小伙伴们新年好啊,恭喜通关2020,希望2021对我们都好一点
😀
虽然艰难,但很感谢过去一年有大家的陪伴。希望接下来能忙一点,回到忙碌的工作生活中去。
可2021年的开端,好像并没有想象中好,美股高开低走全线收跌,道指和标普500开盘后一度创历史新高,但因投资者担心防疫措施进一步加强不利于经济复苏,美股随后全线转跌并开启抛售模式,道指盘中最深跌超700点并跌离30000点关口,截止收盘跌幅稍有收窄。恐慌指数VIX涨18.46%,报26.95点。
尤其是大型科技股全线走低,苹果、亚马逊、奈飞、微软跌幅均超过2%,谷歌、Facebook跌幅超过1%。美股的指数现在早已是被几家大公司“绑架”,这几家公司的涨跌,大概率都会带动大盘指数。
只有新能源汽车板块逆市大涨,特斯拉股价涨3.42%创新高,市值一度超过7000亿美元,2020年全年交付了49.955万辆,略逊马斯克设定的50万的目标,宣布对中国制造Model Y大幅降价,最高降价达16万人民币,甚至导致特斯拉中国官网被挤崩。大幅降价,给特斯拉带来大量订单,股价走强也在情理之中。
新年首周行情走向受最新非农就业报告以及决定参议院多数党归属的佐治亚州议会选举结果影响,波动性随之而来。
然而房市的波动性相比股市明显更为稳定,相比而言,房地产硬资产是风险较低的投资选择。关于2021的房市预测,Mindy已经有过分析,今天我们来回顾下12月的房市情况吧。
整体市场概况
12月进入传统淡季,由于存量告急(供应明显减少),整体依旧呈供不应求现象,不过量价抬头趋势放缓,甚至略有下跌。淡季的另一个明显标志是交易周期拉长,或许因为年底有更多要忙碌的事情,或许由于市场内listing房源减少,选择区间也变少了。
  • 东湾、南湾和半岛独立屋房价中位数与上月比相对稳定,涨跌在5%以内,属于正常波动范畴,但与去年同期相比,涨幅都在20%以上。但由于目前市场存量较少,可售房源减少造成销售数量都较上月有明显的下降。
  • 无论东湾、南湾还是半岛,无论独立屋、联排还是公寓,在12月的销售周期上,都显得较为疲软,买家做决定的时间变长了,淡季销售特征明显,到21年1月,就会逐渐恢复正常。
12月,东湾、半岛的联排和公寓市场都出现了明显的“以价换量”的趋势,虽然销售周期长,但是销售数量上涨,说明有更多的买家认可现在的入手时机,看好未来的价格回升空间。
近年来,旧金山和圣马特奥的房价中位数一直交替上升。旧金山的公寓价格中位数一直湾区最高的。我们就以以旧金山公寓来举例看看。
下图是2018年、2019年和2020年的9月至11月,分月对比了各种大小的公寓和住宅的年销售价格中位数。可以看到,自疫情爆发以来,公寓销售价格中位数有较为明显的下降。
公寓价格下跌的主要原因是自疫情爆发以来,市场上的公寓数量急剧增加,不过但在20年11月开始下降。
同时,由于疫情使得大家在家的时间变长,对居住的要求提升,小面积的公寓需求量降低。需求量下降,供应量上升,自然导致公寓价格下跌。下图展示的是不同物业需求与供应之间的比例,数值越高,代表市场需求更大。按照这个标准,自疫情爆发以来,独立屋的市场需求明显高于公寓市场。
小伙伴们可以根据自己的情况,如果比较适合买小户型、不喜欢打理院子的,或者总价有限,又或者单纯投资,都可以考虑下联排与公寓,现在的价位与时机的确是是非常值得入手的,价格低,可选户型类型多,未来增值空间也够大。
反观独立屋市场,现在库存告急,可选房源变少不说,买家之间的竞争尤为激烈。虽然受淡季影响,价格平稳,销售周期拉长。可也很有可能是由于买家之间不断竞争而造成的延长。总之因为库存少,现在的房市“淡季并不淡”。
从下图可以轻松的看出,综合2020年,各地区公寓基本都在降价,但不管哪里的独立屋,确是明显在涨价。
淡季的影响在市场可售房源数量上是有一影响,不过也只是从2020年8月的高位回落到之前的情况而已。
12月的closing的量也算是在20年的中上位置,市场本就不可能一直维持在高位。但我们可以看到,现在有回落之后再次上扬的趋势
半岛San MateoCounty市场情况
San Mateo County的房屋销售价格中位数2020年全年一直维持在5%左右稳定波动中,12月独立屋的价格中位数是$1.69m,虽然进入淡季,但淡季对半岛独立屋的影响主要在市场挂牌房屋的减少,价格反而有3.59%的回升,比去年同期增长了15.1%。
但联排和公寓方面受淡季影响就非常明显,售价中位数跌至$0.83m,不仅比上月下降,与去年同期相比更是下降11.7%,进入波谷
与整体市场情况一样,受淡季影响,半岛独立屋12月的销售数量与上月相比出现了明显下滑,但这也高出了去年同期32.9%。疫情带来的购房热依旧在延续,淡季只是相对的放缓而已。
不过联排/公寓方面,通过以价换量的方式,确实迎来了销售数量的上涨,与上月比,通过价格降低5.7%,刺激销售数量提升7.5%。
