最近,事关明年楼市走向的两大会议已经召开,一个是中央经济工作会议,一个是住建部工作会议,明年政策大势已经清晰。

两次会议,房住不炒的基调与往年并无不同,本次会议亮点主要在:加强租赁和保障用地,解决大城市住房突出问题。
这是否意味着接下来的大城市的调控思路有变,大城市房价即将迎来下调?
最近一周,各大城市已经开始积极响应。郑州优化公租房申请程序,优先保障环卫、公交、医护等人员;上海一周内推出12宗租赁宅地,可提供超1.5万套租赁住房; 海南已开建近万套安居型商品住房,定价明显低于商品房。
从今年各地反映来看,会议精神已经传达到各地,力度不可忽视,接下来各大城市势必都会有相关举措出台。
明年房住不炒的基调下,大城市房价问题,发力点大概率就在保障租赁住房供给上。
但靠租赁保障用地,真的能解决大城市住房突出问题?会议顶层设计只提到加强租赁用地供给、保障租售同权,政策想要行之有效,具体该如何走?新的政策方向下,大城市的房价又会有何变局?
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靠租赁,来解决大城市住房突出问题,现实吗?
理想状态是现实的,因为租房和买房,解决的都是住房问题。但关键是在于两点,一是:租房和住房能享受一样的权利吗?二是:如何解决中国人民对房子的狂热?
国外也是有这样的成功范本的,长期以来,德国的房价涨幅在全球是都非常低的,2017年房价涨幅较1970年仅仅3倍,这跟德国成熟的租赁市场有很大关系。
德国到底是如何做到的?如果我国接下来真要大搞租赁,德国值得我们借鉴的点很多!
首先,鼓励性的财政政策支持,为租赁市场提供充足的供应。
德国的人均租赁面积能够到达35平,租房可选市场是非常大的,这都是在充足供应基础下形成的。
这主要是因为,德国为鼓励社会住房供应,提供了丰富的财政政策支持,比如,为公共住房建设提供低息或者无息贷款;为新建、重建、翻新住房,免除10年的土地税费;提供专门用于出租的土地供应等等。
我国今年提出的单列项租赁住房供应,已经有这么些意思,也是说拿地开始,这块地就专门用于建设出租性住房,肯定能丰富租赁市场,是一大利好。
但是目前问题是,我们可以看到,拿这些租赁用地的,还是人才安居集团,并没有调动房企拿地参与的积极性,缺乏市场效率。那么,未来我们有没有可能通过财政政策,适当给与利润空间,鼓励开发商入场呢?
但这里又有另外一个问题,就是地从哪来?未来的新批的地,会不会非常偏,根本没人愿意去?
其次,加强对承租者权益的保障。
在德国,政策保障的重点是租客,规定房东不能随意上涨房租超20%,涨幅如果超过50%,甚至涉及犯罪等等。其次,德国租户只需登记注册并依法纳税,就可以享受当地公共资源,而这两点,在我国是根本做不到的。
今年蛋壳暴雷,闹得风风雨雨,甚至有广州毕业生跳楼,其实能够反映我国的租房生态,租客始终处于弱势方,在我国承担风险的几乎都是租户。租赁市场是缺乏专项立法保护的,而在德国租房的法律框架非常完善,包括《住房建设法》《住房补助金法》《住房租赁法》和《私人补助金法》等四部法律。
而另一点,享受当地公共资源,就更加难了。这年租售同权喊的非常热闹,也是为了解决这个问题,可是从现实来看,反响依旧平平。
比如在深圳部分区域,买房与不买房的基础分已经差了十分,而租赁住房1个月才积0.1分,大家可以算算,这已经差了多少年了!
租客和房东同等权利,怎么做到?要么做大蛋糕,要么更改分蛋糕的规则,当下来看,还是做大蛋糕比较现实,所以,资源和法规是关键,赶紧该建学校建学校,该建医院建医院吧!
最后,德国租房市场还在于独特的租房补贴,86%的德国人可以享受不同形式的租房补贴,保障民众支付能力。
另一边对于房产投机行为的惩罚力度极大,房价涨价幅度控制非常严格,一旦开发商定价超过20%,购房者甚至可以法庭起诉开发商。同时住房持有不满10年,二手交易还需要支付25%的资本利得税,严格程度可见一斑。
这一点可以说是真正鼓励租房,改善民生。但是在我国来说,这个难度还是非常大的,毕竟人口基数在这,财政补贴的难度还是非常高。
德国的例子,可以看出租赁市场足够完善,是可以控制大城市房价上涨的速度的,但是关键在于我国政策如何落地?我国的租赁市场,还没有这样的环境基础。
所以我们也看到,这次会议也只是说解决大城市住房突出问题,并不是说解决大城市高房价问题。
大家也该懂了,未来大城市的房价该涨还是会涨的!租赁土地的提出,更多是对低收入人群的住房保障,难以冲击既有房价结构呀!
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其实即使租赁保障做的如此好的德国,最近随着经济下行,外资进入,房屋供应速度较慢,房价也开始大涨。靠租赁控制房价,只能是短期抑制。从长期来看,我国大城市的控制房价还需要回归我国城市现状。
1、城市完全可以向郊区发展,搞好交通,向外迁移就业辐射能力强的大企业,提高土地的利用效率。
这些年,北京和上海都在主动限制城市发展规模,逻辑是可以借鉴的。北京主力在推副中心,不段推动企业向郊区迁移,再建就业中心,比如,五道口互联网大厂集体外迁至后厂村,已经去到了西六环了。
而上海更倾向于向外铺设交通,无论是昆山通地铁,还是规划中的嘉闵线连接太仓,以及沪苏通高铁等等,上海的思路就是将交通不断外扩,解决中心城区的拥堵。
这两种模式,完全可以结合,也能够解决我们前面所说的,租赁供地郊区化的问题。大城市并不缺地,缺的只是核心区域的土地,如果城市就业中心能够外迁,交通、学校等基础设施能够跟上,租赁用地的补充也能跟上,房价的抑制效果是会更好的。
2、其次,底蕴不错的强二线城市,完全可发力。
人口吸引其实已经是一场存量博弈,无论是一线,还是二线城市,其实抢夺的都是同一批毕业生。
而抢夺这些人口的关键,在于能否有高薪岗位提供。二线城市房价其实是相对友好的,如果能在本身产业与人口底子还不错的城市,比如,合肥、郑州、武汉、长沙、成都等这些强二线城市,培育与落户更多的“高薪产业”,带动人口,对于越来越棘手的一线房价,肯定是有缓解作用的。
关键就在于,二线城市能否抓住机会,而非总是承接一线产业转移。合肥此前发展思路就非常清晰,几次豪赌,引进的都是高新产业,抓住京东方、引进半导体,投资蔚来等新能源汽车产业。贵州也是一个不错的范例,并没有大力发展工业,而是直接积极引进大数据中心。
如果二线能够进一步崛起,我国大城市供需矛盾,也能有所缓解作用。
3、最后,即使是从房价缓和的角度来看,都市圈协同发展也非常必要,延伸交通,加强联系,让留不在一线,在环一线都市圈中,也能有居住之所,也是不错的思路。
无论是保障租赁,还是促进城市多元发展,大城市的高房价,涨是大势,但增速如何,还是可以期待政策反映!
未来,大城市房价能有降的机会吗?再让政策飞一会!

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