351亿美元、扣除服务逆差1473亿美元，并加上跨境投资净流入的343亿美元，2020年中国实际赚得4221亿美元外汇。但作为对比，过去这一年中国的外汇储备从2019年末的31079亿美元增加到2020年末的32166亿美元，一年时间里增长的数量为1087亿美元，远小于中国在2020年这个“赚汇大年”里赚到的4221亿美元，那么两者相差的这3000多亿美元去了哪里呢？
一个很大的可能是出口商没有把自己赚到的美元全部结汇回来，比如说一家出口商在2020年全年出口得到了1000万美元收入，但只把其中的500万美元在国内银行结汇为人民币，然后继续投入采购、经营或再生产，剩下的500万美元留在境外，老板拿这笔钱在海外自己投资房产或股票，因为这些资产估值比国内要低得多。
由于我们国家目前的外汇管理在经常项目之下是开放的，在资本项目之下暂时不开放，用白话说就是，如果你做进出口生意，要从美国进口一批农产品来，那么你可以凭在海外进口时的订单和证明到银行去换得美元以支付进口费用，过去国内有些投机倒把的人，伪造进口订单、或者把实际存在的进口订单数额扩大一些，以额外换取更多外汇，这都属于严重的犯罪行为。
但那些真实的外贸挡不住，因为中国现在已不是强制结汇时代，外贸商可以自由选择把美元留在境外还是拿回国内结汇成人民币，或是以更好的汇价私下换给那些需要外汇的个人和企业。所以我们也看到，中国那些地下钱庄活跃的地方，都是进出口贸易发达的地方，比如广东、浙江，因为大部分外贸商的第二职业就是地下钱庄啊。
这又告诉了我们一个冷门常识：只要进出口还在，资本流动是绝对不可能被堵住的。
总之，抑制房价过快上涨，就是抑制这个水位差继续扩大，从根本上消除资本外流的动力，保护国家金融安全。
扩大消费，任重道远
“房住不炒”的另一大重要意义在于扩大消费，培育国内大市场。
过去这几年，在贸易摩擦和国际关系日益复杂的背景下，我们更加体会到国内大市场的重要性，而“双循环”的发展战略也应运而生。“双循环”的重点其实就是做大国内消费市场，形成强劲的国内大循环。只有把我们自己国内市场做大做强了，面对外部环境的变化才能更有底气、更加从容。
在现有情况下，强调发展国内大循环是很有必要的，因为内需正在面临来自居民债务的挑战，正好需要这样一剂强心针。
一个比较搞笑的事情是，“消费降级”在这些年居然也成为了一个热门词汇，从数据看，“消费降级”还真不只是一句玩笑话，从2018年开始，中国汽车销量和手机出货量开始见顶下降，至今没有恢复到历史最高水平，2018年后中国社会消费品零售增速进入个位数水平，而那时正好是各地房价上一轮涨完一波的时候。
深圳房价1994-2018  深圳是2015-2018年全国房价大涨的领头城市 
央行在2019年7月发布的《中国区域金融运行报告》中指出的，房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点，社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。
买房这个事情对于消费的影响不是短时间的，因为按揭普遍都是二三十年。很多人说，二十年前的贷款现在看来就轻轻松松了，所以未来也不是问题。但问题在于，过去二十年是中国经济增长、居民收入增速最快的时期，现在中国经济进入新常态，未来还将不断放缓，这个债务不可能和过去那样迅速减轻。
然而很多人并没有意识到这一点，2018年末，全国住房贷款余额达到24.9万亿元，其中有一半都是2015-2018年三年内新增出来的，同期全国社会消费品零售增速节节下滑，由于炒房泛滥，很多其他类型的中短期贷款（甚至包括信用卡）也涌入了楼市，因此和购房相关的贷款远不止个人住房贷款余额这么简单。2020年底，央行出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的针对性非常强，就是要控制包括个人住房贷款在内的房地产贷款过快增长（在房地产贷款中，有三分之二是个人住房贷款）。
在未来，扩大消费会是中国经济发展的一个长期主线。扩大消费不只是一个口号，落到实处其实是对居民现金流的一个考验。要让居民停止一有钱就买房的思维定势，其根本在于打掉买房致富这一共识。让消费和创业获得比买房更好的体验、更多的回报，这时人们自然会把更多的资金投入消费。
结语
如果你对中国经济未来抱有期待，那么就应该成为“房住不炒”的坚定支持者。我们未来自对待资产配置时，要降低房产的资产属性和潜在预期，有一套好的自住房就可以了，有钱可以买大平层，住的爽是无价的。
之所以这么说，首先是因为从资产角度看可以跑赢房价的资产实在是太多（包括境内的其他人民币资产和一些境外美元资产）；另一方面，可靠的资产要的是一个稳定长期的预期，现在房产限售的时间随时可以加长、交易门槛随时可以提高、房产税可能上线、甚至连租金都可能被指导，扪心自问，这个东西如果作为资产，它真的属于你吗？
需要强调一个常识，那就是在中国这样一个可以全方位掌控各种资源的国家，对内要做一件事只取决于想和不想，只要想做、有决心做，基本上没有做不到的。所以投资尽量不要逆着国家的大方向去做，否则一定是困难重重。
2015年时各地降首付、降利率、放松认房认贷，说白了当时就是希望大家去买房、去库存，于是各个城市房价轮番大涨，当初的买房人至少在账面上都赚了很多。而如今国家强调“房住不炒”、不断提高炒房的门槛，这其实是一种劝退和预警，千万不要无视这些信号。
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