最近有朋友问:看中了一套不错的房子,地段、周边配套等都挺满意的,但就是现在手里资金不太宽裕,该不该放大杠杆直接上车?
回答是,如果是刚需,杠杆能控制在承受范围内,能上车肯定趁早上车,毕竟,刚需未必能等得起。特别是作为婚房、学区房的,早买也可以早享受房子带来的附加价值和归属感。
但如果是投资,建议还是谨慎操作,毕竟大部分人投资买房的逻辑,错的离谱。
尽管我们说房贷可能是普通人能借到最便宜的一笔钱,但只要是借钱,就意味着有成本。而绝大部分人上杠杆买房仅仅盯着房价上涨所带来的收益,却忽视了背后巨大的成本,简单算算看。
据统计,在一二线城市,持有房产的总成本高达 6%-9% ,而一线城市的房子出租收益普遍在年化 1.5%,二线城市大概是 2% 。
这意味着,即使按最低 6% 的持有成本算,如果每年房价涨幅低于 4.5%,那么持有房产可能每年都在亏钱,注意是每年
举个例子,假设购买一套 500 万的房子,首付 3 成,贷款 350 万,房贷利率 5.5%,不算物业管理费等支出,把房子出租获得的年化收益率 2%(相当不错了),那么每年的亏损就是 3.5%,即 12.25 万。
不考虑通胀问题,如果房价的年化涨幅能够超过这 3.5% 的持有成本,整体还是赚钱的。但如果再加上 3%-5% 的通胀,大约年化涨幅要达到 6%-8% 以上才能避免亏损。
也就是说一套 5 万/平 的房子,持有十年,需要涨到 8.9 万-10.8 万/平才能收回成本的同时避免资产缩水。
仔细盘算下,你要买的房子,未来真的还能涨这么多吗?


在过去,房价高速增长,这些成本肯定不值得一提。但如今,房地产早已不是闭眼买就能发大财的黄金年代。特别是在「房住不炒」为主基调的背景下,指望房价一直大涨就不太现实了,如果是走慢牛行情怎么办?
这还是一二线城市的情况,如果是三四线城市的话,房子流动性还要更差一些。
很多人只顾买房,一旦楼市进入房价走平走稳的阶段,买的房实际就在亏钱。
现如今,买房的逻辑已经转变。过去买房,上涨空间有多大是第一位,而未来买房,「安全性」和「流动性」,已经远远超越了上涨空间的重要性。
任何资产,只要不能变现,就终究只是纸面财富。房子有价无市,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁。
房地产已经过了闭着眼买就能发财的时代,纵使你压对了买房趋势,现金流也会成为最大的拦路虎。
身边不乏有一些殷实家庭、大款家庭,过去十多年投资房地产,因为资金周转陷入困境,最后导致现金流崩盘的惨烈后果。
这就不得不提一个朋友的经历,算是给大家一个警示。
他从 2016 年开始潜心投资,近 5 年平均年化能做到 15%,没少赚。去年赶上疫情房价微跌,再次出手买了套房,周边的人都觉得他魄力十足。
谁知新房子才开始供没多久,正是手头紧张的时候,家里人突发脑溢血进医院了,40 万的资金窟窿掏不出来,最后把自住房抵押救命了。   
辛辛苦苦 5 年投资赚的钱,结果一场大病直接清零。现在每个月新房贷款和自住房抵押款压的他喘不过气,听说他已经把自住房挂到中介了。
从资金链管理这一角度分析,导致悲剧的原因也很明显:
他当时几乎掏尽钱包买房,资金基本上都锁定在房子里面,每月工资还了月供之后,仅剩部分现金流来维持日常生活开支,没有任何兜底措施。所以,一旦出现「大额支出」,直接资金断裂,最后只能卖房救命。
相信很多人买房,特别是刚需,多数都是掏空自己甚至是父母的钱包,再加上必要的贷款,才把资金的问题搞定。由于大部分资金都被房子锁定了,唯一的工资收入大半还被月供占据,导致可支配现金寥寥无几,日常开销缩紧。
而一旦遭遇突发状况,比如「意外」或者「大病」急用钱,缺乏足够的现金支撑或必要的兜底措施,很可能直接导致断供危机,发生上述那位兄弟的悲剧。
也许你会觉得病的概率很低,但事实上人一辈子患病的概率相当高。据统计,人一辈子患重大疾病的概率 高达 72%。仅仅是癌症,我国 2019 年的死亡人数就有 233 万人 
说到这,可能不少读者会想到医保,但有医保也并非后顾无忧。比如有些特殊的药物,动不动上万一盒,抢救危重症病人中常用的人工肺,开机费高达 几万,之后每天得 2 万起。
医保能覆盖的毕竟有限,医保不能都报销。
所以,再次苦口婆心劝大家,务必趁早做好兜底保障,转移家庭风险。
为什么要考虑保险这一环?懂的人自然明白,在必要时刻,一份保险,就能帮你守住家庭和资产。
假如那位朋友早点给家里人配齐保险,不仅治疗费用能通过商业医保报销,最终还能多出几十万的重疾险理赔款用于康复疗养,能有效填补紧急的资金缺口,万万不至于将房子抵押。
保险虽好但坑非常多,稍有不慎不仅花冤枉钱,保障还没做到位。

保险本身有很高的门槛,毕竟涉及金融医学法律三方面知识交叉。因为不懂相关知识,买错保险,最后不能赔付的,大有人在。
为了避免大家掉进买错保险的坑,再一次向大家推荐一家靠谱的平台:三笛规划。
这是一家第三方保障规划平台,他们不推销保险产品,更不为任何一家保险公司做广告,能做到专业、科学、客观。
这家平台备受市场的信任,原因就在于针对不同的家庭,量身定制最适合的家庭保障方案。
不夸张地说,一份真正合适的方案,会比传统机构省下 30%-50% 的费用。
① 如果你还没有保险
可以自己量化家庭风险缺口。搞清楚应该买什么险种,能保什么不能保什么,身体有小毛病该如何投保,需要多少额度,花最少的钱买最齐的保障;
②如果你有了一些保险
去做一下保单排查分析。一张张的了解买的值不值,是否还有保障缺口,查漏补缺。
之前几次活动都挺火爆,有读者反映没拿到免费的名额。

这次再度向三笛团队争取,原本需要 599 元 的保障规划服务,他们再次限量免费 100 个名额,作为读者福利。
不管之前有没有买过保险的都可以体验,真心希望每个朋友能预约下这服务,审视家庭保障缺口,做好保障补齐短板,这是对自己和家人的负责。房价会涨,但我们首先得守住房子。
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题图:GoldenPond Stock / 高品图像

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