房产和股票相比最大的优点有哪些呢？我觉得主要是三点：（1）可以放心地加杠杆、（2）波动远远小于股票，更加稳定、（3）房产享受的一个城市的整体红利，比依赖单个或几个公司更安全。这三个特点相互关联又相互促进。
之前我说投资应该开阔视野，不仅仅是在不同的大类资产上开阔视野，即使在同一个资产（比如房产）上也要看看更多的选择。在中国坚持“房住不炒”的大背景下，如果你对不动产仍然情有独钟，有理由分一部分注意力到一些具有潜力的海外市场。
01 
中国新一代家庭，
资产配置的误区？
进入21世纪20年代后，全球资本持续宽松，我们不知不觉进入了可怕的负利率时代。
货币放水虽然刺激股市走高，但若把大量家庭资产放股市，风险过高，放银行放债券，都跑不过通货膨胀。
寻找稳健的优质投资品，多样化资产配置分散风险，是未来十年理财的燃眉之急。
说到分散配置，普通家庭也存在误解。
大部分人投资都是跟风，听说投资不要把鸡蛋放在一个篮子里，就一股脑儿把所有的钱，去买不同平台的P2P产品。
结果遇到行业暴雷，不同平台的本金全都收不回来，这是把鸡蛋放在不同的篮子里了，但所有篮子都放在一辆车上，结果车翻了……
如何做有效的资产配置？最重要的原则是：
将你的投资组合分布于几种不相关的资产，这样在提高收益的同时，还能降低风险。
在全球化的背景下，一部分先行者已经开始行动了。
02 
全球买买买时代已到来，
这次不再只是购物
胡润研究院发布的一份数据显示：
高净值人群未来主要投资方向中，房产稳居第一，并且在未来三年计划增加投资。
而位居第二的，是今年逆势增长的海外投资 ，其中住宅同样是其核心组成。
为什么有钱人最爱投资房子？为何有2800万人在海外买房，这个趋势还在逐渐扩大？
究其原因，房子是普通人资产增值的最佳工具，没有之一。
过去10年间，高收益资产只有股票和房产。但股市高风险高收益，楼市低风险高收益。
除此之外，海外房产的风险规避功能，也不容忽视。
从全球角度看，一定有国家正在经历，过去15年来，中国所经历过的房价上涨的历史。
那么，怎么找到这样的国家呢，分散资产配置呢？
03
下一个房价上涨10倍的
城市在哪里？
房价上涨的底层逻辑，其实就一句话：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
北大经济学教授徐远和地产大佬冯仑，都总结过房价上涨的3大条件：
1、人口：国家人口要过亿、城市人口要过千万。
2、GDP增速：经济增长快速，至少要6%+。
3、人均GDP：3000-8000美⾦，是房价快速上涨期。
满足这3个条件，住宅成长最快，是“赚大钱的时候”。
中国、美国、欧洲、日本和韩国都是如此。这是规律，全球范围都没跑出这个圈来。
在全球范围内，有1个城市，全部满足这3个条件，且情况跟15年前的上海高度吻合，它就是菲律宾马尼拉。
来看下马尼拉和上海的直观对比：
1、人口
马尼拉有2400万人，和上海一样多，远远超出条件。且人口密度全球领先，居然是上海的10倍，比香港鸽子笼还密5.9倍。
不仅如此，马尼拉年龄中位数23.7岁，有巨大劳动人口红利。
2、GDP增速
菲律宾连续8年的GDP年增长率都超过6%，2021年，高盛对菲经济增长预计将反弹至9%，领先东南亚各国。
经济推动当地中产阶级迅速崛起，对住宅的需求会出现井喷式爆发。
3、人均GDP
中国人均GDP在08年迈上3000美金，后面房价发生什么事，大家都很清楚了。
现在，马尼拉人均GDP3250美金，相当于08年的中国，正处于房价快速上涨黄金期初期。
菲律宾马尼拉实拍
值得一提的是，供需决定价格，房子也不例外。
对比上海，马尼拉供需严重不平衡：
随着经济发展，每年需求量不断上涨，需要120年的开发，才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面。
全球知名地产咨询机构莱坊国际数据显示，2020年第一季度，马尼拉房价，同比上涨22%，全球增幅第一，远超北上广深。
当然，因为认知差，菲律宾并没有像泰国那么热门。在菲律宾置业，相比于发达国家，也显得不那么高大上。
有的人对东南亚有负面印象，但其实菲律宾表现不错。
首先是政治稳定，随着一带一路深入，RCEP协议签署，中菲关系进入黄金时代。
其次是治安不错，马尼拉全球安全指数排名43，比泰国曼谷、越南的胡志明市还高。
如果考虑到资产的分散配置和保值增值，马尼拉还是有很大优势的：
04
不出国门，
如何做海外房产投资？
国人如何在海外买房？主要有三种渠道：
1、直接向当地开发商购买，适合有投资研究实力的专业玩家，但没有房价优惠。
2、通过国内中介机构买，目前中介良莠不齐，很容易被坑。
3、跟着大宗买家一起团购。需要有一定规模与体量的大宗买家，才能对开发商有议价权，拿到比散户更低的团购价格。
国内有一家机构已经跑通了第三种模式，甜蜜区资本，目前是国内最大的菲律宾房产投资机构。
甜蜜区是我们的老朋友了，他们专注做海外不动产价值投资，3.8亿美金的投资额也不是盖的，最打动的我还是：足够的安全边际，安全是投资的第一要义。
在甜蜜区，用团购模式，可以花7块钱买到10块钱的东西，这样价格涨到11块，就赚4块钱，即使跌到9块，也能赚2块，而其他人会亏本。
所以，推荐加下他们的专业投资顾问，了解下这次机会：
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这样的资产自然非常难找，投研团队通常调研50个楼盘，只有1个符合甜蜜区的投资标准。
也正因如此严苛的标准，选出来的每个项目，公司会选择全部买入，自持一部分，把打下来的房价折扣，全部让利给客户。
因为公司的商业模式，不仅仅在前期的买房团购，更在于后续的物管，真正让海外买房这件事，变得不出国门就可以打理收租。
比如，目前在售的楼盘项目之一，位于马尼拉核心CBD奥迪加斯，一般外国人买现房都是100%全款，但是甜蜜区通过团购拿到全球最低价：0首付就能买到现房。
这在以前是从来没有过的。每月月供4000+，就可以持有一套高端轻奢现房，交房后租售比高达7%。
听说这个项目开发商即将涨价，手慢无，感兴趣可以抓紧咨询了解一下。
正好本周三，有甜蜜区年终直播：揭秘2021年马尼拉房产趋势，扫码添加顾问即可收听，如果你不想错过这次房产红利，一定要来听听！
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随着经济发展，未来在马尼拉投资房产的门槛会越来越高，红利窗口也会逐渐关闭。
海外资产配置已是大势所趋，希望你能抓住这次机遇，5年后，你会感谢现在上车的自己。
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