最近看到很多平台各种推送有关上海房产税的消息，描述的语气就像是发生了什么不得了的大事，我看了之后一头雾水...上海房产税不是2011年就开始有了吗？
实际上，2011年沪版房产税上线后，每年征收的个别细节会有一些微调，但整体方案没有发生过改变。我后来仔细一查为什么最近会炒这件事，才发现是因为今年上海发布了一个《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》，这个通知只是十年前政策的延续，内容没有任何实质性变化。

今天我们就聊聊上海房产税的话题，并且展望一下未来可能的方向。
上海房产税的细节
我们先简单了解一下这个施行了十年的上海房产税细节究竟是怎样的。上海房产税的征收对象是：沪居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。2011年1月27日后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人都要缴纳房产税。
上海房产税的计算依据如下：

（1）计税依据：住房市场交易价格的70%。
（2）税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
（3）征税面积：
对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

所以，上海房产税的计算公式为：应纳税额 = 应税面积 * 新购房单价 * 70% * 税率
我们举一个例子，假设一个上海户籍的两人家庭在上海以1200万买入了一套150平米的自住房，由于8万单价低于上海新房均价的2倍水平，所以他们享受0.4%的低税率，而应税的住房面积为150- 2*60 = 50平米，最终要交的房产税是：50平米 * 8万/平米 * 70% * 0.4% = 1.12万，一年交1.12万对于这样的家庭没有任何压力。
还没完，如果这个房子是首套房，上海户籍业主也享受免征待遇（非本市户籍则需要交纳），而非本市户籍居住证满三年后，交过的这些税费还可以退还。
由此可见，上海房产税人性化程度很高，在经过减免、退税等过程后，实际需要缴纳房产税的家庭将会是很少的一部分。
但是，上海房产税的不足也比较明显，那就是不够公平。因为它只收增量不收存量。上海房产税最重要的划分标准是：2011年1月27日后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人都需要缴纳房产税。
换句话说，如果是2011年1月27日之前买的房子，哪怕你有100套房也不需要交一分钱税。巧的是，2011年1月31日，上海的限购开始上线并一直持续到今天，从此之后，任何人再有钱也不可能以自己的个人名义在上海买多套住房。
所以我们回过头看，2011年1月对于上海楼市来说真是一个具有很大意义的分水岭，如果你在这个时间之前在上海买房囤房，可以说就是充分享受了低成本、多购房资格而且还拥有免房产税的赢家，十年后到现在算是熬成了old money，如果你在这个时间之后买房，面临的束缚就多得多了。
这个不征存量的房产税会带来两个问题：1是降低了市场存量供给、2是新上海人可能感到不满。
先说1，这个逻辑很好理解，假设你是一个2011年1月之前在上海买了5套房的本地市民，那么就可以坐享资产增值的同时免交房产税。但如果你想卖出一套房后买一套新房，走自己名下是不可能的（因为有限购），就算让亲友代持买入，重新买入的第五套房也要面临房产税。在这种情况下，你会轻易卖房或换房吗？于是，很大一部分存量住房的供应被锁住了。
再说2，税收对社会来说本身是一个劫富济贫的调节机制，2011年之前有能力在上海购入大量房产的家庭，其资产和收入水平大都远高于后面到上海的人，这些老的大户也应该纳入税收范围。另外，就算未来拓展至所有存量，房产税以交易价格为税基也存在一些不完善之处，比方说一个人在2005年用100万买的房子一直住到今天，现在他楼下新来的邻居是用1000万刚买的，那么几乎同样价值的两套房产，持有成本相差十倍。房产税是持有房产这个资产过程中的税费，而不是交易过程中的税费，所以更合理的方法是按统一的现值计算。
上海房产税的作用如何？
房产税有两个重要功能，排在第一位的是它可以渐进式地取代土地出让这种一次性收入，转而从存量房上获得更加稳定、更加可持续性的税源；第二个功能是稳定房价，抑制市场炒房的投机情绪。
从这两个角度去看，上海房产税发挥了有限的功能。先看税收功能，2019年，上海的房产税收入是217亿，同期上海土地出让收入是1608亿。也就是说上海这个程度的房产税的确提供了一个不小的税源，不过还是没有办法真正取代土地收入。
从控制房价的角度看，自2011年至今，上海房价的累计涨幅低于北京、广州、深圳，房产税也是有功劳的。不过我们对上海房价进行归因并不容易，房产税只是其中一个原因，更老的人口结构和相对更慢的经济增速也是重要原因。
再从公平的角度看，上海房产税还有很大的提高空间，一方面是我们在上文说到的存量和增量应当一视同仁，不应该出现老业主享受特权的情况；另一方面，划出免征面积不如免征市值合理，比如一个三人的中产家庭住在远郊200平米的房子里，他们的房子房子每平米3万，而一个三人的富裕家庭住在市中心180平米的豪宅里，他们的房子每平米15万，那么按人均面积计算，远郊中产家庭需要交税，而市中心富裕家庭反而不用交税，这种案例应该不在少数。
总之，上海房产税走过了十年，在积累经验和改革创新方面具有积极意义。展望未来，在现有机制基础上如果可以进一步追求平等，那么上海房产税不失为一个很好的长效机制。
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