后台有粉丝朋友问：看中了一套很不错的房子，地段、配套设施等都很满意，但手里资金不太充裕，该不该用杠杆搞定一切资金问题上车？
如果是刚需，杠杆能控制在合理的范围内，能上车的建议还是趁早上车。毕竟，刚需未必能等得起，比如作为婚房、学区房的，早点买也可以早点享受房子带来的附加价值和归属感。
如果是投资的话，建议还是谨慎操作。要知道，杠杆就是一个放大器，它能放大房价的涨幅，但同时也会带来很高的成本。
01
杠杆带来的成本
据统计，在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而一线城市的房子出租收益普遍在年化1.5%左右，二线城市大概是2%。
这意味着，如果房价涨幅低于4.5%，那么持有房产可能每年都在亏钱。如果没有一次次的大涨来覆盖，这些成本将会成为许多人的难以承受之重，尤其是那些高杠杆操作者。
就拿一位广州朋友的例子来说，他目前持有一套市值170万的房子，现金20万，贷款80万，打算通过信用卡和信用贷还清贷款，然后抵押房子买另一套300万的。
假设首付3成贷款7成，房贷210万，房贷利率5.5%，扣除物业管理等支出，把房子出租获得的年化收益率约为2％（相当不错了），那么每年持有房产的亏损是3.5％，即7.35万。
这还没包括信用卡和信用贷的成本，假设两项贷款共60万，年化利率都是8%（很低了），每年亏损成本增加4.8万，总计12.15万。
在不考虑通胀因素下，如果房价的年化涨幅能够超过4.05%（覆盖掉12.15万成本），整体还是赚钱的。如果再加上3%的通胀率，大约年化涨幅要达到7.05%以上才能避免亏损。
在过去，房价高速增长的阶段，这7.05%的成本或许不值得一提。但如今，房地产早已不是闭眼买就能发大财的黄金年代。特别是在“房住不炒“为主基调的背景下，指望房价短期大涨就不太现实了，很大概率是走慢牛行情。
也就是说，如果每年涨幅没能超过7.05%，他持有的房产实际上一直在缩水。
此外，还有一个更为严重的问题，就是房价什么时候涨？
真不好说，类似于股市的涨跌，长期看是往上涨的，但短期的涨跌很难估摸。也许短则一两年，也可能长达好几年。而在这期间，你得保证资金的持续稳定，不能在上涨周期前因为一些事情被迫卖出，最终才能规避掉前面持有房产的损耗成本。
而高杠杆操作本身现金流就很紧张，万一资金断裂，你可能得以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚还是会出事的。一旦遭遇突如其来的大额支出，很可能直接引发断供危机，好好的房子说没就没了。
02
在上涨之前，你得先稳住资金链
前几天收到一粉丝朋友的留言，就讲述了他的遭遇：

他自15年入市，近5年基本保持年化15%的收益战绩，终于赶在去年年末在首付了套房，这已经很不错了。
谁知新房子供没多久，家里母亲突发心脏疾病要动手术，40万的资金窟窿掏不出来。走投无路之下，到最后还是把房子抵押救命了。  
投资辛辛苦苦5年赚的钱，结果一场大病直接导致资产几乎清零！从资金链管理这一角度分析，导致悲剧的原因也很明显：
他当时几乎掏尽了钱包买的房，资金基本上都锁定在房子里，日常工资还了月供之后，仅剩部分现金流来维持正常生活，并没有任何兜底措施。所以，一旦出现大额支出直接导致资金断裂，最后只能卖房救命。
无论刚需还是投资，其实都必须得做好现金流规划，以此来稳住房子。但很多人买房通常都是掏空自己甚至是父母的钱包，再加上必要的贷款，才搞定资金的问题。由于大部分资金都被房子锁定了，唯一的工资收入大部分还被月供占据，导致支配现金寥寥无几，日常开销缩紧。
而一旦遭遇突发状况，比如发生意外，或者生场大病急用钱，缺乏足够的现金支撑或必要的兜底措施，很可能直接导致断供危机，发生上述那位朋友的悲剧。
所以，很认真建议大家，务必趁早做好兜底保障，转移家庭风险。
为什么要考虑保险这一环？懂的人自然明白，在必要时刻，一份保险，就能帮你守住家庭和资产。
比如，买一份50健康险，每年仅占用一点现金流。如果将来不幸得了大病，那么按照规定就可以一次性获赔，大大降低对家庭资产的影响。
假如那位朋友一早就给老人家买了，最终还能多出10万的资金用于康复疗养，有效填补紧急的资金缺口，也不至于将房子抵押。
03
保险虽重要，但别乱买！
道理可能都懂，但国内保险“坑人”是个众所周知的事实：
有的人被朋友推荐买，误以为保险是投资；
被万能险噱头骗到，赔的钱不如花的钱多；
不了解理赔程序和条件，生病时没有钱赔；
没看清签合细节条款，买了鸡肋等于浪费钱...
其实这本是我们对于保险的一种偏见，东西本身并不坑人，真正坑人的，是那些缺乏素养的代理人，比如经常可以看到一些资质不明的互联网规划平台：
没有正规牌照的平台你会接受吗？
而所谓的“规划师”，说到底还是在为了自己的业绩着想：
身边朋友反馈
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