整个湾区受淡季影响最大的方面体现在成交周期的延长上,虽然半岛独立屋买家在12月的购买时决定周期较之前略有延长,不过相对去年,乃至过去5年的平均周期来说,已经算是很快的。再一次印证淡季只是相对的,目前市场上可选房源少,12月还有较长的假期,重大购买决定需要适当增加也是可以理解的。
受疫情影响,由于买家们可以在家办公,更希望能够拥有一个更大更舒适带院子的独立屋,哪怕交通远一点。这也就解释了为什么联排、公寓在疫情后的售卖周期更长。
南湾Santa Clara County市场情况:
12月南湾的独立屋售价中位数是$1.372M,与上月仅有0.14%的下降,可以从下图中看到,整个2020年南湾的房价非常稳定,从疫情开始就上涨后,就位置在非常小的整体波动幅度之内。且2020年比2019年同期的整体涨幅有约10%。
但不同于湾区联排/公寓整体以价换量的方式,南湾的联排与公寓价格也较为稳定,与上月相比,价格中位数下降不到2%。
2020年市场可售房源对2019年的每一个月,疫情使得可售房源减少,是20年的重要市场特征。从11月开始,我们已经可以看到市场开始复苏。
虽然2020年12月对比全年的房市热度有所降温,但是对比去年同期,不管是从新上市房源数量,还是从接受竞价的房屋数量,市场整体热度是高于2019年的,而且12月还有提升。所以我们说“淡季”是相对的,2020年的“淡季不淡”。
虽然南湾市场12月的销售数量环比11月,不管是独立屋还是联排/公寓,都有明显的下降。但这个下降也只是对比2020年,销售绝对值上依旧是远超去年同期的。
结合销售数量下降、价格稳定,可以从南湾市场看出,目前联排/公寓市场如果不降价,就是无法维持快销。
但是在销售周期方面,独立屋平均要19天才能售出,联排/公寓则需要29天,都较上月,或者说20年8月的最高峰有所延长,进入周期性回落。不过与去年相比,各类买家做决定都加快了速度,还是能说明整个2020年房市的火爆。即便是淡季,市场上可售房源减少,买家之间的竞争仍旧激烈,也这是销售周期延长的重要因素。
成交价高于卖家挂牌价,证明市场越火,买家竞争激烈,需求旺盛。进入淡季的12月,平均成交价依然高于初始挂牌价的。
东湾Alameda County市场情况
整个东湾市场受整体市场的淡季影响较其他地区要低一些。从房屋售价中位数来看,各类房产类型的涨跌都比较小,可以说是维持得比较稳定的。
从房屋销售数量来看,东湾的12月独立屋销售数量与上月环比仅有3.72%的下降,明显低于南湾与半岛降幅(8%与13%)。而且东湾的公寓对比湾区其他市场也较为稳定,量价在淡季中基本没有变化。
销售周期方面,东湾的独立屋平均17天就能够售出,比上月要慢21%,联排/公寓要慢12.5%。原因无非也是可选房源变少、假期导致决定周期延长等。
售价/要价比方面,东湾的独立屋从2020年6月开始就一直是上扬趋势,12月略有回落。整体来看,东湾房市还是火热,受淡季影响较小。特别是联排/公寓,在年底也呈上扬趋势,虽然量价变化不大,市场看起来较为稳定,但侧面说明已经有更多买家开始关注“抄底时刻”。
而且可以看到2020年下半年的东湾市场竞争激烈程度已经逼平2018年的顶峰时刻了。
结语
以Mindy2021年开头的biding经验来说,联排/公寓的价格有明显的反弹,想要买联排/公寓的小伙伴们得抓紧时间进场了。

同时,Mindy建议在独立屋需要“哄抢”的情况下,应该更加理性出价,不要被情绪左右一再追高。

在目前整体供不应求的火热大环境下,大家可以多关注那些黄金地段的交通房。不管是投资、自住,condition差一些的独立屋都是好deal,毕竟价位还没有完全回到疫情之前的水平,改造后增值空间大,确是值得下手的。
Suggestion
买家的建议
房价从年后开始大幅增加,造成很多地方出现十几个offer的激烈竞争,使得买家一房难求。不过大家仍需警醒,根据自身能力设置 walk away price,保持耐心,最终才能在买房过程中拔得头筹;
联排/公寓市场已经明显回升,想要抓住机会买此类房产的小伙伴首先要做好充足的贷款工作,并了解市场; 对想要换房的朋友来说,在激烈的卖家市场下,是先卖再买的好时机,既能卖出高价,又能要求买家提供一些时间回租,让买房过程更轻松。
Suggestion
卖家的建议
卖独立屋的卖家,每年年初都是市场最火热且买家最活跃的时机,可以抓住机会抢先上市。
卖独立屋与联排的卖家应该要对现在的市场更有信心,疫苗的普及会让预算不多的买家们重新注意这类房型,最好也在204月上市售卖
Mindy Ni简介
Mindy House
Mindy目前是全美最大的科技房地产初创公司Compass的Top Agnet,业绩位于全美Nationalwide Top 1%。
于2020年买卖了共55套房屋。2019+2020年业绩超过100套房屋,总成交额超过$100M。
Google review(60条)全五星好评。Linkedin收到超过50条客户推荐。
建筑学背景为您专业解决买卖房屋过程中所有装修、修缮等各类关注点。
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