美国说到投资房,往往都遇到各式各样的问题,今天就谈一谈跟市政府之间的一些纠缠.. .这个项目不是联邦政府的Section 8检查,但是"恶心"程度有过之而无不及。
在加州州府Sacramento, 按照规定所有的投资房/出租屋,房东都需要在"RENTAL HOUSING INSPECTION PROGRAM/出租屋检查项目" 下边登记注册。市政府也会主动寄信要求房东登记,可能不会每个房东都收到,但是即使没收到通知,还是需要登记的。
详见"https://www.cityofsacramento.org/Community-Development/Code-Compliance/Programs/Rental-Housing"
登记之后,房东每年要缴纳16$ 检查费 , 但是这个检查费其实只是登记费,city并不会每个房屋都去检查, 每年只会有10%的房屋被抽中, 抽中后,若维修没有按时处理,之后每次检查127$..而且会一直bill 直到通过为止。
一旦抽中,会收到类似以下的信件
信中明确要求房东或者其代表也就是物业经理,必须在场,而且时间不固定看Inspector"心情","霸道"的一踏糊涂。如下图所示重外到内,凡是不符合的通通打勾, 这时候房东或物业经理也会收到第二次检查通知。
然而这才是刚刚开始,通常除非特别新的房子,基本上都不会幸免于难。加州房子基本上都是木头结构,时间长了不免都会老化,要更换并重新油漆。不过既然是投资房,建议房东改修的就修,安全第一。而且现在市政府可能也是处于经济考虑,逼着房东修缮促进发展。
City会一条一条列出来,房东要挨个维修。
但是除了常规上的维修,为了配合code requirement, 很多问题还是很难缠,比如下边这个热水器问题。通常不是新装的热水器,city 不会要求提供permit,但是如果在检查中按要求更换就必须提供。 这个case因为热水器不用换新,逃过一劫。
第一个维修,排气管不能重房屋前面走,必须要走屋顶并高出12英寸
第二个维修 管道不能向下倾斜,必须向上,要降低热水器高度。
降低热水器高度同时,火苗处不能低于地面18英寸。

第三个维修 排气管必须用统一尺寸 不能用tape密封 要更换
 至此,检查通过,撒花! 
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