继续谈我们之前聊过的一个大消息。央行、银保监会在2020年最后一天发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称通知），该通知根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。
通知的要点
这个通知涵盖的两个要点非常值得我们留意：

（1）这个新管理制度对五档商业银行的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了不一样的上限。
（2）由于房地产贷款和个人住房贷款的占比基本上已经在比例的红线，甚至不少二三四档的商业银行已经超过红线，这意味着未来包括个人住房贷款和房地产开发贷款在内的房地产贷款增速将和整体贷款增速趋同，甚至低于整体贷款增速，目的是把有限的贷款资源更多地用到实体经济上去。
通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限
在所以房地产贷款当中，有三分之二是个人住房贷款，剩下的三分之一是房地产开发贷款。由于开发贷比重相对更小，更加上房企去杠杆和“三条红线”已经有一段时间了，央行和银保监会这个最新的通知面向普通购房者的针对性更强，而这个通知也象征着房地产从供给侧到需求侧的全面去杠杆正式开始了。
房地产贷款结构示意图
那么在这种背景下，房价怎么走？
答案并不是那么简单，所以今天要重点讨论这个话题，我们先从房价的上涨动力说起。

到底是谁驱动了房价？
房价的上涨（尤其是2015年后的房价上涨）是因为居民收入增加、城市化加深而推动的吗？
并不是。
任何一个城市的整体收入水平不可能在短短一两年内就像房价过去那样翻倍，现在城市化的速度不仅没有加快，反而在逐步放缓。在短时间内让房价快速上涨的因素只有一个：信贷。
所以我们也应该记住了，任何一个（自）媒体在给你分析某个城市未来一年房价走势的时候，如果他们给你强调人口、经济这些长期的基本面，那基本就是纸上谈兵、避重就轻，不具有参考价值。
现在越来越多的人也开始明白一个道理，那就是房价其实是债务的一个体现。因为居民收入也好、常住人口也罢，这些基本面因素是长期而慢性的，它们有可能推动一个基本面好的地方房价在十年内伴随收入增长和常住人口增加而增长一倍，但绝对不可能让一个地方的房价在短短一年时间内就上涨50%甚至翻倍，这种短期的价格上涨只有杠杆可以做到。
2015年以来的这一波楼市繁荣，完全可以理解为房贷的繁荣。根据央行公开的官方数据显示，2015年末至2019年末这四年间，人民币总贷款余额累计增长了62.9%，而房地产贷款余额和其中占三分之二比重的个人房贷余额分别累计增长了111.3%和112.1%，这个幅度远远高于人民币贷款的平均增速。也就是说过去这几年房地产贷款在所有贷款中的比例在快速提升。未来房地产贷款增速要和平均贷款增速齐平，意味着房贷在未来的增量也将受到严格限制。
人民币贷款、房地产贷款，以及房地产贷款中个人房贷部分的数据对比 2015-2019
我们从上面这张表还可以看出，2019年底的个人房贷余额是2015年底的两倍还多，巧的是，在2015年末到2019年末这四年间，一二三四线城市先后轮动上涨，涨幅平均下来和个人房贷余额的增幅非常接近。
如果放任房贷以远高于平均贷款增速的速度上升，随着其基数越来越大，未来房地产就会吸走更大比例的贷款资源，并且给房地产这个本来就被视为最大灰犀牛的东西增加潜在风险。因此央行在2020年最后一天发出的这个通知是非常及时、非常有意义的。
保价不保量
回到我们主题提出的问题，那就是央行出招限制房贷增速，房价会跌吗？其实也不一定。
楼市和其他资产有一个很大的不同点就在于楼市的交易量相对少、交易频率也低得多。比如在一个有500套房的小区，假设某个典型户型以高于之前成交价10%的价格出售，那么剩下所有在售的二手房都会齐刷刷地把报价挂到这个最新成交价之上的水平。就算后面再没有成交，那整个小区的市值也全部拉起来，即使成交量少，也是一种表面上的“牛市”，但可能有价无市。

在贷款增速受限的情况下，若是存量房的流通量、交易量不变，那意味着平均每个买家的购买力会降低，此时房价可能就会松动，因为有些成交会因为购买力不足而刷新出一个比较低的价格；但如果市场上的流通量、交易量也同步减少呢？这样的话贷款增量也足以让少部分成交的房子维系强势的价格，这样就可以稳住房价了。不过这样的代价是很多房子被冻结，难以出售。
所以要稳房价、不想房价跌，又要控制贷款防风险，那就肯定会有更严格的限购、限售以压低存量房的流通量和成交量，我们在这里也可以看出限购和限贷真正的作用，简单理解就是五个字：保价不保量。
目前，各个城市之间甚至单个城市内不同片区出现了越来越明显的分化，比如三四线城市阴跌，而少数热点城市跃跃欲试；在热点城市内部，部分片区几乎失去增值动能，部分片区和学区房却表现很好。最近上海房价上涨明显，但主要是新房、改善型住房、学区房热度高，很多老破小甚至还明显低于2017年的高点；合肥房价最近也很强势，但主要是滨湖新区上涨，老城区没有变化。
这些现象的本质就是信贷资源已经不足了。在买房这个主题上，贷款就等于是购买力，而未来有限的房贷总量也只能被用在少数地方。
展望未来，在房住不炒的基调和审慎的金融管理之下，2016-2017年那种全国轮番暴涨的情况已不可能出现，取而代之的是稳房价和降低存量房产流转。

总之，央行严控房贷，房价未必会下跌，但可以确定的是未来的二手房流转将会越来越难，越来越有价无市；而且楼市的分化也会更深入、更微观。
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