最近，事关明年楼市走向的两大会议已经召开，一个是中央经济工作会议，一个是住建部工作会议，明年政策大势已经清晰。

两次会议，房住不炒的基调与往年并无不同，本次会议亮点主要在：加强租赁和保障用地，解决大城市住房突出问题。
这是否意味着接下来的大城市的调控思路有变，大城市房价即将迎来下调？
最近一周，各大城市已经开始积极响应。郑州优化公租房申请程序，优先保障环卫、公交、医护等人员；上海一周内推出12宗租赁宅地，可提供超1.5万套租赁住房; 海南已开建近万套安居型商品住房，定价明显低于商品房。
从今年各地反映来看，会议精神已经传达到各地，力度不可忽视，接下来各大城市势必都会有相关举措出台。
明年房住不炒的基调下，大城市房价问题，发力点大概率就在保障租赁住房供给上。
但靠租赁保障用地，真的能解决大城市住房突出问题？会议顶层设计只提到加强租赁用地供给、保障租售同权，政策想要行之有效，具体该如何走？新的政策方向下，大城市的房价又会有何变局？
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靠租赁，来解决大城市住房突出问题，现实吗？
理想状态是现实的，因为租房和买房，解决的都是住房问题。但关键是在于两点，一是：租房和住房能享受一样的权利吗？二是：如何解决中国人民对房子的狂热？
国外也是有这样的成功范本的，长期以来，德国的房价涨幅在全球是都非常低的，2017年房价涨幅较1970年仅仅3倍，这跟德国成熟的租赁市场有很大关系。
德国到底是如何做到的？如果我国接下来真要大搞租赁，德国值得我们借鉴的点很多！
首先，鼓励性的财政政策支持，为租赁市场提供充足的供应。
德国的人均租赁面积能够到达35平，租房可选市场是非常大的，这都是在充足供应基础下形成的。
这主要是因为，德国为鼓励社会住房供应，提供了丰富的财政政策支持，比如，为公共住房建设提供低息或者无息贷款；为新建、重建、翻新住房，免除10年的土地税费；提供专门用于出租的土地供应等等。
我国今年提出的单列项租赁住房供应，已经有这么些意思，也是说拿地开始，这块地就专门用于建设出租性住房，肯定能丰富租赁市场，是一大利好。
但是目前问题是，我们可以看到，拿这些租赁用地的，还是人才安居集团，并没有调动房企拿地参与的积极性，缺乏市场效率。那么，未来我们有没有可能通过财政政策，适当给与利润空间，鼓励开发商入场呢？
但这里又有另外一个问题，就是地从哪来？未来的新批的地，会不会非常偏，根本没人愿意去？
其次，加强对承租者权益的保障。
在德国，政策保障的重点是租客，规定房东不能随意上涨房租超20%，涨幅如果超过50%，甚至涉及犯罪等等。其次，德国租户只需登记注册并依法纳税，就可以享受当地公共资源，而这两点，在我国是根本做不到的。
今年蛋壳暴雷，闹得风风雨雨，甚至有广州毕业生跳楼，其实能够反映我国的租房生态，租客始终处于弱势方，在我国承担风险的几乎都是租户。租赁市场是缺乏专项立法保护的，而在德国租房的法律框架非常完善，包括《住房建设法》《住房补助金法》《住房租赁法》和《私人补助金法》等四部法律。
而另一点，享受当地公共资源，就更加难了。这年租售同权喊的非常热闹，也是为了解决这个问题，可是从现实来看，反响依旧平平。
比如在深圳部分区域，买房与不买房的基础分已经差了十分，而租赁住房1个月才积0.1分，大家可以算算，这已经差了多少年了！
租客和房东同等权利，怎么做到？要么做大蛋糕，要么更改分蛋糕的规则，当下来看，还是做大蛋糕比较现实，所以，资源和法规是关键，赶紧该建学校建学校，该建医院建医院吧！
最后，德国租房市场还在于独特的租房补贴，86%的德国人可以享受不同形式的租房补贴，保障民众支付能力。
另一边对于房产投机行为的惩罚力度极大，房价涨价幅度控制非常严格，一旦开发商定价超过20%，购房者甚至可以法庭起诉开发商。同时住房持有不满10年，二手交易还需要支付25%的资本利得税，严格程度可见一斑。
这一点可以说是真正鼓励租房，改善民生。但是在我国来说，这个难度还是非常大的，毕竟人口基数在这，财政补贴的难度还是非常高。
德国的例子，可以看出租赁市场足够完善，是可以控制大城市房价上涨的速度的，但是关键在于我国政策如何落地？我国的租赁市场，还没有这样的环境基础。
所以我们也看到，这次会议也只是说解决大城市住房突出问题，并不是说解决大城市高房价问题。
大家也该懂了，未来大城市的房价该涨还是会涨的！租赁土地的提出，更多是对低收入人群的住房保障，难以冲击既有房价结构呀！
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其实即使租赁保障做的如此好的德国，最近随着经济下行，外资进入，房屋供应速度较慢，房价也开始大涨。靠租赁控制房价，只能是短期抑制。从长期来看，我国大城市的控制房价还需要回归我国城市现状。
1、城市完全可以向郊区发展，搞好交通，向外迁移就业辐射能力强的大企业，提高土地的利用效率。
这些年，北京和上海都在主动限制城市发展规模，逻辑是可以借鉴的。北京主力在推副中心，不段推动企业向郊区迁移，再建就业中心，比如，五道口互联网大厂集体外迁至后厂村，已经去到了西六环了。
而上海更倾向于向外铺设交通，无论是昆山通地铁，还是规划中的嘉闵线连接太仓，以及沪苏通高铁等等，上海的思路就是将交通不断外扩，解决中心城区的拥堵。
这两种模式，完全可以结合，也能够解决我们前面所说的，租赁供地郊区化的问题。大城市并不缺地，缺的只是核心区域的土地，如果城市就业中心能够外迁，交通、学校等基础设施能够跟上，租赁用地的补充也能跟上，房价的抑制效果是会更好的。
2、其次，底蕴不错的强二线城市，完全可发力。
人口吸引其实已经是一场存量博弈，无论是一线，还是二线城市，其实抢夺的都是同一批毕业生。
而抢夺这些人口的关键，在于能否有高薪岗位提供。二线城市房价其实是相对友好的，如果能在本身产业与人口底子还不错的城市，比如，合肥、郑州、武汉、长沙、成都等这些强二线城市，培育与落户更多的“高薪产业”，带动人口，对于越来越棘手的一线房价，肯定是有缓解作用的。
关键就在于，二线城市能否抓住机会，而非总是承接一线产业转移。合肥此前发展思路就非常清晰，几次豪赌，引进的都是高新产业，抓住京东方、引进半导体，投资蔚来等新能源汽车产业。贵州也是一个不错的范例，并没有大力发展工业，而是直接积极引进大数据中心。
如果二线能够进一步崛起，我国大城市供需矛盾，也能有所缓解作用。
3、最后，即使是从房价缓和的角度来看，都市圈协同发展也非常必要，延伸交通，加强联系，让留不在一线，在环一线都市圈中，也能有居住之所，也是不错的思路。
无论是保障租赁，还是促进城市多元发展，大城市的高房价，涨是大势，但增速如何，还是可以期待政策反映！
未来，大城市房价能有降的机会吗？再让政策飞一会！

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